Re: [新聞] 單親母親誤買凶宅 金管會協助

[Karling ()]

首先當然hoyi版友說法的沒有錯。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

    只是單就"貸"或"不貸"的考量，我則偏向bboy0720版友的看法，如果沒做過放款，
顯然bboy0720版友對放款相當有天份。而比較令我訝異部分的是新聞中的事主，怎麼
不直接找該法拍銀行貸款，還是事主就是找了大眾銀行貸款還是被拒，那就真的....。
(關於這部分已找到答案,大眾銀行發言人表示本身不承貸法拍屋業務)
　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
至於低收入的補助，找了台南市的補助辦法。　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1.家庭總收入平均分配全家人口，每人每月在最低生活費標準以下
 （本市102年度最低生活費標準為10,244元）。

2.動產：當年度每人不超過新臺幣7萬5千元
（包括存款本金、投資、汽車與有價證券等）。

3.不動產：當年度每戶不超過新臺幣320萬元（包括房屋及土地）。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
補助金額：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

1.第一款：每人每月發給家庭生活補助費10,244元。
2.第二款：每戶每月發給家庭生活補助費5,900元。
3.第二、三款低收入戶兒童(15歲以下)：每人每月2,600元
4.第二、三款低收入戶學生：每人每月發給5,900元之高中職以上就學生活補助費

就上開的新聞內容，加上該名婦女的累積8年的存款45萬來看(平均每年5.6萬)
她或許符合第二款補助的對象。

在本案件中我傾向相信事主買法拍是為了要擁有一個家而非單純投資法拍屋。
而後續的新聞報導上來看，凶宅她也願意買只是貸不到款（當然這屬於事後說詞）

台南 200多萬的透天又流標了幾次，物件的狀況可能不怎麼樣，但新聞中提及事主
願意用妹妹的房子來抵押來作擔保（會這麼說家人間應有溝通），如按照原意來做
的確麻煩且有些技術性待克服，但這會不會是一個可以承作的方向？我個人認為是。
　　　　　　　　
房子是一個家的概念，多數人除非到迫不得已是不會放棄家。我第一天到我的工作
單位，主管叫我做電催，大概第二個月我就發現不催，不少的逾期放款戶其實會繳
，特別是月底就會轉催收的那類客戶也會讓自己努力讓自己過關。當然身為經辦也
會很希望客戶能過關，倒不是因為後續的催收程序麻煩。
（那這種客戶多不多，看每月報表就知道不少，影響是銀行帳面上的數字不好看，
　但實際客戶有繳，銀行每月多了違約金違約利息的收入）

而且就我看過的例子真正想要買房子有一個家的人（當然有樣本數不足的問題），
往往不會是在貸放後就立刻違約給銀行看。

回到本案例，還款能力不足物件差，這些借款人本身也知道，否則她不會向銀行提
出可以物保，銀行怕有太大的風險可以降低貸款成數，怕還款能力不足年限就拉長
，事實上我也試算了，用青年安心成家方案去算 225萬，分30年攤還無寬限期，每
月還款8000-9000元，這樣的數字不算太不合理。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
假設妹妹的房子沒有貸款，妹妹房子的狀況又不差即使麻煩，拉妹妹當一般保證人
，其房子設定抵押加強擔保，會是對銀債權最有保障的方式。或者直接一點的作法
，降低本案貸款成數，請她回去跟家人商量，用妹妹的名義＋妹妹的房子貸款剩下
不足成數的部分；即使原本妹妹的房子有貸款，若還款一段時間以上，請原往來銀
行開一個共用的循環額度，來補沒辦法貸足額的部分。不過這只是我個人的授信上
判斷標準。　　　　

還款能力當然重要，只是在長達20或30年的房屋購置貸款裡，顯然擔保品本身條件
更為重要，因為貸放後不會每年去檢視貸款人的還款能力是不是有變化。再者，就
個人的經驗銀行跟建商合作整批建案的模式，這類型的案件通常拒貸的比例不能太
高，而這種情況不少買方的自身貸款條件（包括物件買賣價的高估等等）其實遠比
本案的風險來的高出許多。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
最後說關於還款能力，現在這樣的房價就連我們自己的同事跟自己銀行貸款也會發
生收支比不符標準的狀況，只能搖頭嘆氣。


　　

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)

推 eason79126:推此篇
推 bboy0720:是
推 bboy0720:同意你的作法
推 kutkin:她不是低收入戶  因為別的報導說她是分居而非離婚
單親家庭生活補助跟低收入戶生活補助似乎條件不太一樣。另我的看法是無論離婚
與否，她應該都不符合低收入戶第一類所補助的對象。

第二、三類的補助對象條件上相對寬鬆，加上報載她的存款數字以及此次取得法拍
屋的價格，讓我覺得她符合第二類低收入戶補助的機會不小，而且購屋後仍可維持
可獲得補助的狀況。當然這些全屬臆測且隨著事件落幕不會獲得證實。

→ gordon311052:有新聞寫該婦女已年逾40，再貸與30年，且子女教育費
→ gordon311052:未來更大(念大學)，身邊又無積蓄，風險真的很高吧?!
我看到的是年齡四十五歲，沒有加強擔保下，的確貸30年是有些風險的，絕對也是
評估是否授信時考量之一。

而"風險真的很高吧?!"這句話的立論基礎是在銀行債權可能無法回收？還是該客戶
未來總有一天會因環境而無力還款的機率很高？

如果是前者很明顯這間房子很舊殘值可能不高，所以未來" 因房屋折舊攤提而使整
體擔保品價值（房屋＋土地）大幅滑落＂的機率應該很低。除非它真的成了名符其
實的凶宅，每個買受人買了它者發生不幸，或者它週邊環境有了極大的變化（比如
成了核廢料預定掩埋地）或者房地產市場進入了黑暗期。不然其實未來這件擔保品
價值的再減損空間相當有限。

再談還款能力，還款能力的能見度多長？再談一下我第一天到工作單位的情況，因
為分行的進件數很多，我的主管丟了幾件簡單的案子讓我幫忙，我記得貸款人是某
大廠的約聘技術員，我的審核意見：某君任職ＸＸ公司月薪ＸＸ元，本案貸款每月
應還款金額ＸＸ，目前應具償還能力。惟該君工作為約聘人員屬定期契約，貸放仍
須注意後續償還能力是否有變化。
（直到某一天心血來潮去翻了第一個寫的案子，發現上面內容的全部被改掉，改成
　了主管自己的審核意見。也突然明白為什麼當初我的工作會從電催開始XD）

不管是不是本案的莊姓婦人，其實大部分的貸款人未來還款能力的能見度都不高，
查了一下善化附近的租屋行情， 5坪一個月5000，莊姓婦人的租金可能更便宜些
她每個月大概存5000加上省下的租金支出，選擇這種條件的房子購買真的不能說她
不自量力，至少我不這麼覺得。至於孩子上大學，新聞中所提及莊姓婦人的孩子似
乎相當乖巧聽話，大學可貸學貸、生活費可靠自己打工，或者心疼母親的辛苦，高
中畢業後就選擇出社會工作也不無可能。

怎麼樣的借款人能讓銀行收益最大是可以思考的問題。　

最好的莫過於是老老實實用上二十年或三十年才能還清貸款的客戶。

拖拉逾期之間最後還是有還清房貸一天的客戶也不算太差。

或者是還了十年以上而違約但擔保品價值足以清償該客戶餘欠，碰上這種其實也不
算是筆失敗的授信案件。

→ Kydland:別再拿假議題來說嘴 當初大眾拒絕貸款的原因是凶宅
→ Kydland:可不是什麼該名婦人還款能力堪慮
→ Kydland:少來轉移焦點這招了
本篇僅是分享貸與不貸的考量。看了您其他的推文，我本文第一段應該跟您的觀點
沒有太大的衝突。
※ 編輯: Karling         來自: 61.64.109.217        (11/28 23:47)
噓 Kydland:你高興就好