這則新聞講的還是關於 負債比 與 財務槓桿 的問題
如同我上一篇PO的負債比的介紹
職業不錯的情況之下
銀行通常很樂意通過房貸
月收入合計30萬元 這更是銀行的最愛
原本是 8萬/30萬 負債比 26%
減薪後 8萬/20萬 負債比 40%
40%的負債比並不可怕
可怕的應該是這對夫妻還有高達1500萬以上的貸款
值得思考的一方面是負債比
另一方面是財務槓桿的問題
要跟銀行貸1500萬 只需要先準備500萬
不要說我們只是 學生 或是 應屆畢
甚至是商場大企業
多的是栽在財務槓桿上的人
所以我才會比較偏好
RESC在"投資"相關課程上
或許該更多提"風險管理"的議題
這也是我想說的
房地產應該不是只有存到頭期款而已
也不是算完會獲利就可以買
論房地產投資
川普(Donald Trump)是鼎鼎有名的房地產大師
整個川普集團總資產是高達30億美元
2009年年初卻因為5300萬美元的資金週轉不靈黯然辭職
川普集團差點破產
可以看到在高財務槓桿狀況下
川普集團準備的"現金"占"集團總資產"根本不到5% ( 0.53/30 = 1.8% < 5% )
我國科技業 奇X(面板五虎之一) 茂X(DRAM台灣前三大) 都是相當熱愛貸款的企業
我大學朋友去奇X面試時
奇X人資說了:錢都不是問題，因為借就有了
好個"因為借就有了"
金融海嘯時候
奇X負債比高到8X% 存貨四百多億 差點倒掉
茂X負債數十億 手上現金只有兩億 整間公司拿去抵好不容易貸到三十億週轉
而這樣算起來
茂X"現金"與"總資產"比例約是2.86% ( 2/70 = 2.86% )
同樣是相當的低
用這樣的角度下去檢視新聞中這對夫婦
其實"現金"占"總資產"比例還不算太低
我倒是對理專給這對夫婦的建議有些不同看法
雖然我不熟"台中七期重劃"
但我初步假定這是一個具有增值空間的標的(但也可能不是)
"台中七期重劃"好歹是中台灣地王
為了守住這具有大幅增值空間的"台中七期重劃"豪宅
首先處理"基金"跟"股票"
增加手上現金 三百萬的"基金"跟"股票"逐步變換成現金
用來支撐豪宅起碼可以撐四到五年
在這四到五年期間
自用住宅的房貸也已經繳納完畢
這時候 用自家住宅跟銀行抵押借錢
以這對夫婦來說
我估計他們自用住宅起碼可以抵500萬元
用這500萬元還可以再支撐豪宅貸款四到五年
四到五年後 大不了這間自用住宅就給銀行去法拍 沒再怕的
反正還有七期重劃豪宅
然後這二十年房貸期間 這對夫婦以年收入240萬估計 共可收入4800萬
關於七期重劃的房貸方面
透過先前的估計可以知道透過各種手腕 可以還掉一半(就是撐十年)
另外一半大概還有700萬
對這對夫婦來說
只是要搞定700萬
既然20年能賺4800萬
應該不用不吃不喝就能解決700萬才對
理專的話不一定是為我們好
為了業績 叫這對夫婦買"共同基金" 提高"壽險保障" 增加"定期定額"佈局
全部都是為了增加自己業績...趁火打劫
我只能說如果"七期重劃豪宅"守的住
根本不用擔心退休問題
就好像玩"世紀帝國"
如果"世界奇觀"守的住
還怕沒辦法贏？！
對於理財還是得有自己的想法
關於週轉不靈時
該如何處理手上資產佈局
這是我對於這篇新聞的一些淺見
※ 引述《qmqmqmqmqm (不要下雨了＞＜)》之銘言：
: 資料來源:http://tw.news.yahoo.com/article/url/d/a/091016/78/1t2zl.html
: 〔記者李靚慧／台北報導〕因為看好不動產市場，部分高資產戶大手筆投入房地
: 產，卻因為金融海嘯發生而造成財務困境，甚至得尋求銀行的財務健診服務，銀
: 行業者提醒，無論所得高低，每月房貸負擔，最好能控制在家庭收入的三至四成
: 間，以避免因收入減少而無力負擔房貸。
: 近年來銀行業者提供民眾的理財、理債診斷服務，外界一般印象多認為是所得低
: 、負債高的客戶，才有類似的需求，高資產客戶因為「錢滾錢」，投資收益也較
: 一般小額投資人高，更不會有負債的理債需求。
: 不過，銀行業者發現，自去年開始，因為全球金融風暴肆虐，企業界放無薪假甚
: 至開始裁員，部分高所得者月收入銳減，如果又同時背負龐大的貸款壓力，或因
: 為家庭支出偏高，立即面臨週轉不靈的窘境。
: 例如中國信託就曾接獲一對高所得鄭姓夫妻要求協助的請求，夫婦兩人年紀約35
: 歲，都擁有令人稱羨的工作，月收入合計高達30萬元（這個金額甚至已是部分較
: 低收入人家一整年所得的金額），但兩夫妻竟因為全球金融風暴而出現入不敷出
: 的窘竟。
: 中國信託表示，原因出在鄭姓夫婦兩年前因為看好台中地區的不動產市場，大手
: 筆投資了台中市的七期重劃區內豪宅，雖然自備500萬元現金，但也必須向銀行再
: 辦理1,500萬元房貸；加上本身的自用住宅還有200萬元貸款未清償，結果夫婦倆
: 每月應繳的房貸就高達八萬元。
: 中國信託指出，鄭姓夫婦還有兩個就讀私立學校的年幼子女，基本的學費負擔已不
: 低，另外，還要支付包括學鋼琴、英文、安親班課輔等許多額外費用，平均一個月
: 負擔達三萬元；同時每月固定要繳交保險費五萬元，及日常生活開支五萬元。
: 儘管每月支出不低，但鄭姓夫婦原本每月都還有餘力做定期定額基金投資，幫子女
: 累積教育基金與自己的退休金；就因為去年的金融海嘯後，兩人突然遭到減薪，月
: 所得少掉三分之一，僅剩20萬元，也立即就出現週轉不過來的情況。
: 所幸夫婦兩人有100萬元存款、市價100萬元的上市股票，以及200萬元的共同基金；
: 理專建議，除了保留現金100萬元的部位，以提供作為緊急預備金，如果繳交房貸已
: 有困難，建議先將豪宅停損賣出；同時應提高夫妻兩人的壽險保障；至於每月定期定
: 額投資盡可能不中斷，不得已可能只有延後退休年期。
: 上海銀行也提醒民眾，無論家庭所得高低，建議房貸每月負擔最好控制在家庭收入的
: 三至四成之間，以避免因所得突然減少，或是新的其他支出增加，立即造成無力支付
: 房貸的困境。
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◆ From: 125.225.16.231
※ 編輯: qmqmqmqmqm 來自: 125.225.16.231 (10/24 12:49)
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※ 編輯: qmqmqmqmqm 來自: 125.225.16.231 (10/24 12:53)