Re: [問題] 85大樓為什麼跟101差那麼多？

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

※ 引述《IsaacNewton (IsaacNewton)》之銘言：
: 前幾天第一次到高雄地標85大樓逛逛
: 結果周邊幾乎沒什麼人，很冷清
: 外面看起來一般人好像也不能隨便進去閒晃
: 大樓燈都暗暗的，有一種生人勿進的感覺
: 最後就在外面走一圈就離開了
: 反觀台北101周遭就很熱鬧
: 樓上商辦出租給很多跨國企業，很多上班族跟外國人出沒
: 一般人也能走進去參觀逛逛，常常有展覽跟活動什麼的
: 101除了商辦之外還有百貨跟地下美食街跟餐廳
: 下班時間美食街座位一位難求
: 百貨裡面的櫃位也是最頂級的那種
: 101甚至還成立了股份公司來經營
: 似乎101是全台北最精華的地方
: 但是85大樓卻不是高雄發展的重心
: 為什麼明明高度差不多的摩天大樓
: 85大樓跟101差那麼多？


3多商圈長年是地王區域.

你可以查一下大遠百禪年地王多少年.


而後續主要是新彎區開發的延遲問題.

所以現在變成這種"待開發"的型態.


當然啦,現在新灣區的地價房價,還是南高雄最貴...南高的蛋黃區.

因此你說他不是精華區...也不對阿..XD


而85現在的局面最大原因是.

東帝士倒閉.

所以東帝士很多產權進入了不良債手上.

後續變成整併困難,因此產權分散的情況下,很難整體高效率利用.


當然你說85大樓很便宜?

喔不...他也沒很便宜.

他均單坪價可能還比一堆人住的房子還貴...XD

他只是相對便宜而已.


這些年有一些財團有想要把85打包吃下來整頓.

但好像都有遇到一些困難.

and...我記得海霸王也有吃了很多,不知道有沒有記錯財團.


不過85還有一個致命傷.

那就是他商辦的規畫實在是腦殘.

他有一堆商辦是8邊形的.

為了滿足建築師的設計慾望和得獎.

而那種型態的辦公室...夭壽難用..XD

跟50大樓則是很多單戶面積太大,這個年代不愛那麼大有另一種設計上的問題缺點.

so....85的辦公室出租使用上面,也因此受歡迎度低.


另外摩天樓有非常多的使用限制.(主要是消防法規)

因此很多商家企業也無法進駐.



至於未來.

未來就是看新彎曲哪時候發展.

而新彎區寫過太多文章,很懶得再寫.

反正呢,新彎區發展,那邊是摩天樓群.

到時候市容會比信義計畫區還要"繁華"(至少視覺上會是...因為一堆摩天樓)

你想,光旁邊特貿三那一塊,興富發標走,就要蓋一堆超高樓(超過150米稱為超高樓)

60重劃區土壤整建也快完成了,到時候也有很多開發+我記得市府有商場+辦公室BOT案.

也是超高樓.

遠雄the one旁邊可是京城65建照的土地,遲早會蓋65F,只是不知道誰蓋而已.
(京城也可能把建照賣給別人蓋)

高軟二期也會產生一大叢普通樓高的大樓(大概還是會以15F為主)

再加上南邊夢時代二期的五棟超高樓.

三發在夢時代旁邊要蓋一棟商辦+自己的總部.

你光"確定會蓋"的大樓隨便加就一堆...更不論還沒蓋的.

到時候你從海上往這邊看,會是一叢摩天樓群.



so...如果你論視覺上的繁華.

10年後就可以看到了.

無論彎區發展的怎樣...有些樓是10年內都會蓋.

至於實際上的繁華.

就要等新彎區發展....



--
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推 ok032898    : 首推
推 Swampert    : 85大樓在拖下去就可以都更了 都更萬歲
他這個價位,都更太難了.

另外他才2x年屋...XD

屋齡還很低.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 18:10:52
推 yoji520     : 經過85大樓都想它量體這麼大要怎麼拆？
推 stanleyplus :
推 fman        : 要拆技術上絕對沒問題，從上往下慢慢拆就好，但成本
→ fman        : 就會很高，要都更利益夠高才能cover這部分，但85大
→ fman        : 樓真的還很年輕啦，比起市區一堆老宅要都更也不會先
→ fman        : 這邊
推 KHAkira     : 新聞有看到是海霸王買85上面不少層要蓋飯店
推 ARCHER2234  : 哇靠，比我年輕那麼多的嗎，我怎麼都有種出生就看過
→ ARCHER2234  : 它的詭異記憶
→ ARCHER2234  : 真可怕
推 venom957    : 85不是用來鎮煞的嗎
推 Harry2002   : 85大樓每次經過都覺得有一股詭異的感覺，不像101那
→ Harry2002   : 種繁榮的氣氛
推 wayne48190  : 推 外縣市朋友來玩很常問
→ wayne48190  : 跟他們說完都會覺得很可惜
→ wayne48190  : 希望之後可以改得不錯跟開放觀景台
→ wayne48190  : 雖然覺得有難度
推 MilkTeaMan  : 建台大丸的時候我還有去看法拉拉的F1賽車
推 Qidu        : 住商混合就是一堆問題
→ ThreekRoger : 隨便一個財大氣粗的財團誰要整合都支持，現在這樣
→ ThreekRoger : 子看了真的心酸
推 Qidu        : 整合成高雄性專區好了
推 sanshin     : 直接成立性專區比較快，就地合法
推 realion     : 天際線要跟台中比阿
推 leonidass   : C大 85中間那棟整個被海霸王買走了，啊最近也有在
→ leonidass   : 弄機電的東西的樣子，可以關注看看
推 secrectlife : 85大樓就有種陰森的感覺
暗是因為.

省電阿.


這就是沒有整體開發的問題.

很多屋主想要節能,而持有者太多,那誰想要來做大統整.


而財團收購,目前遇到有釘子戶不賣或是開天價.

所以困難點目前卡在這邊.

不過財團收購大多以辦公室那一區為主,非套房.

85有拆了幾區,從下面商場,中間套房,然後大坪數辦公室和中小型辦公室.

財團目前都是以辦公室那一區為主,下面商場則是之前換過屋主.



and....85優勢在於.

有指標性.

因此如果有辦法整合到一定比率.

對財團來講,他們就有機會從新打造他的管理.

這樣房價必然可以拉升一波,或是租金拉升一波.

這是如果整頓完成的利益.

但遇到釘子戶就要看怎樣慢慢盧.

當然當A玩一玩不想玩了,丟給B繼續玩也是有可能.

目前看起來.整體而言還是趨於整併路線,還沒到財團把它分拆賣掉狀態.

如果分拆賣掉產權的話,自然就會走向更衰敗.



至於治安喔.

其實那邊還好啦...XD

高雄社會死角,那邊遠遠稱不上...

單純就是你不要拿管理很優質的大樓來比就好了.

那邊就.

普普通通的中古大樓的狀態.


你真的說要亂喔.

七賢路阿,九如路阿...甚麼土地公,魚翅樓...

85要比,能比嬤..XD

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 19:33:49
推 venomsoul   : 差16
推 sftl        : 動線神差無比
推 daae        : 以前建台時就不好逛了
推 cjtv        : 85真的可惜
推 Qidu        : 七賢九如那邊都是魯蛇吃粗飽的 85應該是同等級
85內部又不經營


會出現都是包養.

樓鳳的經營方式已經式微了.

另外當年樓鳳,從城中城到美術館農16都有...顆顆.


難道蛋黃區沒有樓鳳??

農16還有大哥買給小弟住的...甚至一度有詐騙集團機房.


而你說等級.

房價和租金就是等級.

這是最現實面.


包養低級的就給個老大樓套房.

中級的給個85套房.

高級的,給個美術一號院..


價格...決定等級!!!
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:00:22
推 Qidu        : 85如果改成性專區 一層一層把小姐的等級和價碼都標
→ Qidu        : 清楚應該有搞頭
那樣...


附近店面要賺到翻掉.


合法性專區是房價保障...

尤其商用不動產...XD
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:00:48

你不知道.

哪一區只要劃定是性專區.

我們就會衝去搶物件嗎?


※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:01:21

拉斯維加斯,沙漠中弄個賭場專區.

你在看他房地價變怎樣.


合法性專區,必然財團就會把手伸進來.

阿你地方角頭投資,最好有辦法跟財團比.

那弄起來.

"請問錢好不好賺"

那錢那麼好賺.

"請問這限定的小範圍專區,租金會怎樣走"

租金會漲到天上去.


那你不喜歡,快把房子賣給我們.

我們幫你接手喔...顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:03:00
推 timmyhsu2   : 你說的財團應該是練董海董的三禾開發吧
那好像是更早之前了.

最後一個有曝光的好像是海霸王.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:04:02
推 Qidu        : 搶物件我沒興趣 但我會搶著去消費XD
→ timmyhsu2   : 我之前進去看商辦的部分空置率大概八成吧xd
超空.

對比旁邊的亞太財經廣場,根本兩個世界.


亞太財經廣場在高雄可是一線辦公室...XD


85後面的曼哈頓辦公室也是很搶手價格很貴.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:05:29
→ timmyhsu2   : 不知道能不能理解成不少原本有在使用的商辦的空間被
→ timmyhsu2   : 收購了
→ Qidu        : 另外我說的等級是小姐等級 現在真的奇差無比
→ timmyhsu2   : 海霸王不是高層飯店的那部分嗎
→ timmyhsu2   : 三禾的人現在在管委會裡，去年還有一些糾紛
他租金大概在一瓶500~600.

算中間等級.


出租率其實從以前就很低...XD

我最早看的時候,三禾還沒進去,就很低了.


但他的租金也沒崩盤,滿有趣的.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:08:21
推 timmyhsu2   : https://reurl.cc/aa6a74
→ timmyhsu2   : 之前做的空置率調查，可以參考一下
→ timmyhsu2   : 我應該把南高雄商辦能跑的都跑了，八五的空置率絕
→ timmyhsu2   : 對是唯一
之前亞太投資廣場也很低.


不過亞太投資廣場非摩天樓.

所以可以進駐一些五四三的.

除了某些樓層被改旅館外(老商辦改旅館的退場法案)

也包含養老院,拳擊館,囤貨....


85是摩天樓很麻煩,很多都限制無法進駐.



推 pigmoo      : 85 不知道未來怎麼拆
拆摩天樓的技術很多啦.

那個去外國搬一套來照抄就好.

以今天的技術來看.

只有"想花多少錢去拆它"的問題.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:20:06
推 Qidu        : 要拆也是先拆諾貝爾 拆85幹嘛
諾貝爾一坪現在大概到16萬.2x年屋

以它的容積率來看.

拆掉基本上要再蓋更高很困難.



其實要拆也輪不到諾貝爾.

一大堆老屋比諾貝爾便宜..XD


先把三民區的銀座拆一拆.

身為目前銀座的屋主....我會認為銀座拿來都更會是一個好選擇..XD

另外北鹽埕區那邊,既然城中城都拆掉了.

旁邊幾棟甚麼金鹽埕之類的也可以拆一拆.


不然拆果貿國宅好了,那個甚麼半圓形房子,有夠難住.


而到最後,市區最該拆並且呼聲最大的.

民族國宅!!!!!!


但是但是.

拆這些大樓前.

應該先拆公寓阿.

大樓再爛,目前表現還是比一些老公寓好.


民族國宅公寓區不是說要拆.

我都當那邊的屋主當了五次(現在不是屋主)

它還是不都更...顆顆.




因為...

拆公寓前,建商更樂意拆透天,顆顆..

因為透天好收購.


現在還那麼多透天可以拆.

沒空拆公寓拉.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:26:09
推 tcancer     : 要拆它也得等能取代它代表高雄意象的大樓蓋出來再說
→ madduxH     : 85週邊那些舊透天跟公寓應該拆掉
之前有投資客再研究成功路和三多路那一區的透天店面,屯來收租等土地整併.


但後來發現.

它有土壤汙染列管的問題.


也就是那邊的透天要都更,必須經過土壤重建.

類似60重劃區這樣.


因此作罷.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 20:47:18
推 yuansaint   : 財團就海霸王跟練台生吧 海霸王要慢慢玩五星飯店XD
→ leonidass   : 請教C大 諾貝爾為啥不考慮整理一下，是因為管理委
→ leonidass   : 員會的問題嗎？
它有啥好整理的.


它的問題是蓋得太密,中庭還封採光罩整個昏暗.


其他方面沒啥好整理的阿.

大樓管理資金也夠.

結構也很強.


還是要多花點錢把中庭弄亮一點...XD


諾貝爾現在三房也要六百萬了.

也沒多垃圾價.


and...現在是諾貝爾三房屋主..

不過應該過不久就賣掉了.

入手價再前年年底去年初才過戶,購入價再400多一點點尾數...


so...諾貝爾的缺點無解.


其他方面,其實沒特別的缺點需要改變.

它空置率很低喔...人氣超旺的..

裝廚具的時候,去巡個房子.

也可以被對面(真的是對面,棟距太近)的問,是要出租還是要出售,要賣多少.

一點都不陰森好嗎...某一區塊還可以聽到鵝叫聲...
(某一戶白癡在陽台養鵝)

其實你要找人氣這麼旺這麼熱鬧的大樓,還沒很簡單哩...

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 21:08:06
→ louiskuo    : 諾貝爾=高雄版九龍城寨
九龍城寨是城中城...XD


諾貝爾只是...

那邊比較便宜的大樓+真的很暗,又很吵雜...XD

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 21:40:40
推 lpllpllpl   : 85大樓要重生很簡單啊，當年高市府說要蓋行政大樓的
→ lpllpllpl   : 經費 直接買下大部份樓層 市長辦公室 各局處辦公室
→ lpllpllpl   : 加警察分局  捷運 輕軌 成功路 中華路加持 這邊馬上
→ lpllpllpl   : 飛天 而且是飛到不能再飛的高
→ lpllpllpl   : 市府一進駐 那些狗屁倒灶的8大行業 毒蟲自然就跑了
這一樣牽扯到

某些賣某些不賣.


另外市府買成屋.

通常會有"圖利"的詬病話柄問題.


因此市府很討厭買成屋,要買成屋也是直接買公營企業的整棟整批成屋.

不然就是進入法拍或是稅捐處欠稅被充公的成屋.


否則之前要推公宅.

市府根本不用蓋,去市場上收購老屋來翻就好.

但是只要牽扯到到市場上買,政府就不太願意幹.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 21:56:25
→ allpass1983 : 如果市府可以整合85就更棒了，經典地標怎麼可以冷清
→ allpass1983 : 呢！
→ allpass1983 : 對他還有記憶的時候是叫建台百貨吧，後面就一直變賣
→ allpass1983 : 陸客的珊瑚水晶。
推 lpllpllpl   : https://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1193379
→ lpllpllpl   : 市府要買也是買行政樓層 真的產權複雜的是居住樓層?
每一區都很複雜.

之前落入不良債後,就被各路人馬分頭買走.

造成每一區都一堆屋主.

而只要牽扯到收購.


一定有屋主開天價...XD

這是必然的.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:00:42
推 lpllpllpl   : 85大樓當年的確是有進入法拍程序不是嗎？XD
法拍是部分.


因為債主很多,不是只有銀行.

所以當初拿到不良債權的也很多不同法人.

之後這些法人手上不良債權又到處轉賣.


因此他最大問題一直都不是單一持有者.

而是持有者太多.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:02:25
→ lpllpllpl   : 這種開天價根本不痛不癢 又不是釘子戶 非買不可 繞
→ lpllpllpl   : 過去買其他樓層部位 要不然繼續拖這些地主也沒甜頭
現在主要是.

有財團持有不少戶.


因此市府收購的時候.

基本上應該是先直接找財團談(因為可以一次收購很大量戶)

而不是先零星的收購散戶的.


這樣在政治上會有圖利的詬病話柄.

因此政府應該會避免這種情況產生.


這是政治問題了..

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:06:16
→ lpllpllpl   : 這種做法太簡單了 市府只要公開收購 說只要收到某一
→ lpllpllpl   : 程度就不收  先搶先贏那些想要脫手的 自然就來跪了
→ lpllpllpl   : 持有者根本不是問題 真的收不齊足夠的樓層 市府流標
→ lpllpllpl   : 也不痛不癢 真的會痛是要脫脫不了手的人
→ lpllpllpl   : 如果單以投資來講 現在投資85大樓 對市府來講大概是
→ lpllpllpl   : 三贏的局面
其實,85的辦公室沒有到很難賣.



因此牽扯到.

市府要用多少錢去收.

要高於目前行情,還是低於行情.

高於行情會有圖利問題.

低於行情人家會直接丟市場賣就好.


至於剛好行情??

那賣家也可賣可不賣..XD


而跟財團收購,財團必然要賺一點錢.

不然他不會想賣.

這樣就是為啥後續會牽扯到圖利的問題.

財團收購成本10億好了,它搞了五年.

你說他要賣多少?現在房價又大漲..

那他賣個13億沒很過分,甚至他還覺得它貢獻給市府m是市府賺到.

但是對於政敵而言.

就會靠杯"政府圖利財團,讓財團大賺三億".

這.....這很難搞的拉.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:15:08
推 lpllpllpl   : 都說要公開收購了 看那個議員有意見可以來講 擋的愈
→ lpllpllpl   : 久 市府愈有議價空間  到最後一定是財團去拜託議員
→ lpllpllpl   : 讓預算通過議會 要不然 就算流標 市府也不會怎麼樣
→ lpllpllpl   : 這種需要通過議會 要搞到藍綠都願意過 煩惱是財團
這種情況也可能產生.

財團不賣.

而是其他散戶賣.


財團屯著想搭政府公部門進駐的順風車.

反正政府公部門進駐會漲,甚至可以借機會炒做.


但是財團不賣,能收購的戶數會很有限+非常零散.

兩三個樓層兩三戶...

這樣對政府來講也很難利用.


現在持有大量戶數的是財團.

所以收購的時候它們有很強的話語權和決定權.

一定必須跟他們談.

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:22:36
→ lpllpllpl   : 不會是市府 除非財團更有把握有下一個有指標型的來
收購這種很麻煩的.


不如另外自己蓋...XD

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:23:08
→ lpllpllpl   : 整合 要不然 你用你的 我用我的 誰也不敢動
財團之前會收購.

規劃應該是.


取得管委會+持有大量戶數有管理的絕對支配權.


再這種情況下,從新打造管理.

然後砸錢去行銷包裝.


然後提高租金+炒作價格.


目前還在取得支配權那一階段.

但只要一取得支配權.

後面都只是SOP流程而已.

我記得財團手上應該已經有快八成的產權.

但是還是有一些阻礙困難.


so...如果公部門也來插一腳.

其實對財團的規劃並沒有衝突.

後續拉高租金和炒作價格照樣可以進行.

甚至可以搭政府順風車,利用公部門進駐來炒作.


因此,除非政府找財團談要買.

不然財團不賣可能會有更大利益解.
※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:26:21
→ lpllpllpl   : 那就是回到剛剛講的 那市府就流標就好了 這是小事
→ lpllpllpl   : 然後85大樓再放20年 看是誰虧 XD
→ lpllpllpl   : 像海覇王這次收購，我也不看好  靠他們也救不起85
→ lpllpllpl   : 整個都動起來才有用 海覇王佔的%數 搞不好還不到5%
沒那麼少.

收購的財團"們".

它們取得的量很大.(但不確定海霸王手上有多少)

※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/05/2023 22:27:17
推 lpllpllpl   : 市府要做的事 兩個就好 第一 公開收購 第二 需全部
→ lpllpllpl   : 議員總合90%以上 贊成並通過議會 剩下就都是小事了
→ lpllpllpl   : 第一個 就算沒買成 也能帶動企業關注 第二 全部議員
→ lpllpllpl   : 來審核 也不用怕說圖利 有鍋大家背
推 timmyhsu2   : 海霸王不是35樓以上都他們的嗎
→ timmyhsu2   : 想問一下取得支配權遇到的阻礙困難是什麼
推 lpllpllpl   : 飯店跟行政樓層 跟居住樓層要分開討論啦
→ lpllpllpl   : 市府要收也不會去收飯店再來改成辦公樓層吧
→ lpllpllpl   : 單以行政辦法為主要取向  應該不會有比市府更大的廠
→ lpllpllpl   : 商來使用了  所以要在極短時間內整合 也沒其他辦法
推 lpllpllpl   : 更正，是以行政辦公為取向
推 thunderforce: 諾貝爾經過921及後續其他地震，我看房子裡面的裂縫
→ thunderforce: 都好驚悚。而且中庭靠亞太花園那地面好像也有隆起
→ thunderforce: ？但地基打到B5以上加上又口字型應該很難震垮吧？
推 MVPGGYY     : 以前樓上還有把費的時侯，去吃時行走的路線也是怪怪
→ MVPGGYY     : 的XD
推 leonidass   : 特貿三總圖那六棟其中一棟還是兩棟就是台電大樓跟
→ leonidass   : 市府的啊 不用擔心啦
→ leonidass   : 回t大，那時候買下後法院履勘點的時候被前業主擋
→ leonidass   : 超神奇
推 zack0428    : 85跟101是同一個建築師事務所設計的
推 ds1441      : 諾貝爾我住十幾年了，高雄版一直謠傳有的沒的，
→ ds1441      : 高雄是有幾個住這麼滿又運作正常的大樓你講看看
推 sonic37     : ceca說過裡面商辦格局有問題，
→ sonic37     : 搞不太起來
→ ds1441      : 他大樓的單位採光落差很多，有些便宜有些貴爆
推 alains      : 說到超高樓,遠百停車場那塊不知道有沒有要建
遠百不知道.

噓噓東很迷.


私人財團的東西,它們老董一個念頭就會改變.

所以無法預測無法判斷.

甚至他放話講的東西,都可能突然髮夾彎.


因為私人財團不需要跟任何人解釋他的決定.

甚至他放假消息去誘騙市場走另一條路,然後急轉彎來收割韭菜.

你都不能說他怎樣.


so..私人財團就不用猜,她動了才當有,沒動當沒有.


特貿三主要是它是招標,所以會有開發期限.

除非後面招標資格被取消(例如遠雄在60重劃區的帆船飯店).

不然時間到之前會蓋.

當然蓋的內容會變更,怎樣變更也無法判斷.


※ 編輯: ceca (61.227.108.59 臺灣), 02/06/2023 11:21:29
→ jacklcs     : 最主要的是高雄人口密度低，經濟效益低，可替代產
→ jacklcs     : 品多
→ aflan5420   : 85大樓附近的賭博間和酒店是嫌惡設施阿
推 bibiwei     : 沒有200M+已經不算摩天大樓了
推 achiyeng    : 謝謝C大 趕快來買美術一號院 看看有沒艷遇
推 detkier     : 我也認為85要重生就是市府直接進駐
→ detkier     : 類似東京都廳的概念，市府直接在摩天大樓也是很氣
→ detkier     : 派的