Re: [問題] 請推薦優良的房仲 謝謝!

作者cruise ()

看板Seattle

標題Re: [問題] 請推薦優良的房仲謝謝!

時間Tue Apr 26 16:01:13 2011

沖一壺咖啡，紀念寫文的動機在復活節復活了。接下來要談的是交屋後的整理。 <<房屋（含庭院）的整理與維護>> 房子是自己要住的，一定會遇到許多大大小小的問題，這些問題通常都是從交屋的那一天開始就會有，所以我把這一篇分成兩部份，一是交屋前，甚至確定要買之前就要思考清楚的部份。一是交屋後自行整理的部份。一、交屋前的部份：以前的人說看風水，其實現在的人扣除掉心理因素，買屋之前總是要看四周的環境。「風」就是地理位置（以前還講方位），現在來說，Location絕對依然還是看屋的首要條件。「水」以前代表四周水文，現在則通常看的是交通方便性等。這些因素見仁見智，硬要說什麼好什麼不好恐怕就會得罪不少人，畢竟標準不一。但是，有一些因素則是我認為看房子之前需要考慮的。（以下皆以house為主要的主體，condo則是有機會會提一下） 1.flood zone/wetland：在美國看房子一定要注意這兩點。拜資訊公開之賜，每一塊地目都會有它的zoning，告訴你這塊地的合法使用範圍，告訴你這塊地有多少的發展空間。某些投資客就利用這一點，在早期房市好的時候，買下老房子（通常會是大土地面積，小建地）把房子拆了，再重蓋一棟盡量利用到所有法定最大的建築範圍（也就是建蔽率的意思），蓋好之後賣掉。聽說有人專門做這種工作，就一兩人的小公司，一年可以做一棟到兩棟，扣掉所有材料與人事成本還有十來萬淨利可以賺。不過後來不景氣就很容易倒閉，很多foreclosure的新屋就是這種情況出現在市場上的。一塊地目的zoning通常就會決定這間房子未來的發展空間，也一定程度的影響到他的轉售價值。我就曾經私下幫人家去city處理過一塊很棘手的土地，五萬呎的地卻只有一千呎的房子在上面，想要拓建卻沒辦法，原因就是這塊地有三面環水，都被定義為溼地(wetland)，溼地又有分級，每一級就規範離邊界多遠不得興建建物，而且每兩年就要重測一次。說有多麻煩就有多麻煩，所以買房子遇到溼地一定要盡量敬而遠之。又，也要注意該房屋所在地是不是洪泛區(flood zone)，這會影響到日後的房屋保險價格以及銀行的貸款意願，甚至房價也會有影響。相關資料其實google都找得到，以.gov的資料為準就是了。如果統統都找不到，大絕招就是打電話去city問，這種公開的資料一定可以問出來，只要有耐心就好。 2.庭院與樹木：稍微碰觸一點風水問題，但是這還蠻有道理的。在某一本書上看過，房子的四周到圍牆之間，只要有樹就是"兇"。但我想不用那麼偏激，就請注意樹長在哪裡就好。絕對不要讓大型的樹接近你的房子，這應該沒有疑義。原因是Seattle雨水多，地下水位其實都很高（我家靠外面路邊還自然湧泉...orz..水溝沒做好）。地下水位高，樹的樹根就不會太深，遇到大風就容易倒，壓到房子就很大條了，這是原因之一。樹根在地面下不遠處亂竄，又離房子近，一定會侵入地基。地基的RC裂開後會滲水，滲水後就會開始腐敗支撐房子的梁柱（不用懷疑，大部分的房屋都是4x4或6x6的木頭當結構梁柱）。所以交屋前的inspection一定要看你cross space或basement的狀況，狀況差，就算房子再喜歡都不能要，因為這會是非常難修理的部份。即使是看 condo，也要注意房子附近有沒有大樹，有的話最好還是看別家吧。樹根影響地基是原因之二。又，即使是針葉常綠的樹種，還是會有落葉的，更別說那些秋天就落葉落一大堆的樹了。樹長在房子旁邊，還有一個困難就是葉子會掉在屋頂上，每年你都要上去清理，甚至隔幾個月就要清一次。不清理，葉子在下雨時會堵住gutter的排水孔，冬天下雨水就會從gutter滿出來，運氣不好還會滲進去房子裡面。又，落葉會腐爛，在屋頂上腐爛後成為肥料，青苔就會開始生長了，屋頂的壽命就會因此縮短，最差的情況就是破洞後開始漏雨。這是房屋旁不要有樹的原因之三。 3.地形與陽光方向：看起來好像又跟風水有關，其實也不盡然。大Seattle區冬天雖然不算太冷，日照雖然稀少到近乎沒有，但是同樣的氣候條件下，向南邊的方向沒有山丘或大樹群擋住光線的房子，總是會比較溫暖的。這會幫助到你日後冬天的暖氣花費。（後面有機會可以談談房屋的隔熱問題）即使不會太冷，偶而來一次十幾度F 的低溫，能夠在選屋子時增加一點溫暖的因素，總是比較好的。以上這些大都屬於一個房子的先天條件，是比較無法藉由一些人為的方法改變的。接下來就要看看後天整理了。二、交屋後的整理大部分的房子，交屋後都還是要整理一番。畢竟擺在市場上那麼久，看房子的人那麼多，把地毯什麼的換掉，油漆粉刷一下再入厝總是比較恰當的。但一棟房子的細節太多了，光是去Home Depot看就知道，各種琳瑯滿目的東西經常就會讓你發現它出現在自己家裡的某個角落。所以挑幾個大方向說吧： 1.先思考要做什麼，再思考要找人做或自己來。如果是自己要住的，交屋之後一定是千頭萬緒，什麼都想做，但是就是沒錢（我是說我...）。所以一定要有先後順序，什麼東西急，什麼可以緩。有危害的就先做，功能性的次之，裝飾性的最後。而且不妨在做之前思考看看，能不能自己來。在美國只要有錢，是什麼事都可以請人做好，但是這筆錢實在不是一般受薪階級可以承受的。就如同割草、修樹枝、洗外牆、清gutter、除雜草、掃落葉、除青苔這些事，其實不需要什麼工具，卻常常見到人家花錢請人做。如果總是說，自己一小時賺的錢超過那個數字，不用麻煩自己，也不妨想想，你做這些事的時間，真的會拿來賺錢嗎？又，有人會問說，那不做讓它維持原先狀態，有什麼關係呢？如果原來的狀態ok，那是沒太大的問題，但如果原先的狀況不夠好，把它修好了一來提昇生活品質，二來則是會增加這棟房屋的價值。用我自己的例子，我交屋後做了三個主要的修改，新廚房、實木地板、屋外的擋土牆。實際花費在這三項上大約25K，但是當轉貸時銀行派來的Appraisal人員看過之後，重估的價格比我的買價還多50K，這還是在市場房價持續下跌15個月之後的狀況下估出來的。 2.屋頂與隔熱：Seattle的總雨量不大，一年就是那麼個50-60"，但是下起雨來就是那麼的無窮無盡。屋頂一定是交屋後首要的整理方向，當然也會有人換了新屋頂才敢上市來賣（我自己的這間就是賣家換了新屋頂）。如果長青苔不嚴重，就找人高壓水柱清洗一下，房屋四周的Siding也要看看，既然洗了就一起洗。不想找人做，可以去Home Depot租一天自己做。隔熱則是要看天花板到屋頂中間的隔熱棉夠不夠，有些舊房子是用棉絮，但最新的隔熱棉都已經是玻璃纖維的了，自己買自己放上去其實不難，要忍一下玻璃纖維的刺痛感就是了。另外，門窗則是另一個隔熱的要素，像我家這種老房子，以前在蓋得時候就用鋁門窗做的窗戶為主，冬天很容易散熱。前陣子有個賣窗戶得來家裡敲門，我有點興趣就聽他講講，新的隔熱窗戶的確設計的比舊的好很多，冬天在節能上的效益應該很有幫助。可惜太貴了，我買不下去... 還有就是可以考慮連地板下的cross space都釘一層隔熱棉上去，讓暖氣確確實實的留在房子內部。 3.電系與燈光：美國的房子就這一點很討厭，大部分都沒有由上而下的光源，講究氣氛跟情調，對我來講這點還是修改的重點。所以如果有人喜歡這種情調，就略過這點囉！筒狀的內嵌燈具其實也容易買到，所以我裝在家裡裝一堆，缺點是省電燈泡需要暖機時間，不是一開就很亮。另外，色溫也是我會注意的一點，一般日光色溫4300K，但很少這種燈泡找得到，所以我用3500K的將就一下，很多預設色溫2800K的實在太偏黃了，最多就用在臥室。也偶而找得到5000K的燈泡，不過恐怕就比較像陰天的光線，盡量就避免了（嫌Seattle陰天不夠嗎？）。洗衣機、烘乾機、熱水器請注意有沒有接地線，基本上就是一條很粗的銅線接在上面。這會影響到房屋的安全，所以沒有的話可以考慮裝一下。像我這間，原先接地線的設計竟然是很天才的接在主電源進來的那條線上面。大Seattle區電路地下化的很少，大部分還是電線桿在空中接一條線進到屋頂，再從屋頂進來。但接到屋頂的線路會有一根鋼纜負責支撐電線，再一條電線纏在鋼纜上。我家的接地線就是把它接在鋼纜上，回到變電箱上面去而已。這真是一個大災難，基本上也不符合法規，所以我當時連要裝個FIOS都說不能裝。後來是找個電工，在房子主變電器附近打三根8呎的接地金屬棒到地上，再把電源接地線繞過來。電工順手再幫我把主要電器都用粗銅線接到那個金屬棒上去。這樣可以避免很多電器在運作時產生的靜電。 4.瓦斯管、水管與排水：我會開伙，又瓦斯比電便宜，所以我選用瓦斯的Range，煮飯炒菜比較方便，也比較快。但是因為當時的線路是給電Range用的，所以我特別請幫我裝新廚房的裝潢朋友，修改熱水器與暖氣的瓦斯管路，讓我可以用瓦斯Range。水管則是請注意有沒有被前一個屋主亂接，或者懸空在房子的某處（通常容易見到車庫裡面有水管把水接進來）。因為水管沒處理好冬天容易結冰就整個爆開，會花不少錢維修這一項。我自己則是曾經爆過一次「水表」，還好那個所有權是Kirkland City的，叫他們來修不用錢。避免爆掉的方式就是睡覺前開一點點水給它流，以及幫它塞棉保暖... 排水的話，通常不容易有問題，只是如果接在King County的污水處理系統上，那就恭喜了，你有一個很好的廢水處理系統，同時也很貴，請一同負擔當初貸款的費用。我每個月水費都用不到基本用量，但是還是要繳定量的污水處理費.... 5.庭院整理：有yard才能稱為house，但是光是整理yard就已經是一門特殊行業了。本來剛住這邊以為整理yard不就推推割草機而已嗎？這麼簡單的事怎麼大家都怕成這樣，真的做了以後才知道很多眉角在裡面。先說草坪，草坪不平很難割草，以前住一個地方，幫他們割那一英畝的草坪，簡直嚇死人，地上的樹根、鼴鼠丘、還有地層流失之後的裂縫、石頭，以及高高低低的小丘陵，割草機沒走幾步就會卡一下。不過自從那半年的經驗之後，現在在自己家裡這種一萬呎小草坪的割草基本上就是連飯後運動都算不上的小菜了。因此一般的草坪一定要注意保養平整，夏天雨量少得時候，不灑水是沒什麼關係，自然枯掉而已。但是如果雜草叢生（通常最大的問題是蒲公英），或者遇到鼴鼠亂挖地道，就會變得非常難保養。像是鼴鼠丘這種東西，常常就是割草機的殺手。我自己的作法是，先把草割一遍，然後慢慢一點一點把蒲公英連根挖掉。這一來草坪會變得凹凸不平，也會東缺一塊西缺一塊，就要買一點top soil去補平，然後買草坪的種子撒下去（撒種一定要挑春天做），讓新草長出來填平缺空。這個過程可能要持續一兩年，因為蒲公英是生命力超級堅強的草，散播速度也很快，所以要勤勞的挖它。有時候我下雨天就很懶得動，結果天氣一放晴就一點一點長出來了。挖起來的蒲公英根聽說可以當中藥解熱。說到這個，另外還有一種特殊的植物，現在很少看到了，可是有一次在家門口附近閒晃，竟然發現它的存在： http://goo.gl/qOMK6，聽說可治療部份癌症，對肝臟也很好之類的。可惜這種東西被華盛頓州列為侵入性植物，禁止買賣與種植。我附近晃了一下，我家附近這個小湖邊長了很多...以後入秋之前來去砍一些回家曬乾好了... 草坪過了冬天之後很容易長青苔，所以看到春天快到了就可以準備一些除青苔的藥，撒在草坪上。這藥基本上是粗粒狀，也有液態的是用在除水泥或木製deck上面的青苔。但顆粒狀的這種個人感覺效果最好。如果懶得挖蒲公英，也有一些除weed的藥，但是請盡量少用，上次參加一個workshop，他們就說現在 Puget Sound地區的湖水或海水都已經驗到很多污染物了，尤其是殺蟲劑、除草劑等等。那些喜歡自己在湖上釣魚來吃的饕客們其實應該慎重考慮一下這些魚體內的毒素。每年春末與秋天，落花與落葉是一定會出現的，可以找一台背式的吹風機，把所有落葉吹到一起再收入回收桶。樹枝則是看季節修剪，例如落葉樹就等秋天葉子掉光後，一次性的修剪乾淨，等明年會再發新芽。如果是常綠樹種就不太需要挑季節，但一般來說春天比較好，因為如果修剪掉太多，容易整個死掉，春天生命力比較旺盛，修剪後活得機會比較大。又，常綠樹通常也會長得很高大，需要長梯子才能修剪到。像我現在在修剪家門口的樹牆，梯子上去了也只能鋸到靠近自己的這一半，另一半要從另一邊上去就鋸不到(在斜坡下面太高)，目前就是整個看起來很醜陋的樣子。要阻擋鼴鼠是看過一種作法，挖幾條平行的水溝，垂直埋入大約1尺深的粗鐵絲網，然後把土蓋回去種草，鼴鼠以後每挖幾下就會遇到鐵絲網，就一定要爬起來再找地方挖，挖累了以後他就會自己換地方挖了... 工具的話不想花大錢買可以去當舖碰運氣，pawn shop可以跟他慢慢殺價，根據經驗大概就是秋天雨季開始後，有些老墨想換現金就把工具拿去當掉，所以那時候去可以找到狀況還不錯的工具。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 50.46.121.243

推 Maisky:推~ 04/26 18:36

推 pest:推 04/26 18:42

推 isreal:讚!推用心!版主趕快M一個 04/27 03:53

推 axion123:補充一下..City of Seattle zoning的資料在DPD網站可以 04/27 10:06

→ axion123:找到.直接搜尋seattle dpd即可，不過網站有點不好用就是 04/27 10:07

→ axion123:了..剛好我最近在參與他們網站的重新設計XD 04/27 10:07

補充第五點，庭院整理... ※ 編輯: cruise 來自: 50.46.121.243 (04/28 15:23)