[問題] 買房與租房規劃比較

[ht56 (星紫)]

各位前輩先進好
在本板潛水一段時日
租屋買屋這方面比較只看過一篇
第一次發文請各位多多包涵
看以下分析是否有邏輯上的錯誤或遺漏
內容稍多若有耽誤大家時間先說抱歉

背景：
夫妻目前於大坪林租3房舊公寓，無再分租，每月租金14500
有看過各大房仲網及信箱宣傳單，附近老公寓似乎都開價1200+萬

分析前假設：
先不討論未來房價會升會跌(自住沒差？！)
也不討論買屋安定感等情感面因素
僅討論現金流規劃的量化數據
所得稅率5%
假設投資0050或國外指數型ETF每年投報率2%
假設可以在附近以1000萬買到舊公寓，購屋自備款500萬
另夫妻都是軍公教，假設房貸利率1.8%

租屋分析：
如果租屋的話，一年租金雖然有17.4萬
但稅法僅得申報12萬，可節省所得稅6000
另外自備款的部分，投入前述ETF，每年有10萬收入，稅後得9.5萬

購屋分析：
如果購屋的話，1000萬的房子其中500萬以自備款付清，只需貸500萬
我以網路上的公式計算出1.8%貸20年，每個月房貸24823
以第一期為例，24823的本金為17323，利息7500
之後每個月利息會一直遞減，我計算出第一年利息88276
應該是可以申報購屋借款利息的金額吧？！
再乘上稅率5%，可以節省所得稅4414

總結&問題：
如果以上述現金流分析，看起來好像租屋會比較划算
但我一直在想一個問題
假如把原本自備款的一部分拿來投資
其餘當頭期款
比如500萬中拿200萬當頭期款，剩下300萬拿來投資(現在還可貸8成嗎？)
比較結果租屋不變，可是購屋可以節省所得稅7062，另有稅後淨投資收入5.7萬
兩者在節稅方面購屋多省1062，投資方面購屋少賺3.8萬
看起來就有購屋的誘因耶，請問我還有哪些點沒思考到？

不好意思
文字較多
感謝各位先進耐心看完

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 59.115.118.163
推 bboy0720:幫你做個結論: 預期房價上漲=>買房 預期房價下跌=>租房
→ bboy0720:你忽略了最關鍵的資產價值 而資產價值會直接影響租金
推 dogz:未把房屋當作資產考慮在內
→ dogz:購屋後每年的房屋稅地價稅也是成本
推 piggywu:若投資虧損, 就要拿錢去攤一下. 還有你自己能把握每年最低
→ piggywu:收益有幾%?
→ ht56:感先各位前輩所提，我會納入考慮，謝謝
推 wanlis:房仲說啥都是假的 騙你買房子賺佣金才是真的
→ atengo:股票投報率2%,太悲觀了點
推 orangeterry:你的股票報酬率是用名目報酬率，還是實質報酬率，
→ orangeterry:如果是實質報酬率，是可能只有2%，但如果是名目報酬率
→ orangeterry:絕對會比2%多好幾倍。台灣過去20年平均一年印10幾%的
→ orangeterry:鈔票，光賺那印出來的鈔票，保守估計名目報酬也會10%
→ ht56:名目，我是想以保守的方式分析…
→ nike00000000:個人分析是一回事 市場怎麼走又是一回事 < 請思考