產業評析-〝不動產證券化〞三大投資優勢
以前要投資不動產，沒有個百萬千萬，根本是不可能的神話。但隨著「不動產證券化」的
正式上路，一般投資大眾，只要準備幾萬元，就有機會成為商業大樓的房東，分享租金收
益……
同時在台北市黃金地段擁有好幾棟商業大樓，每月靠著穩定豐厚的租金收入，優渥地過日
子……這種「地產大亨」式的夢幻生活模式，對於一般的上班族而言，只是遙不可及的夢
想。但是，近日金融市場中出現了「不動產證券化」的商品，號稱可以讓一般投資者利用
手中少許的閒置資金，成為商用不動產的經營者之一，坐享「買樓收租金」的好處。但是
，究竟什麼是「不動產證券化」？直接投資不動產與投資不動產證券化商品又有何差別？
優勢1 投資門檻低：小錢也能成為商業大樓房東
不動產證券化顧名思義是「不動產」與「證券化」的結合，是以建築物或土地的現有價值
與未來收益做為投資摽的，再細分為小單位，透過發行受益憑證的方式，讓更多人可以來
參與不動產的經營
舉例來說，像台積電這種會賺錢的好公司，投資人不可能輕易拿出兩千億元的資本額「買
下」整間公司，但可以在股票市場買進台積電的股票，成為公司股東，而台積電每年則會
依比例將盈餘分配給股東，隨著市場行情變化，股東還可賺取投資利益。對台積電而言，
數以萬計股東所挹注的資金，則可用來蓋廠房、聘請優秀人才，讓公司得以持續經營。這
種投資模式便是「證券化」最基本的概念。
同樣的道理，如果直接投資不動產，投資者必須準備千萬資金支付買屋頭期款，並且背負
長達一、二十年的貸款才能享受到當房東的好處；但是現在透過證券化的方式，一般投資
者只需支付每單位幾千元或幾萬元不等的金額，便可參與商業大樓的經營，並享有租金收
益。
簡單來說，買房子是投資門檻較高的「實體」交易；買不動產證券商品則是持有受益憑證
，以「虛擬」方式擁有投資不動產的相關權益。
優勢2 投資新選擇：報酬率穩定又能分散風險
不動產證券化商品，在台灣仍處於起步階段。但在美國，發展不動產商品已有30年經驗，
商品型態大致分為兩種，一種是具有債權（debt）性質的商品，以「商業不動產貸款抵押
受益證券」（Commercial Mortgage Backed Security ，CMBS）最具代表性。
CMBS是投資銀行將同類型商業不動產的貸款債權組合，經由精算與信用評等機制變成金融
商品，再到資本市場中發行，像是銀行以商業不動產未來的現金收益與物權為擔保品而發
行的債券，國內首宗不動產證券化商品，由台灣工業銀行擔任安排者（arranger）的角色
，以嘉新水泥集團旗下的萬國商業大樓（IBM大樓）作為標的資產，便是屬於CMBS架構，
發行期間7年、總額約20億元的受益證券給予一般投資者
另一種是具有權益（equity）性質的商品，最常見的則是「不動產投資信託」（Real Est
ate Investment Trust，REITs）。REITs的基本概念是由受託機構（銀行）公開或是私下
向特定投資者發行受益憑證，再以信託基金方式投資於不動產。
對於一般投資者而言，不動產證券化商品的魅力在於，因為投資標的以不動產為主，與股
市、債券商品的連動性不高,受到景氣的影響相對偏低，投資報酬率則是相對穩定。在美
國，不動產證券化商品已被投資者視為在股票、債券、現金之外的第四類資產，增加資產
配置的多樣性，分散投資風險。
優勢3 投資更靈活：活化企業資產與市場
對於持有大量商業不動產的營建公司或企業財團而言，不動產證券化商品的好處在於，募
得資金可以用於本業經營或是轉投資。「提供投資者更安全、靈活的資金管道，同時也可
活化資本市場」台灣工業銀行信託部協理張華平認為，不動產證券化商品將改變投資者對
於固定收益商品的觀念。
可預期的是，台灣的不動產証券化商品的數量與種類，也會愈來愈多樣，當然，投資風險
也相對增加。「發行機構與開發業者都會有盲點」駿利投顧副總經理王可華指出，真正具
有投資價值的商業大樓，其實不需要藉由證券化提升價值，往往需要證券化的標的多半是
流動性較差、需要再經營的投資摽的。「穩健不代表沒有風險」。
台灣工業銀行信託部副理柯鴻吉則建議，有意嘗試不動產證券化商品的投資者，除了看收
益、報酬率之外，更應該對於不動產市場的供需勤做功課，先去瞭解投資標的當地的租金
行情，出租率等，再進行投資。
台灣工業銀行董事長駱錦明曾經表示，作為台灣不動產證券化的發起者，必須要有「不怕
當白老鼠」的精神，去化解台灣資本市場對於不動產證券化商品的疑慮。但是對一般投資
者而言，則應該謹慎評估，先學習再嘗試，才能避免讓自己成為資本遊戲中被實驗的白老
鼠。
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