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「權利變換都是數字遊戲，只是看你怎麼去玩他。估價師就是魔術師！」徐士堯認為，
都更條例為了藉由民間力量推動都更，
所以完全以實施者為主體，
就會忽略掉幾個問題，首先就是估價師的選擇。
「地主找的就不算，如果要重估，建商願意的話，才找第4家，
但怎麼可能推翻一開始的估價結果？」
徐士堯直言，地主若對估價結果不滿，可以在都更審查會議陳情，
讓地方估價師公會介入處理，但公會已經和建商綁死，
如果之間涉及利益交換，甚至會不願意公開出去輪派，
怎麼樣都不會對地主有幫助。
他強調：「估價師只和地主做一次生意，
但要和建商合作機會卻很多，你覺得估價師會傾向誰那邊？」
由於權利變換計畫必須在開工前提出，
房子都還沒蓋好就要去推估價值，
還要預測市場變動，本來就虛無飄渺，
因此更新後價值究竟估算準不準，很難有所公評。
然而更新前價值的估算，卻總是引來許多紛爭。
首先，除卻估價師全是實施者找的之外，
更新前的「評價基準日」也是至關重要的爭議要點之一。
目前一般都更案光是審議平均就得花上3年，
如果再加上施工時間，一般都更案可能都要5～6年才成，
但估價師衡量地主產權更新前價值的「評價基準日」，
卻是訂定在最開始的時間，
評定後就不會再調整。
換言之，就算這幾年的時間中，
都更案鄰近地區的房地產價格不斷飆漲，
估價師所估算的「更新前價值」，卻永遠不會漲。
「實施者付出的都更成本部分，
例如營建成本都會逐年調高，
可是地主的土地價值卻一直不變，哪有這種道理？」徐士堯質疑。
在此，我們有必要提醒一點「題外話」。
如果大家前文沒有跳著看的話，應該都可以理解，
「評價基準日」的房價越低越好，這樣更新後新屋才會創造利潤。
但反過來想，現在台北市房價已經非常驚人了，
都更案最多的地點卻還是集中在中正、大安、松山等高房價區
。也就是說，這些都更案的評價基準點本來就是建立在高房價
上。你想，這些實施者，包括同意參加都更者，
有可能眼看政府「平抑房價」而不吭聲嗎？
當集權力於一身的實施者，以及所有參加都更的地主，
都是瞄準更新後的地價飆漲，那麼，
推動都更的難道不是「私利」嗎？
公共利益，到底在哪裡？
「共同負擔」造就「無本生意」
在此有必要說明前文中的「更新成本」究竟是什麼，
才能讓人清楚理解，這一大筆實施者
自行申報的費用，究竟是如何被「高估」的。
首先，更新成本經常被統稱為「共同負擔」，
因為事實上實施者不是真的拿出一大筆錢來
蓋房子，而是在確定要更新之後，拿地主的
土地抵押給銀行，再拿貸款來的經費去進行更
新。所以，更新成本事實上也不能說是實施者出的，
他們做的就是去協助、管理，讓更新案順利完成。
但雖說是地主共同負擔，實際上大家也不用掏錢，
因為這些最後會轉換成要付使實施者的權利變換價值，
他們要的是更新後的不動產，不是這筆錢。
依都市更新條例第30條規定，
共同負擔包含工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及
管理費用、申請各項建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用等。
我們先談工程費用。顧名思義，
工程費用就是蓋房子需要的原物料、機具維護等開銷，壞
消息是（咦？不說好消息嗎？），就算您遇到的建商牌子老信用好，
還每天都吃誠實豆沙包，這部分的成本還是不可避免地會被高估。
就以目前都更正進行地如火如荼的台北市為例。
按照台北市都市更新審議委員會通過之
「台北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價基準」，
都市更新的造價比照內政部營建署公告的「國家公共工程造價基準」。
換算之後，通常台北市每個都更案的營建成本，
都落在每坪12～20萬不等，要視建築規模而定。
雖然政府官員一再告訴我們，都更不是要蓋豪宅，
但以這每坪造價成本來看，要說不是豪宅都很難。
請注意，就連指標性豪宅「帝寶」公佈的建築成本，
每坪也「才」22萬左右，為何台北都更案也能花到每坪20萬？
為何台北市之外的地方，明明每坪花不到10萬就可以蓋出很好的
房子，但台北就是不行？為何台北最貴的土地，都是由都更地主
提供，但實施者使用的鋼筋水泥就是會比較貴？
接下來談共同負擔中，工程之外的費用。
那些實施者找來的的估價師，費用是地主共同負擔，但
地主就算對估價結果不滿意也沒辦法。
建商說投資有風險，所以風險管理費也是地主共同負擔，
但現行營建業都是多頭投資，幾乎沒什麼風險，
這些風險管理費卻還是地主共同負擔。
那些抵押地主土地，跟銀行貸款蓋房子的費用利息，
也是地主共同負擔，所以如果地主對於都更過程不滿意，
中途發動抗爭的話，都更期程拉長所額外增加的貸款利息，
也都是地主要共同負擔。
然而，這些共同負擔越高，
地主最後換算的權利變換價值就越低，
實施者的權變比重卻越高…
球員兼裁判的選屋分配制度
此外，選屋分配也是都更過程中非常「離奇」的一環。
撇開房子怎麼設計，空間怎麼規劃，
完全都是建商主導先不談（這部分在下一篇文章會處理），
就連房子蓋好後，該怎麼選房子，竟然也是建商先選…
徐士堯解釋：「都更條例只說更新後，更新成本由不動產抵付，
但沒有規範如何分配、選擇不動產。
如此一來，建商就可以先選自己要的樓層、空間，
而且事先就把這部分價值低估，
這樣才能拿更多。更妙的是，後續這些房子它要賣多少錢，
與估價估多少錢也毫無關連。」
他舉例，比方說一個案子如果是蓋在商業區，
那建商就會先把大部分1、2樓都選起來，再
跟住戶說可以當店面的只剩哪些，要大家抽籤，
多數人最後就只能選高樓層的。反過來說
，如果都更案是靠近河邊風景好的，
那建商就先選高樓層，這樣賣價才會好。
「選配時，建商暗槓一些戶數不給原住戶選，
雖然不違反都更條例，但應該是也違反民法
誠信原則。我打個比方，這就像是大樂透選
號，有些號碼故意不讓電腦選號出一樣吧」，
徐士堯比喻。
規劃分配權、優先選擇權不能放同一邊！
最後，讓我們來聽一個發生在古早古早以前，
世界上還沒有都市更新這回事時候的故事。
有一對兄弟因為分家產擺不平，糾紛不斷，
於是找上了所羅門王，
希望他能為此事協調出兩全其美的辦法。
所羅門王於是對哥哥說：「就由你決定要怎麼把財產分成2份吧！
怎麼分都可以，但是要讓弟弟先選。」
於是，兩兄弟的終於協調出彼此都滿意的分法。
「這故事告訴我們，規劃分配權和優先選擇權不能放在同一邊。」
徐士堯認為，現在都更會有問題，
就是因為決定權全集中在建商手中，
所以很難讓住戶滿意，而絕大部分的糾紛就是這樣產生的。
然而，就算規劃分配權、優先選擇權被平均分配在實施者與地主手中，
但事實上，都更還是很難達到公平…為什麼？
原因很簡單，因為所羅門王的故事要能達成公平結果，
必須建立在「資訊透明」，也就是分配利益的雙方，
知道所有資訊的情況下才能成立。
但我們的都更過程透明嗎？公開嗎？
【未完待續…】
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