推 Nectars:推，對類似狀況者,有參考價值！ 08/05 00:01
※ 引述《bradjeter (jeter)》之銘言：
: 房子在台南，目前住的房子是店面，原本貸570萬
: 還到現在還有450萬左右的貸款(國泰世華)
: 房子市價約1100~1200萬左右，最近看上一間快完工的房子
: 成交價約1000萬，想去辦80的公教貸款，和從原本的房貸再貸120萬
: 加上自有資金一百萬
: 所以目前資金頂多可以籌到300萬
: 可是很喜歡，想下訂(會貸700萬)
: 還有兩個月左右完工，目前是公教身份
: 不過店面的房子不是用公教房貸貸的，因當時還不是公務員
: 我是想先下訂新屋，然後店面房子慢慢賣看看，賣掉後再去還新辦的房貸(如果可以的話)
: 所以勢必會有兩筆貸款，請問這樣可行嗎，還是有別的方法呢?感謝
你好，我是銀行行員廖先生，提供工作經驗做參考:
你原先的房子是店面，雖然市價高於一般住宅，但因為受房市行情波動影響較大，
如果被銀行認定是具商效之營業用建築物，通常房貸可貸成數會較保守；
原物如為樓店，你後續出售的時機與收益也較難預測。
一年內未能順利出售的話，貸款負擔確實會比較重一些。
目前欲新購的房子是預售屋，
借款人職收佳、新的擔保品銀行估價沒問題的話，
建議是以家人換屋自住(舊屋換新屋、原屋待售)的名義，
以新屋直接申貸較單純。
建議儘可能選擇可貸金額較高的銀行方案，利率也很重要，不過可能屬次要考量了。
購屋自備款不足的話，不一定要選公教築巢貸(成數較低)。
如真的估不到，
原屋房貸增貸可能是選不綁約、可隨時結清的方案(利率可能也較高)會較合適。
原先國泰是以自住的優惠利率貸放的話，如果整筆作轉貸時就必須選擇:
<A>沒那麼優惠的一般利率
或
<B>自住優惠利率但需綁約
(名目自住如為營業用、增貸資金另作購屋、有違約的可能，出售結清房貸有違約金)
建議是在國泰原屋增貸，可能要看原行庫是否有增貸空間。
因原屋現況為店面，實際上能否增貸還是要看銀行估價與房子座落地點。
考量後續可能仍有信貸或房貸貸高成數的需求，
若是房信貸借款人皆為同一人難度會較大，作業上變數也較多。
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消金專員 廖先生 本身在銀行上班，有承辦房貸信貸信用卡業務。
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