Re: [請益] 是否該揹兩間房貸

[nyc0125 (@)]

後續跟原 PO 有信件來往。
經同意後把其中一封放上來交流分享。

也呼籲有緣人，小家庭+低/無後援的狀況下，
為著生活高標抓太緊繃，很辛苦的。
生養育與生命教育傳承的路途上，不僅是物質上，精神心力上也會需要活水。
量力而為，誠實面對自己的支出，手上有什麼牌就怎麼打牌便夠好了。
FOMO(fear of missing out) 是很可怕的。

理財規劃先於投資規劃，而生涯規劃又更先於理財規劃。
印象是從 A 大那裡學習來的，共勉之。


※ [本文轉錄自 nyc0125 信箱]

作者: nyc0125 (@)
標題: Re: [請益] 是否該揹兩間房貸
時間: Fri Jul  1 00:13:47 2022


不確定你們的日常支出，如交通費、娛樂費、伙食費等，
是實際的記帳後價格或是預估出來的。

因為如果有在用車跟機車，一個月只有 500 的交通費（燃油費），是比較罕見。
水電瓦斯網路該格是空的也不現實。

以及治裝娛樂等費用 2000，也無規劃國外花費，也算是比較保守。
要自己釐清一下是否其實有名目沒注意到，
以及會否是基於這兩年外部疫情才導致花費較少，
卻過去習慣並非如此。

但也可能的確你們夫妻倆的生活就是比較簡約，這我無法得知，也無意涉入。


如果生活的花費的確如表。
3-5 年內僅兩人生活不成問題，因為現金流是可以負荷的。
不過年底為了入住新屋跟整理出租物件，支出要量力而為。
接下來這半年生活看能否多省一點下來。
以及除非你的利率是特例的低，否則信貸通常能越早還清越好。
你手頭現金比信貸還多，若沒有在幫自己獲利，這些利息都是白繳的。

現在就只怕你沒寫上去的項目其實遠比你以為的還多，
以及第二間的房屋其實沒有足夠的出租自償能力，而你因為買下去了而樂觀高估。


房市我說不準，畢竟地緣來說，
你們照理比我更熟悉當地租屋市場價格如何、是否熱絡？
以及當地人流活動狀況如何日後好脫手否？

假設你提及的市場理解跟評估如實，則思路是合理的。
在低利前提下，透過借貸把未來的貨幣換成現在的資產，概念本身沒有問題。

但前提是你們倆口真的能貸得到兩間房都是 40 年，
這邊請務必跟銀行端做好確認，
不只是紙上作業的基本條件要符合，更要確定銀行端是否能放款以及條件狀況。
否則不如所想，會挫敗認賠兼趕著處理之餘再疊上難過自責。


接著如果要生一個孩子的話，我的回文中有提過了，
會有生產前後會有大的支出跟後續養育的費用。

以目前來看，孩子學齡前的生活不成問題，
但卡得很緊，需要仰賴雙薪收入的穩定。遇到調整的需求時彈性較低。

接下來 35-45 是職涯累積的精華期，也大約是上一輩的退休期。

不管是職涯的更替，
或是原生家庭可能會開始需要你們回去處理事務或照顧自己的父母。

這些都會讓整個家庭的資源（金錢、時間、其他）比較吃緊。


以及還沒有提到你們的退休，以目前資訊來看，無從判斷起。
記得要試著算一算，
不然純以現在的每年結餘來看，不計入另外的退休金，
應該是不太夠兩個人退休的。

目前高雄的中低收入戶標準是 21,629/月
假如一切年順如常，沒有戰爭或極端技術突破，CPI 照表抄課一年 2%，
距離退休大概還有 30 年，屆時的基本開支大概會是現在的兩倍。
也就是 43k/月，50 萬/年/人

4% 法則概算，至少一個人也要有 1250 萬的退休時總資產。
如果有一次領完的退休金就算進去 1250 萬，
如果是每月領就從前述 43k 減去後再重新用 4% 概算。


結語：

因為資訊不全（有漏記？），建議還是保守點，再多抓點緩衝。
房貸部份，請務必做功課跟聯繫業務窗口，確認真的辦得下來，
否則千算萬算都不及，只看網路試算卻沒法辦。

最後，目前的規劃只能看見近 10 年左右生活不成問題，
但更長遠的 20-30 年後，資訊量頗不足，無法判斷。

資訊不完全揭露給網路上的過路人，完全可以理解。
只要最終注意誠實面對自己的開支即可。



以及如果你同意的話，我想把這封信的內容也 po 到版上供其他人參考。

謝謝


※ 引述《normangood (康寶)》之銘言：
: n大您好，我是原po，我的固定支出如下面照
: 片所述，不知道這樣子費用算是低估嗎？
: 這是目前為止估算的情況。
: 裡面包含所有事項。
: https://i.imgur.com/PAD0wPV.jpg
: 再者，當時我們規畫是想透過房地產槓桿操作
: 將資產分做兩部分，一部分出租，一部分自主
: 等時間到了，將房子處分掉，假如股市低點，
: 分批買進，假如想降低貸款，就還另一間房貸
: 。很開心聽到是可以生活的，因為生活周遭朋
: 友聽到40年房貸，每個人都勸阻，說債留子
: 孫，但是對我而言，再通貨膨漲的趨勢下，房
: 地產長期而言還是會慢慢墊高，我們能做的是
: 將貨幣購買力，透過房地產鎖住，不要貶值太
: 兇，況且買的地點也已經考量過，都是算有人
: 口數的地方（高雄鳳山、屏東市），因此考慮
: 再三，才才沙盤推演。那麼我們唯一能做的就
: 是開源，再節流，我始終相信，有錢人是儲蓄
: 跟長期投資（股票我也以大盤指數為主）。那
: 請問N大是否有什麼建議或改進可以指點小弟
: 嗎？

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.224.26.18 (臺灣)

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※ 轉錄者: nyc0125 (1.163.146.33 臺灣), 07/11/2022 17:19:35
※ 編輯: nyc0125 (1.163.146.33 臺灣), 07/11/2022 17:25:23
推 LTpeacecraft: 感謝分享
推 parrossa: 謝謝分享
推 tony2285: 感謝分享 推
推 youngkai: 推
→ nyc0125: 更新：原 PO 於後續信件來往中檢視了自己的支出，發現
→ nyc0125: 有低估的狀況（是很棒的覺察）。於是我有調整我的結論
→ nyc0125: ：有數字執行上的可行，但幾乎沒有緩衝；以及兩年短程
→ nyc0125: 內會有現金急用的狀況（交屋與生育），要找到方法處理
→ nyc0125: 。因為人身後援與市場理解因家庭而異，所以說不定現有
→ nyc0125: 資訊招致的缺少緩衝以及現金急用的狀況，在原 PO 身上
→ nyc0125: 不成問題，就由得原 PO 自行判斷定奪。