Re: [問題]被仲介欺騙買到凶宅 該如何處理

[panda101 (波波)]

※ 引述《panda101 (波波)》之銘言：
: ※ 引述《Kaixa (七號倉庫)》之銘言：
: : ※ 引述《sky2fly (())》之銘言：
: : （四）又按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權
: :       人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法
: :       第227 條第1 項定有明文。而在債務不履行，債務人所以
: :       應負損害賠償責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故
: :       債務人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務
: :       （給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請
: :       求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為
: :       不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如
: :       未能舉證證明，自不能免責（參照29年上字第1139號判例
: :       意旨）。查被告於高雄縣岡山地區從事房屋仲介業務已10
: :       餘年，且其住處距系爭房屋不遠，業經被告自承在卷（見
: :       本院卷第89、107 頁），而原告因買受系爭房屋業已支付
: :       契稅及代書代辦費共16,730元乙情，此有原告所提出而被
: :       告不爭執其真正之收費明細表乙張在卷可憑（見本院卷第
: :       110 頁），是被告既係從事不動產經紀業者，以該行業多
: :       屬區域商圈之經營方式，對於區域內之不動產概況均有較
: :       一般交易者為深入之掌握，縱被告前所買受之系爭房屋為
: :       法拍屋，亦不得解免其查知義務，本件被告既未能舉證已
: :       盡查訪系爭房屋原有狀況義務之事實，而逕在系爭買賣契
: :       約書上註明「非凶宅」之字樣，並將系爭房屋出賣予原告
: :       ，足認被告所為之給付具有可歸責事由之不完全給付，原
: :       告依民法第227 條第1 項規定請求被告賠償其所受支出上
: :       開費用16,730元之損害，依法自應准許。
:
: 關於這個判決
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: 這邊關於不完全給付的部分 以及 損害賠償16730元  這兩部分   總覺得有些想不透
:
:
: 1.這邊有什麼給付義務的違反好像沒特別說
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:   不知道是不是在契約書上的非兇宅欄 打 V 就不但會是瑕疵也變成給付義務一部了
:
:
: 2.再來  關於損害賠償
:
:   如果成立不完全給付  損害賠償的16730元部分(契稅,代書費)
:
:   不完全給付應該是請求履行利益賠償
:
:   而履行利益賠償應該是指 賠償契約如有履行可獲得的利益  即如同給付圓滿履行的狀態
:
:   賠契稅和代書費的費用  比較像是使之回復到締約前的狀態 (若有圓滿履行本就會支出)
:
:   也就是比較像一種信賴利益賠償(為取得給付所支出之費用)
:
:   畢竟  如果是拿來自住  也不會有什麼轉售利益等履行利益
:
:
:
:   做個邏輯推衍的假設:
:
:   假設沒有買貴: 如果非兇宅的市價就是148萬  也以148萬購買
:
:   原則上沒有要轉售的話  解約後返還支付的價金後  可以請求的履行利益就是0
:
:   但返還價金後  這樣的確還是有一筆16730支出費用的損害
:
:   情感上或合理上是應該要賠
:
:
:   不過如果真要認真細論可請求的損害賠償的性質  又應該不屬履行利益損害
:
:   這邊是比較難解的地方(當然別認真細究的話 就不完全給付-->損賠-->有支付費用損害
:                                                                     因此要賠  )
:
:   有沒有高手可以就這部分做解釋的@@
: :                                 書記官　洪嘉慧
: : 來源司法院判決書查詢。
:
: --
: ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
: ◆ From: 114.42.96.245
: 推 RobertAlexy:判決有寫  被告在契約有註明非凶宅                    07/31 00:56
: → panda101:嗯 我有看到~~我的意思是 會因為這樣註明就變成給付義務   07/31 01:06
: → panda101:了嗎~~或者這樣問,買賣契約上 註明"無瑕疵" 那給付無瑕疵  07/31 01:07
: → panda101:之物會因此變成給付義務嗎                               07/31 01:08
: 推 Eventis:賣方既擔保無瑕疵,其自應依債之本旨提出無瑕疵之給付不是?  07/31 01:13
如果這樣推衍的話

往後在交易的時候問一句 這個東西有無瑕疵  老闆說:沒有 (口頭回答 和契約書面寫
                                                     應該無不同)
這樣無瑕疵就變成給付義務了

那不負給付無瑕疵之物義務的 擔保說  就徹底崩潰

所以  我的意思是

不排除經過約定 可以成為給付義務  但可能要審慎認定

只以契約上註明無瑕疵(非兇宅)一句話帶過就認定為構成不完全給付 說理似乎不夠詳盡
: 推 AAANO1:推101 我覺得這是信賴利益的問題                           07/31 12:09
: → Eventis:損害可能為瑕疵損害或瑕疵結果損害,引用227II就應該不會有  07/31 12:17
: → Eventis:此問題.                                                 07/31 12:19
其實我對第二個問題比較有興趣

算疑惑很久的問題了   先說一下 你的說法感覺應該還是不大充足

一般說法 瑕疵損害=履行利益 瑕疵結果損害=固有利益

信賴利益與固有利益亦不同   信賴利益雖原也是自己財產

但是是為了獲得給付 所從固有利益分出而自願投入的費用

所以227ii 只是在講 除了履行利益外 固有利益也可以請求(本質就是侵權行為)


這邊這種比較像信賴利益損害賠償性質 的類似的例子

設買賣A屋  之後並作裝璜  其後發現為海砂屋解約 並依不完全給付請求損賠

一般都會想當然耳的覺得所支出的裝璜費 自然就是可請求的損害賠償

也不會深究之  實務上判決應該都是這樣判的

感覺上的確應該是要可以請求比較合理

可是細究之  就法條來論的話  如果用227條  說是履行利益的損害 一樣也不太像~~



附帶提一小點  那個契稅印象中 解約後應該是可以退還  嚴格來說似乎不是損害XD

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 140.112.152.70
※ 編輯: panda101        來自: 140.112.152.70       (07/31 15:17)
→ Eventis:我也是對第二個問題比較有興趣,嚴格來說這裡比較接近締約
→ Eventis:上過失,可是如果真用締約上過失來檢查反而比較不容易通過
→ Eventis:條文的嚴苛要求(雖然有個概括後門).而且在契約成立後也應
→ Eventis:該是直接適用違反先契約義務(告知義務)的債務不履行請求.
→ Eventis:雖然王澤鑑老師在他的債法原理討論締約上過失時認為縱契約
→ Eventis:成立後仍得據以請求,但本案所依"未能舉證已盡查訪系爭房屋
→ Eventis:原有狀況義務之事實",似屬抽象輕過失,是否仍能適用245-1頗
→ Eventis:有疑問.
→ Eventis:另外前文寫無瑕疵是用語有不妥,其意為當事人既將交易標的
→ Eventis:有關之性質明示於契約之上,則應有擔保此項性質如相對人所
→ Eventis:提示之義務,即對於交易上視為重要的物之性質,當事人有明示
→ Eventis:的合意.
→ panda101:嗯嗯 如果用締約上過失 的確就可以請其信賴利益了
→ panda101:像物之瑕疵擔保和不完全給付競合部分 王澤鑑和詹森林
→ panda101:有說過失未告知瑕疵可以構成不完全給付  印象中就有提到
→ panda101:德國就這部分是歸在締約上過失處理  不過最後為啥他們又
→ panda101:不採還是用不完全給付有點忘了;  另外,還有另外一種可能
→ panda101:的想法是,在解除契約的情形 容許履行利益和信賴利益可以
→ panda101:任一請求,有學說就主張260條指的是信賴利益
→ panda101:不過我覺得260說是信賴利益的基礎跟文義似乎不太合 不過
→ panda101:容許信賴和履行利益擇一請求 似乎也是可以考慮的說法
→ panda101:也就是既然可以請求履行利益 那就容許不請求而改信賴利益
→ Eventis:260條主張信賴利益我昨晚找資料也有看到,寫說是黃茂榮老師
→ Eventis:的看法.