作者policia (policia)
看板Foreign_Inv
標題[閒聊] 美國REITs
時間Thu Jul 19 21:04:10 2012
剛好前幾天版上有兩篇討論到REITs
#1G15X_wn (Foreign_Inv)
#1G1fQcdA (Foreign_Inv)
今天看到一則新聞，
連結:
http://tinyurl.com/7zweknf
內文:
次貸風暴迄今 老年人口無家可歸、止贖激增
鉅亨網陳怡君 綜合報導 2012-07-19 20:10 Blog談新聞 上則 下則
《路透社》報導，美國退休協會（AARP）公共政策機構（PPI）公布一份次貸危機爆發至
今的進程與其對 50 歲以上人口的影響報告。這份報告審視全國房貸水平數據資料發現，
2007 年以來，150 萬美國老年人失去了他們的家園。研究還指出，50 歲以上嚴重拖欠貸
款的比例從 2007 年的 1.1% 上升到 2011 年 12 月的 6%。
「房市崩潰對老年屋主來說是痛苦萬分。」AARP 政策執行副總裁 Debra Whitman 表示。
到 2011 年 12 月之前，約有 60 萬貸款面臨止贖，62.5 萬拖欠超過 90 天，50 歲以上
者中有 16% （約350 萬美元）屬於「水下」（underwater）貸款，意指借貸人揹負的債
務超過房產價值。
「老年屋主經常仰賴他們的房產做為退休後各種開銷的後盾，譬如醫療保險、房屋修繕和
其它必要支出。這麼多老人頓失房屋會帶來很大的麻煩。」Whitman 說。
雖然就嚴重拖欠率而言，50 歲以上者不比 50 歲以下者來得多。但過去 5 年老年人口嚴
重拖欠的問題卻迅速增多，75 歲以上人口的止贖率（3.2%）也高過 50-64 歲（3.0%）或
65-75 歲（2.6%）。
「愈來愈多美國人揹負抵押貸款，而且數額不斷上升。」Whitman 說，「由於 75 歲以上
人口稅前收入銳減，但貸款利率、房產稅、公共設施以及醫療保險負擔增加，他們的經濟
狀況一直在惡化。」
Whitman 表示，危機終止之日遙遙無期，希望這份研究能喚起決策者正視這個問題。
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推 gali:樓上大大,我猜AGNC很快要Second offering,等宣佈後應該是買點 07/17 22:06
推 pagec:請問怎麼查詢AGNC賺錢的原理呢?試探性買進已經漲了13%. 07/17 22:26
→ pagec:但是不清楚賺錢的原理實在不敢用力加碼@@" 07/17 22:26
推 ryanlei:請問second offering是指什麼？跟除息有關嗎？ 07/17 22:27
推 gali:本質上mREIT利用Mortgage與各式債卷長短利率不同加上槓桿穫利 07/17 22:41
→ gali:美國規定mREIT一定要發放至少90%利得不然該公司要繳稅,所以 07/17 22:42
→ gali:mREIT大多會發出90%以上股利,造成yield rate很高(10~17%) 07/17 22:43
→ gali:現在的環境很適合他們,不過一但見到有升息可能,就得多加注意 07/17 22:44
推 ryanlei:Fed之前說2014下半年 甚至後來聽說是2015上半前不升息 07/17 22:48
→ ryanlei:所以我覺得兩三年之內是個安全標的:p 07/17 22:48
→ pagec:再請問如果升息的話 AGNC這種標的會大賠嗎? 07/18 00:09
→ pagec:目前似乎只能看到2009附近價格是蠻低的 後面就一路大漲 07/18 00:10
若是目前低利率狀態，可以讓債務人(oor貸款人or抵押人)還有能力繳款繳息，
但是，萬一開始升息，負擔變更重時，債務人or抵押人停止繳息、斷頭止贖，
那不是變成AGNC這個抵押權人，手頭抵押業務，會變成呆債，提列損失呢??
現在還沒升息，止贖目前是發生在老人身上，萬一升息......會變成怎麼樣呢??
希望我沒有搞錯AGNC的獲利經營方式...
若有錯誤，請不吝指正 <(__ __)>
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版友來信指正
AGNC買的大多是 agency securities 定義如下
http://en.wikipedia.org/wiki/Agency_security
某種程度上算是有政府擔保 風險較小
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 1.173.222.12
※ 編輯: policia 來自: 1.173.222.12 (07/19 22:51)
推 pagec:長知識了, 感謝~ 07/20 01:27
→ simple88:謝謝分享 07/20 11:32
推 Mariano42:升息對大部分REITS 是利空阿 但FED 就說14年底不升息 07/20 13:08
推 mauricew:我認為Fed會因為通膨提早升息 07/20 14:15
推 ryanlei:Fed提早升息就跳票啦 07/20 14:24
推 mk2:目前美國只有緊縮的問題,沒有通膨的問題.看30y,利率還在掉. 07/20 16:11
推 mauricew:我的意思是14年底不升息 會提早 並不是說現在 07/20 20:27
→ mauricew:例如2014年初升息 也算提早 07/20 20:28
推 mauricew:最主要是因為美國未來經濟很快的會提早強大 07/20 23:40
→ mauricew:所以升息不需要等到2014年底 07/20 23:41
→ ZZealot:升息不見得是利空 重點是長短期利率的差距 07/21 00:30
推 ryanlei:直觀地想 升息如果沒造成呆帳 mortgage的利潤就會變高 07/21 00:36
→ ryanlei:這樣想對嗎？ 07/21 00:36
→ ZZealot:MREITs borrow short term to buy mortgages long term 07/21 00:39
→ ZZealot:And rates of residential mortgages rise and fall with 07/21 00:39
→ ZZealot:the ten year Treasury rate 07/21 00:39
推 gali:mREIT本質上也是高槓桿商品,每年給你13~14%yield不是毫無風險 07/24 16:41
推 gali:AGNC跟NLY是純的mREIT,沒有操作真的房地產.AGNC的小兄弟MTGE 07/24 16:45
→ gali:跟最近大漲的TWO是Hybrid REIT, 買債券也有實際操作收租的建 07/24 16:46
→ gali:案. 07/24 16:47
推 ZZealot:不過NLY大家都會說存活15y 甚麼大風大浪沒見過. 07/25 10:28
推 gali:這樣講是也沒錯,即便是對它最不利的06~07年,還是能夠擠出些錢 07/25 14:49
→ gali:來發^O^ 07/25 14:49
推 ZZealot:當時06~07年是發生甚麼事情 殖利率曲線是平坦還是負斜率? 07/26 00:23
→ ZZealot:when the yield curve was virtually dead flat back in 07/26 02:32
→ ZZealot:2006/07, they still made money and paid a dividend. 07/26 02:33
推 gali:主要是2年期債(2 year treasury)跟10年期債(10 year treasury 07/26 17:43
→ gali:)的yield curve不夠大.(當時短期利息很高) 07/26 17:46