推 Waitingchen:可以敲碗要「保變住」名詞解釋嗎？ XD 02/24 03:48
推 Waitingchen:話說，現在這種經濟，蓋了房子賣得掉嗎？ 02/24 03:49
推 senmen:保變住就是把保護區改成住宅區 02/24 13:33
可能有些版友還是不清楚什麼叫保變住 不過因為我手邊的資料借同學寫論文去了
所以在這邊就先不說明 假設大家都有基本的了解
然後我要說的是 小道消息說 目前十九公頃的保變住五也蠢蠢欲動 在所有保變住地區中
保變住六之六是最大金額最高的 而保變住五則是地段最好的(位於天母東路105巷附近
天母國中正對面 山坡地的旱田)
馬英九當市長時 曾經提出要"住變保" 然而在此宣示以及法規會提出有利市府的說明後
保變住十二與二十五(分別位於陽明大學與外雙溪)卻仍在市府支持下成案 幸虧後來
在民間團體與市議員(有出力的幾個現任議員有 周柏雅 潘懷宗 黃向群)奔走之下
兩個案子地主終究縮手 但這兩塊畢竟是比較小 地主較少而且由需重視形象的大財團主導
這次保變住五似乎不是這個樣子
附上當年"住變保"的報紙
2004.07.09 中國時報
陽明山第一類山坡住宅區 變回保護區
張瀛之/台北報導
七二水災中南部災情慘重，山坡地水土保持問題再度引發各方關注；台北市政府昨日
召開「陽明山山坡地住宅區專案檢討」會議，決議將陽明山地區林相完整的第一類山坡地
住宅區變更回保護區，已部分開發的第二、三類坡地住宅區則採嚴格開發許可、使用者付
費，開發者除應出資興建區內、聯外水、污水、道路等系統，還得通過環境影響評估、水
土保持計畫、都市計畫審議等審查。
由於這項決定影響較大的是第一類山坡地，總面積五十九公頃，共有二百五十三名所
有權人，未來將全部回復為保護區；為免衝擊過大，發展局考慮給予所有權人五年緩衝期
，原有合法建築物則可增建整建、現有未開發的平坦地區可低度利用，但均需符合坡度三
○％以上山坡地禁限建的保護區規定。
台北市都市發展局昨日針對總面積四百六十一點七公頃的陽明山山坡地住宅區開發管
制政策，向市長馬英九提出專案報告；報告中將山坡地分成四類，第一類地區林相完整、
幾無建物且四周為保護區、坡度三○％以上地區占一半以上；第二類則集中國家公園附近
，以仰德大道為唯一聯外道路；第三類區內已開發三分之一至二分之一且建築群集中；第
四類則是小規模且已擬定細部計畫區。
馬英九指出，七二水災後，全台一致體認到山坡地開發政策必須從嚴，因此市府會堅
定把第一類坡地住宅全變回保護區的政策，而第二、三類坡地住宅區則採「大規畫小開發
」；但國內開發許可制的成功前例不多，希望由發展局研議後續配套、開發審查細節。
發展局表示，以仰德大道為唯一聯外道路的第二類區及開發集中的第三類區，總面積
三百九十五公頃，均將從嚴審核，除採「大規畫小開發」的個案開發許可制管控總開發量
外，也降低開發量，減少建蔽率為一○％、容積率二○％；此外還必須負擔區域內及聯外的
公共設施設置費用、山坡地開發回饋金等，希望藉由重重環評、給水排水計畫、都審等控
制開發強度。
發展局指出，台北市內民國六十八年時因居住需求而將廿七處保戶區依都市計畫程序
變更為住宅區，但林肯大郡、納莉颱風、七二水災等災害損失慘重，接連突顯出過度開發
造成的土石流潛在危機；加以去年底陽明山住六之六開發案引發居民抗爭，監察院糾正市
府，要求市府應依都市計畫法檢討，該局也藉機檢視陽明山保變住地區開發政策，重新訂
定開發標準。
陽明山山坡地住宅區中被畫分為第一類的地區共有五十九公頃，分屬二百五十三個所
有權人，根據台北市政府都市發展局問卷統計，有超過九○％的所有權人均反對住變回保
，要求放寬開發限制或補償所有權人；台北市都市發展局指出，住宅區變回保護區並不違
反政府信賴保護原則，因此不主動國家賠償，但會再研商可否讓民眾將容積移轉至其他地
區開發，如所有權人仍有異議，則可循司法途徑解決。
發展局長許志堅指出，該局諮詢林明鏘、蔡茂寅、黃錦堂、陳愛娥、董保城、邊泰明
、江志俊等專家、學者，獲得意見為都市計畫可依發展情況變更，且行政法規不能預期永
久實施，因此即使變回保護區也不違反政府信賴保護原則；且該地區如果繼續維持住宅區
仍受各項法規限制開發不易，市府因公共利益目的變更為保護區是依法行政，因此可以不
予補償，如有爭訟則待司法判決結果再據以辦理。
他說，目前第一類的坡地住宅區由於水保、交通及環境等多項考量，因此限制多、開
發不易，所有權人配合變回保護區後，則可依照一般保護區規定興建農舍，等於是解除了
「整體開發」的「緊箍咒」，該局也正檢討適當放寬保護區使用組別，使保護區可以在不
違害環境的情況下多元使用。
雖然第一類山坡地住宅所有權人均反對，但本身也是陽明山居民的研考會主任委員林
正修表示，目前關於山坡地的計畫均僅以都市計畫人口計算，但是陽明山區除了長住人口
還有文化大學學生、休閒觀光客等流動人口，因此一旦這些保護區開發，環境、交通等將
影響更鉅；發展局應該印製說帖、藉助網站資訊，讓更多人知道保護陽明山地區不濫開發
的重要，爭取支持。
記取教訓 陽明山山坡地開發 嚴格限縮
記者鄭朝陽／報導
這次七二水災帶來的災難，出乎國人預料；有感於山崩地走、土石流為禍，台北市政府昨
天針對陽明山地區4大類、總面積約461公頃的山坡地住宅區用地，決採取嚴格管制大動作
，以預防開發不當釀禍。
市長馬英九昨裁示，把第一類住宅區（59公頃）變更回復為保護區，第二、三類（合計395
公頃）住宅區則大幅提高開發標準，除了建蔽率、容積率創全國最低紀錄，開發者還要負
擔聯外公共設施的建設成本。市府都市發展局官員形容，未來陽明山新開發的住宅將是高
品質別墅，住得起的絕對是有錢人。
如何處理陽明山保護區變更為住宅區用地，北市府已坐困三年多，每次都議而不決。近幾
年國內地震、風災頻傳，山坡地開發屢被檢討，特別是台北市區還有不少可建築用地閒置
，老舊市區也有待更新，民間環保團體和學界一再向馬英九建議，應減少山坡地開發，把
開發行為引導向平地，才是避災與永續發展之道。
陽明山這批住宅區是在民國68年以後陸續從保護區變更為住宅區，當年主政者評估北市人
口將持續增加，住宅需求將隨之大增，才預做住宅用地準備；沒想到，時空轉換，於今天
災頻仍，保護山坡地呼聲漸高，這批住宅區也面臨檢討命運。
馬英九說，60年代的思考、決策模式，現在應重新檢討；七二水災凸顯不當開發對國土保
安的嚴重衝擊，山坡地開發管制應更加嚴格，而陽明山第一類住宅區有一半以上坡度超過3
0％，開發風險大，應回復保護區不予干擾。至於這些地主可能控告市府或提出國家賠償要
求，馬英九要求都市發展局提出配套作法和法律依據。
第二及第三類住宅區則將採「大規畫、小開發」原則辦理，亦即透過「開發許可」制，准
予開發；不過，原訂建蔽率30％、容積率60％開發標準，將限縮為建蔽率10％、容積率30
％。換言之，1000坪土地只能蓋100坪房子，樓高上限3樓或10.5公尺，創下全國最低開發
密度新紀錄，同時還要融入地表透水等綠建築設計，提高基地承受暴雨的能力。
北市府不鼓勵建商開發山坡地方向明確，副市長歐晉德說，未來山坡地住宅的公共設施經
費，也將從「全民負擔」改為「使用者付費」，以陽明山為例，開發商須自掏腰包負擔聯
外道路、汙水處理、自來水管等公共設施費用。若以上述條件試算，市府為陽明山新開發
住宅區用水戶興建自來水「區外加壓系統」，未來這些用戶水價將額外附加每度20元以上
的「加壓維護費」，來貫徹使用者付費原則，自來水價將創國內天價。都發局官員說，山
坡地開發成本高，只有付得起錢的人才住得起，這是正常的發展現象。
權益受損不予補償 北市府就等地主來告
記者鄭朝陽／報導
台北市政府昨天敲定陽明山山坡地住宅區的檢討結果，部分住宅區變更回復為保護區，永
不開發，多數坡地住宅區則從嚴規範開發標準；這兩項決定都造成地主權益的損失，甚至
有訴請國家賠償的疑慮，不過，市府都市發展局廣徵法律和都市計畫專家的意見，一致主
張對地主不給補償，說得白一點，就是「等地主來告再說」。
都發局表示，把建地變為不可開發的保護區依法有據，依「都市計畫法」第26條，都市計
畫經發布實施後，不得隨意變更，但主管機關每3~5年可以通盤檢討，依據發展情況，並參
考人民的建議作必要的變更，因此，這次檢討陽明山坡地住宅區，完全符合這項規定。
話雖如此，原住宅區土地的利用型態已經因為市府的變更而受損，地主能否因此請求補償
？法律專家認為，回復為保護區的目的有避免災害發生的消極目的，但有促進公共利益的
積極目的，因此也不構成法律上的「特別犧牲」，不符補償要件；更何況若市府給予補償
，將產生骨牌效應，市府將無以支應，因此寧願等司法判決結果再據以辦理。
至於國家賠償，法學專家也認為，這次變更動作不符國家賠償法第2條和第3條的人與物的
責任要件，所以也沒有國賠問題。
事實上，美國也曾發生類似事件，開發商買好土地準備開發高樓，市政當局也完成土地變
更，但在基地開挖階段即發現地下存有重要的文化遺跡，當局決定予以保存，並把這筆建
地變回原來的使用分區，惹惱了開發商，一狀告到聯邦最高法院，最後判決開發商敗訴，
主要理由也是支持市政當局促進公共利益的決定。
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