「只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話！」
從前文的報導中，我們可以知道法制結構是如何的不平衡，
造成許多人僅能「選擇被都更」，
因此幾乎都會碰上所謂「權利變換」，也是都更最核心的議題。
然而，權利變換絕非台北市長郝龍彬所言，
只是「一坪換一坪」那麼簡單。
本文將為大家介紹何謂權利變換及其周邊問題，
並帶大家一窺權變究竟潛藏了哪些陷阱，
才會釀出今日這麼多的都更糾紛。
為何反對都更總是「少數人」？
首先說明權利變換與過去傳統協議合建有何不同。
所謂協議合建，就是地主與實施者可以私下談好重建後空間應當如何分配，
這分配包含選屋及坪數大小。
舉例來說，地主與實施者講好房子蓋完後要五五分、六四分都沒關係，
只要講好了就成，那是屬於實施者與地主間的私人契約，
政府無權干涉。然而，現行都更中，協議合建的例子並不多
（真合建假權變的例子先不在此探討），
因為合建都更不像權利變換有稅賦減免，因此較少人選擇用此方式進行都更。
因為上述理由，目前多數都更案都選擇用權利變換方式進行；
先別急，等一下我們再來解釋什麼是權利變換。
依照都更條例第22條規定，只要任何建商可以取得某區域2/3合法地
主同意，還有3/4土地及樓地板面積的所有權人同意，
就可以向主管機關提案都更。此外，都更條例第10條規定，
只要先有1/10的地主發起，可以申請劃定更新範圍，
但如果一開始就已經符合22條要求，就可以忽略不管，直接送都市更新事業計畫書了。
這對建商來說相對容易，因為法律沒強制要先劃定更新範圍，
所以假如建商可以先拿到某區域100％地主同意，
就可以再向外擴充更新範圍，
把其他區塊的土地一併「吃下來」。
換言之，就算某區地主不同意都更，但會被隔壁的100％稀釋掉，
從100％不同意變成25％的「少數人」，被迫參加都更遊戲。
現在你明白，為何每次只要有人反對都更，就會被說成那只是「少數人」了嗎？
權力失衡的權力變換
好，為了怕您準備要把網頁關掉了，
現在我們來解釋什麼是權利變換，
正式進入都更Lesson 1吧。對不起我廢話超多
(鐘聖雄這句話是殺小XDDDDDDDDDDDDDDDDDDDDD)
就假設你們家社區要被都更好了。
為了決定都更之後的空間該怎麼分配，
建商會先找3家估價師，
估算你們社區在更新前有多少價值。
比方說你們社區在更新前的總價值有10億，
而你家（含土地）的總值是1億
（有沒有很開心？有的話你應該也不會看這篇文章了），
如此一來，你們家就佔總價值的10％。
下一步，估價師會去推估貴社區在被都更之後，
「可能」會有多少價值，在此就先假設是40億好了。
依照更新前的權利比重來看，你們應該要可以拿回更新後價值的10％，
但建商會告訴你，為了蓋出這些新房子總共花了10億，
所以更新後的40億，應該要剛剛好給這個
「善良管理人」價值10億的不動產，不多也不少，這樣很公平公正對吧！
接下來我們就可以套公式，
計算出更新後你究竟可以拿回多少價值。
別緊張，這公式只要小學有畢業都看得懂。
（更新後價值 – 更新成本） X 更新前權利比重 = 應分回價值
（40億 – 10億） X 10% ＝ 3億
換句話說，拜都更德政所賜，原本你家1億元的舊房子，變成了3億元的新房子，是不是很
棒！
話說回來，劇情也有可能是這樣演的。
你們社區和房子的所有狀況都沒有改變，
但是建商找來的估價師告訴你，
貴府只值8千萬，所以權利比重變成8％。
至於更新後價值，這次估價師這次估出來的結果是總值30億，
但建商這次申報的更新成本則變成15億。讓我們再套一次公式，這次的結果將變成：
（30億 – 15億） X 8％ ＝ 1.2億
請注意，按照2次的計算結果，
你的不動產更新漲幅「只是」從3倍變成1.5倍，
但扣掉高比例公設與土地增值稅後，獲益就會變得微乎其微；
但如奇蹟似的，建商最後拿走的更新價值，則從10億變成了15億，
佔了總更新後價值的一半。不過以上都不是重點，重點在於
3家估價師都是建商找來的，更新前和更新後價值都是他們說的，
而更新成本則是建商自己申報的。
重點在於，整個權利變換過程中，住戶都沒有參與發聲的權力。
也許你質疑，既然估價師攸關所有權益價值，為什麼不能由住戶找呢？
很抱歉，沒有為什麼，因為法律就是規定，估價師「只有」建商找的才算數。
事實上，住戶要去找估價師倒也不是不可以，
只是估價結果僅能做「參考」之用，
不會納入最後的權利變換計算中。
請特別注意算式中「更新前價值」、「更新後價值」、「更新成本」三者之間的關連。
低估更新後價值，通常也會跟著低估更新前價值，
因為這樣看起來才會出現房價抬昇的結果。
高估更新成本，低估更新後價值，
可以讓實施者取得更多利潤，但聰明的實施者通常都
不會讓比重太過懸殊；除非，實施者覺得地主非常笨。
腦震盪才說一坪換一坪
好，寫到這裡，聰明的你應該已經明白，權利變換談的是「價值比例換價值比例」，不是
坪數換坪數的問題，而且也的的確確和什麼「一坪換一坪」毫無關連了吧！
「郝市長很笨，幕僚也笨，只有腦震盪的人才會講出一坪換一坪這種鳥話。高房價區，一
坪換一坪建商會爽死，因為營建成本都一樣，隨便賣幾坪就可以Cover更新成本了。低房
價區你說要一坪換一坪，會有建商要去嗎？」新北市不動產估價師公會理事長徐士堯如是
說。
未完待續…
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