有自己的房子不應算奢侈，而是生活的基本需求。然而，台灣房價之高已成為「十大

民怨」之首。為了抑制房價，政府研擬過很多方案，主要分為兩個面向，一個是提高稅負

，例如：課徵豪宅稅、提高房屋稅、地價稅的稅率；另一個是增加供給，例如：在林口ａ

７站區、淡海新市鎮等公有地推出平價住宅。這些方法難有效果。前者是因房屋稅、地價

稅的稅基低，所以，提高稅率對投機客所能產生的嚇阻作用有限。後者將稍後說明。


    世界各國之中穩定房價做得最好的，德國可以算是其一。根據統計，金融海嘯爆發之

前，德國物價水準平均每年漲幅二％，而名義房價每年只上漲一％，也就是說扣掉通貨膨

脹，德國房價實際以每年一％的速度在縮水。為什麼德國可以做到「房價十年不漲」？因

為德國政府視住宅政策與教育、醫療一樣，都是社會福利的一環，因為德國政府把買得起

房、租得起房視為人民的基本需求，因為德國政府不把房地產視為推動經濟成長的主要產

業或稅收的主要來源，因為德國基本法第二十條第一項明訂「聯邦德國是一個民主和社會

福利的聯邦國家」，而且，他們做到了。



我國官方的房地產政策有三大盲點。


第一，視房地產為一般商品，以為增加供給，就能降低價格。


然而，房地產不是一般商品，不斷增加供給的結果，並無法降低房價，只會增加空屋率，

此外，還會造成土地資源的浪費、不當使用、造成未來在土地的使用、徵用成本更加高昂

。

以台灣各縣市都存在高空屋率的情形來看，房屋的供給已經供過於求，再加上少子化因素

影響，房價不應上漲，而應下跌。然而，實際上，房價，特別是台北的房價還是不斷追高

，可見，這當中，並不是供需法則，而是人為因素，也就是政府的政策起著推波助瀾的作

用，例如之前的國有土地標售，和投機客主導。



第二，視房地產為經濟成長的火車頭。


財政部長李述德強調，「營造業是經濟火車頭，財政部不會打壓。」既然是火車頭，當然

要越有力越好，結果房價當然越來越高，一般薪水階級望屋興嘆。把房地產做為經濟的火

車頭有非常大的風險，一旦房市泡沫破滅，經濟就直走下坡，日本的泡沫經濟、○七年美

國的次貸危機、○八年的全球金融海嘯都與房地產市場過熱脫離不了關係。



第三，以為有土地就是要蓋房子，不蓋就是沒有地盡其利、無法增加GDP。


一個城市不可能全部都是房子，而沒有空地、綠地、廣場、河流、公共空間。有人說，還

要增加房屋供給，這種方案對於地狹人稠的台灣而言，更是扭曲了「地盡其利」的意義。

到過德國首都柏林的人都知道，在柏林的市中心就有一個大動物公園（groser tiergarten

），這個公園多大呢？二一○公頃，而我們的大安森林公園只有廿六公頃。如果台北市都

是房子，相信這樣的規畫，不只沒有美感可言，台北市民也會因為置身於水泥叢林，會製

造更多的精神病患、憂鬱患者。


    台灣的房價之高不是供需出了問題，而是政府不當政策以及投機客、投資客哄抬的結

果。如果，央行的貨幣供給不要氾濫、利率不要那麼低、游資不要那麼多、熱錢能夠管制

；如果房地產交易要承擔重稅、投機房地產要課以刑事責任，我不相信，台北的房價打不

下來。



中國時報 【劉明德】（作者為政治大學地政系畢業、德國柏林自由大學政治學博士）



http://silveratw.pixnet.net/blog/post/26710067
※ 編輯: whatacar        來自: 114.36.54.155        (05/15 16:51)
推 dreamysky:那德國怎麼做的呢？
推 allesvorbei:http://tinyurl.com/5ul4n7l 德國人普遍是用租的方式
→ allesvorbei:很重要的一點是觀念吧@@
→ lilychichi:德國對於租屋者的保障也比台灣多很多 房租也不會坐地起
→ lilychichi:價 我的德文老師說，他最初回台灣之後也只想租房子，也
→ lilychichi:有跟房東訂契約 但是住不到一年房東就說女兒/兒子要住
→ lilychichi:把他趕走 囧 也沒給什麼補償（搬家費之類的）只退了保
→ lilychichi:證金 老師覺得很沒保障 所以後來自己貸款買了房子
推 eslite12:劉明德關於德國的文章大多牛頭不對馬嘴
→ eslite12:德國在保障承租戶權益方面當然做很好 但鄰近國家不少做的
→ eslite12:並沒有比德國差 但他們的一線都市房價卻多高於德國
→ eslite12:劉也忽略了德國聯邦銀行的長期貨幣政策 最重要的事情是
→ eslite12:德國大都市房價還是會漲 慕尼黑的平均成交價去年與台北市
→ eslite12:差不多 難道這表示德國的居住政策破功? 當然不是如此
推 reich3:2011年 一個慕尼黑家庭的月平均純收入為2500歐元(稅後)，
→ reich3:人均月純收入（Netto-Einkommen Pro Kopf)為1677歐元(稅後
推 reich3:慕尼黑的房屋均價達每平方米3680歐,比德國平均房價高124%
→ reich3:一坪=3.3平方米，換算下來慕尼黑地價比天龍國大安區還低
推 eslite12:拿慕尼黑全市跟大安區比沒意義 要拿也要拿Schwabing或
→ eslite12:Nymphenburg之類的地方 3680歐跟整個台北市去年的平均成
→ eslite12:交價相去不遠 房價所得比則是另一回事
→ eslite12:最近常看到劉文這種假裝認同德國社會公平正義的文章
→ eslite12:卻完全不提德國房價之所以沒有如隔壁的瑞士那麼搶手
→ eslite12:基本原因是國際熱錢少外加德國有良好的基礎建設與城鄉規
→ eslite12:劃 而後者才是台灣政府能做卻未做的
→ jabari:@_@?? 一直以為慕尼黑不是德國.. 建議以不同邦作比較
→ qsub:德國人口負成長已經約20年了耶！恕我愚昧對政策不熟，我只知
→ qsub:到房子是給人住的 人口減少需求減弱 似乎是最直接的影響
推 superb:樓上忽略了歐盟區內的流動人口了。還有非德國籍的勞工朋友
→ qsub:間接的影響永遠列不完，除非有可信的數據說明德國的人口成長
→ qsub:人口增加前提：政策抑制高房價，我認同好政策
→ qsub:人口持平前提：政策抑制高房價，我抱持政策或許有影響
→ qsub:人口下降前提：政策抑制高房價，就如本篇所言，個人高度懷疑
→ qsub:不能否認間接影響有所謂蝴蝶效應 但忽略直接而評間接似乎不妥
推 allesvorbei:人口20年負成長?根據IFS統計，1990年到2010年的最高峰
→ allesvorbei:是在2003年82.39百萬，2010年81.60百萬下降幅度達.96%
→ allesvorbei:不到1%歐，所以20年負成長請給更清楚的數據
推 eslite12:以邦比較根本沒意義 巴伐利亞也有些偏遠都市 布蘭登堡也
→ eslite12:有天龍城 明鏡週刊去年有許多德國房市的深度報導可以看
→ eslite12:德國的幾個一線都市這幾年住宅需求是增加的 負成長對鄉下
→ eslite12:和德東或魯爾區的工業區影響比較大 而買得起Gelsenkirche
→ eslite12:n或者麥寮的房子應該不算什麼德政
推 kontracello:我找不到哪裡叫 Weizenhausen 或是 Weizenheim XD
→ Gaussian09:www.cepd.gov.tw/dn.aspx?uid=7366 95年經建會報告
→ Gaussian09:由1995年統計 報告中負成長的定義為死亡率大於出生率