& 此文章為亞洲銀行總裁王怡康論述

     作為一位精明的投資者，在購買房產之前，必須清楚的知道運用何種方式購買房產
？

是以全額現金支付還是使用房屋貸款購房?

     當然，全額現金購房往往是最快捷的一種投資方式，但並不一定是最好的選擇，並
且不適合每一位地產投資者。使用現金購置房產需要提前規劃，投資者需匯總足夠的現金
以備買房。現金全額支付所帶來的便利和優勢往往體現在優惠的房價和快捷的交易過程。
      但有時投資者因無法及時匯總全額現款而導致錯失良機的事件比比皆是。作為一項
投資，全額現金購房並不是一項具備高額回報的投資。

    舉例說明，一幢價值一百萬的房產，以每年的租金收入八萬，全年費用總支出一萬五
來計算。如果投資者是以全額現金支付或等值款價格購入此房，按每年3%的年增值回報率
來計算，此處房產將在短短的一年中由原先的一百萬增值為一百零三萬。但如果我們以房
產增值部分的三萬加上收益回報額六萬五千（租金收入-費用支出），再除以一百萬首期
全額付款來計算。此次的全額現金購房的投資回報率為9.5%，現在我們用房屋貸款的方式
來計算我們先前提到過的房產。

 同樣的投資項目，但不同的投資方式來整合處理。如果一位投資者以商業貸款形式購買
房產。投資者只需支付25%的預付款，也就是說首期投入二十五萬。這裡唯一不同的是，
相比於之前全額付款的投資方式，此次投資是以首付和商業貸款的形式完成的。其方式為
預付定金二十五萬，餘額七十五萬部分以商業貸款的形式借入，再以按揭還款的方式每年
還本加息四萬八千。同樣的以3%年增值回報率計算。到了第二年，房屋本身同樣增值為ㄧ
百零三萬。然而此次以商業貸款形式購買的房產其投資回報率為18.8%。其計算方式為增
值回報額三萬加上淨收益額一萬七千(租金收入-費用支出-償還本息)，除以首期投入資本
二十五萬。

投資回報率=（年增值+ 淨收益）/ 總投資

從上述的兩個特例來看，在第二次的房產投資項目中，投資者巧妙的運用了投資槓桿原理
使得原先9.5%的淨收益率一下提高到了18.8%。什麼是槓桿定律？簡單的說就是以少於100
%的款項作為的先期投入由此貸入相應的餘款，所產生的巨額回報率。作為一處具有收入
來源的房產，其負債其實是由租客所付租金部分來支付償還的。因此每年房屋的增值部分
就成為了投資者的淨利潤。如果，某項貸款是基於付息貸款，其投資回報率有可能會更高
。

如今我們普遍認同的償還貸款方式是本金加利息。當投資者在償還每一筆的貸款的同時，
該投資者的個人權益在不斷的增加。當還款期限即將結束之際，投資者可以選擇賣房取現
金作為此次投資收益或者採用通過與銀行再融資的方法獲取房產權益以進行再投資。

這裡也要提請投資人注意的是, 當房產的價格在上升的時候，槓桿定律會有效的增加投資
收益率。反之，當房產價格在下跌時，槓桿定律也會同樣影響到投資的收益率。

在適當的時間點進場房地產，及換算投資報酬率，以得到最大的效益。

※ 編輯: Jingoish (114.136.164.198), 12/13/2015 22:51:55