[問題] 三七五減租土地回收問題

[oherman (qq)]

事情是這樣的，母親是佃農，家中有塊三七五減租的農地，

在今年三月之後，土地祭祀公業要求要解除租約

理由：
1、台中市政府開徵地價稅

2、長期沒有收到租金

因那塊地在味丹工廠旁邊，種的東西也不太能吃所以我媽只

在那裡種些簡單的地瓜葉所以也沒有什麼作物可以付租金

問題：
1、地主可依以上理由要求解約嗎？
2、若解約我們可以拿到補償嗎？大約多少

我查了一下公告地價：
公告現值：12600，公告地價1900，面積2302

煩請法律達人幫忙解惑一下，感激不盡。

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◆ From: 125.230.94.51
→ yuusnow:有可能，開徵地價稅代表沒有是政府認為這塊地沒有農地農用
→ yuusnow:重打:有可能，開徵地價稅即是台中市政府認為這塊地沒有
→ yuusnow:農地農用，而這是三七五租約地主可以收回土地的原因之一
→ yuusnow:另外，租了就是要繳租阿，你種不出東西不是不繳租的理由..
推 maniaque:租金要付呀,這可是地主可以解約的重大事由,傻了~~~
→ oherman:可是租約沒有明定多少金額，地主也沒有做催繳的動作，可以
→ oherman:補繳嗎？要怎麼做補繳？
→ maniaque:要是您認為種的東西不能吃,那不就更沒有理由繼續租下去?
→ yuusnow:三七五租約會寫租金多少....另外你們現在的問題不只租金了
→ maniaque:你這種沒繳租金的理由,地主可一毛都不用付就可以收回了
→ yuusnow:現在面臨的問題1.未繳租  2.農地未農用 這兩個剛好就是
→ yuusnow:強大的三七五租約中少數地主可以收回土地的原因.....
→ maniaque:三七五減租條例可是嚴重剝奪地主的土地使用權....
推 lukehong:未繳租未耕作 都是可終止三七五之事由
→ maniaque:只為了保障佃農的利益的一種接近惡法的法
→ maniaque:當然它有它的歷史背景,在此不討論
→ maniaque:地主巴不得你都不繳錢,來滿足解除三七五的禁制...
→ maniaque:換言之,地主無義務去催這個租金繳納,只有佃農要主動繳納
→ maniaque:當地主拒收時,佃農直接把地租繳到政府機關,類似提存
→ maniaque:有空去看一下三七五減租條例,您這邊踩到三款跟四款
→ maniaque:這法律很惡質,地主擅自收回土地,可是"要判刑的"
→ maniaque:違法收回要判刑,違反法定要件收回自耕也要判刑
→ maniaque:連不續租也要判刑,發現對地主多不公平了嗎??
→ maniaque:人家祭祀公業忍了兩年,總算等到您這邊自己滿足條件了...
→ maniaque:總之,在權益面快去查明到底欠租是否超過兩年....
→ maniaque:種地瓜葉也是有耕作事實...
推 maniaque:說個題外話,之前農委會推動農地銀行時,就面臨到這問題
→ maniaque:因為很多地主曾經知道或吃過三七五的大虧,所以一直不肯
→ maniaque:將農地出租,深怕哪天又被三七五
→ maniaque:而原本佃農取得土地後,就算自己做不來,也害怕要是租出去
→ maniaque:也被三七五,土地就化為烏有,也一直不肯去農地銀行登記
→ maniaque:所以後來才發展出 農育權 的民法章節....
→ maniaque:民法已經刪除 永佃權 ,三七五就是永佃權的一種法律
推 SoaringHawk:推m大
→ SoaringHawk:小時候都覺得375減租好棒好棒，長大才發覺問題不是那
→ SoaringHawk:麼單純（還有舊臺幣40000換新臺幣1這件事）
→ maniaque:在有約狀態下,地主要解約,要給你37.5%的土地價值......
→ maniaque:這塊地現值12600,面積2302,換言之現值2千九百萬....
→ maniaque:而旁邊就是工廠,表示這塊地分區在工業區,土地可變為
→ maniaque:工業用地,甚至變為住宅用地(搞不好味丹也要變了)
→ maniaque:地主若要收回這塊地,在三七五的限制下,會有一千萬左右
→ maniaque:必須要付給承租人 1/3(差不多就是375)的土地價值
→ oherman:謝謝m大清楚的回覆，我得去查租約及繳約事實，因為以前都
→ oherman:是我嬸嬸在處理，我媽也不識字，那時我們都很小
→ maniaque:不識字還是啥都不是抗辯的理由.....
→ maniaque:看這情況應該是滿足了,祭祀公業才敢開口......
→ maniaque:對了,上面一千萬是指兩千九的1/3.......
→ oherman:請問什麼理由才能成為抗辯理由？
→ maniaque:三七五減租條例民國四十年就通過了...所以不識字這理由
→ maniaque:法院會採信嗎???
→ maniaque:更何況若要算帳那也是要去跟代理人求償.......
→ yuusnow:種地瓜葉是耕作，不代表這2302平方公尺都有耕作，如果祭祀
→ yuusnow:公業確實收到地價稅單，代表這塊土地被市政府認為沒有農地
→ yuusnow:農用，2302平方公尺相當於6百多坪，6百多坪都種地瓜葉?
→ yuusnow:只要有部分未做農用，就有可能。 我們目前就有案子是以前
→ maniaque:地價稅單還是會開的,不是因為沒有農用或農地的關係
→ maniaque:因為這幾年持續調高公告地價跟公告現值
→ yuusnow:當晒穀場的水泥地，現在因為配合休耕，沒有種稻，沒榖可曬
→ maniaque:而土地因為公共設施改善後,若已經滿足了條件,就會開稅單
→ maniaque:其實因為這塊地本身分區已經是非農業區
→ maniaque:地主本身也可以把土地辦理地目變更....
→ maniaque:這問題之前有請教過稅務局,稅務局答案就是如此
→ yuusnow:農課徵田賦，而目前田賦停徵，所以農地實際上是沒有地價稅
→ maniaque:因為這土地的面積/公共設施完善度已經滿足了起稅條件...
→ yuusnow:如果分區已被變更，那就有可能符合三七五租約地主可收回
→ maniaque:這土地分區不是在農業區......只是沒變更地目而已....
→ maniaque:分區變更,不代表土地地目要發動變更.....
→ yuusnow:的條件，差別在於要不要給補償....
→ maniaque:今天地主很想把土地拿回來,辦理變更就可以高價賣...
→ maniaque:只是卡死在三七五,利益要整個給佃農1/3 .....
→ maniaque:地價稅就是這樣來的.......
→ maniaque:法條是土地稅法第22條.....
→ maniaque:像有的已經開好計畫道路,排水,電,水等公共設施都已經做好
→ maniaque:這土地即使還在農用,因為都市計畫區,超過起徵點就得繳稅
→ maniaque:大概這幾年此類土地就面臨到因為公告地價公告現值調升
→ maniaque:而出現了地價稅單的情況...
→ maniaque:至於y大的那個情況,應該是晒穀場本身不是農地,但做農用
→ maniaque:所以徵收田賦(22條3項),一但停止農用,就得改收地價稅
→ oherman:請問如果恢復農用，會停徵地價稅改為耕地嗎？
→ maniaque:原PO請搞清楚事情嚴重是哪一邊吧...
→ maniaque:今天這塊地應該是在馬路邊沒錯吧.....
→ maniaque:現在若是地租沒繳,沒在管你農用不農用,就可以發動收回了
→ maniaque:而把地價稅丟給承租人繳,依法理上並不合規定....
→ maniaque:但很現實的是這土地對於所有人而言,在三七五的禁錮之下
→ maniaque:這土地地租都不夠繳地價稅,所以多有把地價稅直接丟給承
→ maniaque:租人去繳的情況...
→ maniaque:我家就拿去繳了,但是有跟家裡人講,地租繳納證明一定要拿
→ maniaque:就等於是付多一點地租(金額同地價稅),拿到繳租收據
→ maniaque:就醬,我個人是認為能夠接受,但是一定要講清楚說明白
→ maniaque:地價稅抵地租,一定要拿到租金收據佐證
→ maniaque:雖說租金一定比地價稅高,所以收據也不能開跟地價稅同金額
→ maniaque:但法院看的是證據....
→ maniaque:我家若有拿到每半年的收據,那就好了......
→ maniaque:而之後我也要教我家人不要用現金繳錢,用轉帳的啥都好...
→ maniaque:畢竟現金繳錢也有可能被地主凹說這是他繳的....
→ maniaque:或許這樣假設有點小人,但是這弄不好可是一家子流離失所
→ oherman:因為沒有租金約定，只有種地瓜葉，以收成的1/3來算，要怎
→ oherman:麼補繳租金？
→ oherman:因為這地是從爺爺那邊繼承來的，租約上沒明定要現金或作物
→ maniaque:三七五的租金繳多少(代金或啥)那在公所都有規定...
→ maniaque:也就是說不是實際你現在種啥繳啥,種多繳多種少繳少這樣
→ maniaque:那是一個推論的年產量,從這個產量去算1/3,然後繳折現的
→ maniaque:代金,那就是你們家每半年要繳給地主的錢
→ cute101037:國家都快倒了...別整天想補償。  都沒付租金了，小心
→ maniaque:阿您嬸嬸不是很清楚這一塊嗎???
→ cute101037:你要求補償，惹火了 法制人員，打官司跟你討錢...
→ cute101037:就算地瓜也也可賣錢的阿
→ maniaque:要我個人看法,個人認為既然你們家也用不著這塊地
→ maniaque:還給人家也不是不行,對吧??
→ cute101037:若是該補償給你，相信依法行政的公務員就會找你談了
→ cute101037:你如果認為地瓜業不值錢，對方也會主張情勢變更還是可
→ maniaque:基本上,三七五佃方最有利的就是只要按時繳租,權力無敵
→ cute101037:解約，請法院判我想基於對土地利用很差，法院也會判
→ cute101037:他解約是OK的 補償阿 只能等  不能討^^
→ cute101037:難道你認為對方需  賠償你 ?? 賠償你才可以討
→ maniaque:地上物種啥,值錢不值錢,都不是訴訟的主要防禦對策...
→ maniaque:佃方主張沒種,那更有理由收回
→ maniaque:這幾年公告地價公告現值大幅調升,一些在都市計畫裡面的
→ maniaque:三七五耕地,慢慢地浮出了這個問題(地價稅/地租)
→ maniaque:反正能收回的條件就是 佃農沒在用 或者是 沒佃農繳租
→ maniaque:你說種少是不是?阿體力不足只能種小面積,有何不可呢??
→ maniaque:租金的部分請看條例第9條.....
→ yuusnow:租金多少不是你說現在沒有種稻就可以不繳或繳少的，這個在
→ yuusnow:原始三七五租約上會有寫，既然你說是嬸嬸處理，那請找她
→ ping2001:二個是不同終止事由，開徵地價稅，土地變更為非耕地
→ ping2001:地主可依三七五條例17條第1項第五款終止，佃農相對可要求
→ ping2001:公告現值減除土增稅三分之一補償
→ ping2001:租額超過二年沒繳納，地主可依17條第1項第3款終止，不過
→ ping2001:終止前應先催告才合法，沒繳納趕快去繳，或寄存證請地主
→ ping2001:收，不收逕行提存法院
→ maniaque:租金依照第10條,交給地方鄉鎮公所代收便可生效....
→ maniaque:地方政府會通知地主來領,不領現金保管,效力等同法院提存
→ maniaque:說真的,google 爬一下就會發現一堆要拿回三七五訴願案子
→ maniaque:原PO可以參考ping2001的建議...
→ maniaque:參照台灣省耕地租約登記辦法....
→ maniaque:或許地主要件不足,大概也撤不掉,不過問提點在於地主是否
→ maniaque:已經透過什麼方式取得了催告書滿足要件....
推 ixixet:找律師處理。當然，樓上幾位的意見也可參考，但事實適用法
→ ixixet:律的問題，還是要看到詳盡資料再建議
→ ixixet:畢竟你問得簡單，也只能給你到普通的法律意見了…
→ oherman:繳租的部份比較不擔心，因為法院有存提，但放棄耕作權的部
→ oherman:份，要怎麼才算是放棄耕作權，部份耕作算是放棄耕作權嗎？
→ maniaque:不懂,以對方表態應該沒有主張到放棄耕作權這一塊吧....
→ maniaque:既然佃方沒有書面表示放棄耕作權時,出租人怎主張呢?
→ maniaque:要放棄要有放棄書(租地登記辦法6)
→ oherman:現在對方以17條二款，三款要終止租約…
→ oherman:二款是因為市政府人員有堪查覺得土地荒蕪，能以此條件認定
→ oherman:為二款要件嗎？
→ sindyevil:快點找嬸嬸了解實情,要耕作權就快點處理,不要到時候依法
→ sindyevil:處理或者給予補償時再來想盡辦法彌補無法彌補的案件,當
→ sindyevil:然,人民是有訴訟權的.
→ maniaque:已經到了市政府來會勘的階段歐???
→ maniaque:總之,請主張應依照【臺灣省耕地租約登記辦法 】第六條
→ maniaque:【應檢具承租人耕作權放棄書一份。 】主張未放棄耕作
→ maniaque:這樣子問題就單純回到第三款
→ maniaque:但第三款的要件也不少
→ maniaque:【應檢具欠租催告書、逾期不繳地租終止租約通知書及送達
→ maniaque:送達證明文件各一份.......】
→ maniaque:所以怕就怕在這一塊吧......
→ maniaque:畢竟以您陳述的,佃租一直由嬸嬸在負責處理....
→ maniaque:搞不好已經收了......:D
→ oherman:那請問出租人可主張17條第四款要件收回嗎？
推 ixixet:原po，出租人能就事實主張啥法律是他的權利，你們能夠怎防
→ ixixet:禦也要看情況，但你把問題一直慢慢丟出來時，樓上幾位大哥
→ ixixet:大姊也只能慢慢替你回答，久了，不利因素其實比較多，所以
→ ixixet:請你備妥資料先找專業人士協助比較快，加問: 調處了嗎？調
→ ixixet:解或送法院了嗎？反正，拖久對你不一定對你有利，加油。
→ oherman:現在只是佃農地主在討論而已，因為是我媽的，我也只能慢慢
→ oherman:了解情況，請問地主說他們有在那塊地耕作，我們可以告他回
→ oherman:收或侵佔嗎？
→ oherman:那整塊地是分屬四個佃農，沒人同意他這麼做
推 ixixet:那要不要考慮在當地找個打過租佃爭議的律師？
→ ixixet:上法學資料檢索找看看，或至當地法扶等單位尋求協助。
→ ixixet:不要把事情弄得複雜，能夠不上法院，講一講，調處掉最好
→ sindyevil:先確定是否有依約使用,不要人家依法依規定走,自己搞錯還
→ sindyevil:亂來, 三七五對地主不利益但不表示對佃農就可以予取予求
→ maniaque:這塊地挺複雜的,有分耕的情況,不過土地沒有分割分租分耕
→ maniaque:而地主要靠自任耕作來解約可是天殺的難呀,法條寫很死的
推 ixixet:法條寫歸寫，但其實法院操作很活，畢竟這還是租約的一種
→ maniaque:不過這塊部分很多在行政處分就在訴願階段被撤銷了...
→ maniaque:因為耕多耕少法未明定,且拋棄書為積極要件之一....
→ ping2001:如有因分家而嗣後分耕，並各自交租之事實，則可主張分耕
→ ping2001:分耕佃農與出租人各自發生租賃關係，故他承租人消極不耕
→ ping2001:做，與他承租人無涉。
→ ping2001:另17條第4款要不可抗力因素繼續一年以上不耕作，故如有
→ ping2001:因休耕或水源等問題，應可認屬非抗力因素。且該地已變更
→ ping2001:非耕地，如先變更為非耕地，地主應不可再主張承租人不耕
→ ping2001:作。
→ ping2001:農作物範圍其實很寬，地瓜葉也算是農作物
推 ixixet:那事實上呢？究竟分耕有否各自租約或一租約？耕作面積和交
→ ixixet:租方式又怎約定？諸如此類的，還是要看原po的資料判讀。法
→ ixixet:院有很多不同案例可以參考，但不一定適用，況且這是民事租
→ ixixet:佃爭議。
→ ixixet:所以，與其幫原po慢慢摸出端倪，不如拿資料找人判讀。
→ oherman:謝謝各位，我已經跟農設課申請租約了，等這幾天寄到討論！