Re: [問題] 大家租賃細節?

[askey (像鑰匙)]

※ 引述《BossSB (小大)》之銘言：
: 想請問大家租賃店面，都是怎麼談?以及如何思考?
: 還有就是裝潢下去、如果房東毀約說不租給你了怎麼辦?
: 還有租賃簽五年以上需要注意甚麼?
: 還有甚麼要注意的細節?

五年以上一定要公證，方有買賣不破租賃效力

租賃公證好處如下：

一、租期五年、一定要辦
依照民法規定，五年以上的租約如果沒有辦理公證，房客將不會受到「買賣不破租賃」的
保障，也就是說房東如果在租期中出售房屋，新屋主將可要求房客遷出，對房客沒有保障

二、避免訴訟、直接執行
租、借房子、土地辦理公證時約定強制執行條款，對於下面幾種情形，便可以不用經過麻
煩的訴訟程序，直接拿公證書向法院執行處聲請強制執行，手續便捷：
1.到期後還不肯搬出房屋。
2.不繳租金、不付違約金。
3.不退房客押租金。

三、瑕疵糾紛、公證減少
買賣雙方就房屋瑕疵有減價或其他補償時，可將此情形拍照或製作現況說明，以作為公證
一部份，避免事後有一方反悔，恣意牽連。因經公證之文件推定為真正，買賣雙方均難以
再有爭執，亦可縮短訴訟時程，且便於舉證。

四、保存證據、多層保障
公證文書公證人依法需保存15年以上，不會有日久滅失問題，除當事人自行保管外，多層
保障。

五、協助撰約，不另收費
公證人亦可協助擬訂契約或條款以辦理公證，依公證法僅收取公證費用，不收取其他額外
費用，減輕負擔。

就承租方細節條款部分：

1.與第三人相同條件下之優先承租權。

2.出租人提前終止租約之賠償，店面可用裝潢金攤提方式，房東較容易接受(如約定"雙
  方均不得提前終止"，未必對房客有利)

3.是否需回復原狀，如需回復原狀，需預先留存"原狀"照片。

4.租賃所得稅代扣繳及二代健保補充保費，金額由誰負擔？手續由誰辦理？

5.該處是否可設立公司行號及是否有特殊行業登記要求，簽約時需揭露並載明。

6.如欲設立公司，簽約前即應先預查，以籌備處名義承租，屆時公司正式成立，無需再
  換約。

7.如對"生意無法做下去"有特殊考量應載明於"承租人得提前終止租約"項下。

8.即便非餐飲業，火險跟公共責任險也是可以考慮加保。

暫時想到這些，有想到別的再補充。

苗栗地方法院所屬民間公證人

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推 gentlwind:我遇到的房東大多不願簽長約.即使10年沒漲也是只願簽2年
推 Innnn:如果同意房東逐年調漲房租，房東就願意簽長約了XD
→ jt888:我跟房東溝通的結果是，先簽兩年，第三年看我經營的如何而定
→ jt888:他有說大概會漲5％，其實他也不會管我同不同意啦，只是我算
→ jt888:了一下，5％我可以接受第3～4年的房租漲幅，所以我也簽約了
推 vocation:我每5年續約一次 現在已是第三期 請問也是要公證才有
→ vocation:買賣不破租賃嗎?