Re: [北美] 有買過預售屋的經驗嗎?

[weichuam (ethan)]

M大 真是太感激你了 這麼多info我真的要好好吸收一下
對你的景仰真是滔滔江水連綿不絕阿
因為這是第一次買房 所以在沒有帶agent的情況下已經先去看過房子了
當時也被問了一些個資 我的AGENT跟建商聯絡後也被告知說他不能代表我了
不過我那很拼的agent還是決定禮拜五帶我殺過去 希望見面三分情嘛 (雖然機率小到不行)
我跟我的AGENT沒有簽約 如果他真的不能represent 我的話
我自己跟建商談會不會很危險阿



※ 引述《Manstein (exposure)》之銘言：
: ※ 引述《weichuam (ethan)》之銘言：
: : 開始上班8個多月 H1B也已經到手了
: : 最近準備買下人生的第一棟房子 左看右看都看不到真正喜歡的
: : 於是就逛到了一個builder的建地
: : 看了他們的model 雖然知道model已經upgraded到不行
: : 還是被他寬大的格局吸引
: : 想請問各位板友 有買過這種to be build的房子嗎?
: : 還是有別的購屋經驗呢?
: 以下是個人理解，不對請指正。
: 帶 Agent 去，Co-op 一般都 3%，不過那是建商付，有的 Agent 會
: 退部分給你，不過這不一定，這自己談。當然你也可以不帶 Agent 去，
: 要求建商把這部分折房價或者換升級，不過這基本上看你怎麼談，
: 能不能拿到不一定。不過至少（好的）Agent 會提醒你很多需要注意
: 的細節。
: 你不能第一次去簽了一個保留意向書放了定金以後，第二次再帶 Agent
: 去，根據「行規」這是不行的，Agent 一定第一次就要出現。
: 除了房價以外，其他額外支出多少？HOA 多少錢？Poperty Tax 幾趴？
: 其他捐苛雜稅若干？（如 County Bonds, Mello-Roos）等，Mello-Roos
: 一趴的話，以五十萬計，每年也是多附五千塊，而且這個不能抵稅，
: （當然，有人的說法是找到認為可以抵的會計師幫你做為止，科科）。
: 附近有無嫌惡設施？請詳閱 Disclosure 報告，城市過去發展狀況
: 和未來潛力如何？犯罪率？交通狀況？學區如何（你可能沒有小孩，
: 但是以後要買你房子的人可能有）？種族分佈如何（理論上 Agent
: 不能跟你討論這個問題，不過我不是 Agent，因此我建議還是去查一查
: 吧，科科）
: 建商的口碑如何？過去建案有無訴訟，爭議？財務狀況是否健全？
: 附近鄰居對 Community 的評價如何？找幾個未來的鄰居問一問，有
: 時候會有意想不到的情報。上下班時間來逛逛，交通是否阻塞順暢？
: 週末假日來逛逛，是否有遊民、轟趴團、幫派、派對動物出沒？晚上
: 來逛逛，夜間是否寧靜，沒有燈光、噪音（如機場、鐵路）干擾？
: 預售屋當然要問何時可以交屋？（通常只有遲的，沒有早的）真正
: 的建地在哪？坐向如何？搬入之後，附近是否仍有更多 Phase 待
: 興建，影響生活品質？可能會多久？交屋後保固期多久？走向和
: 日光關係如何？會西曬否？採光是否會被未來鄰居擋住？
: 有無 Allowance Account 可供支付 Closing Cost、各種 Junk Fee，
: 或者可拿來升級等？
: 如果有已經完成的 Phase 已經有人搬入最佳，打聽一下目前有無問
: 題，不然之前推出的建案也可以。
: 新建案很多都會配合新社區開發案，未來有無公共設施興建計畫？
: 小學？社區學院？社區活動中心？公園？
: 查核建商給的細節，與 Model house 比較，何者是標準配備，何者
: 需自費升級？不鏽鋼爐台烤爐是否需加錢？洗衣烘衣機是否贈送？
: 電冰箱是否贈送？燈組何者為標準配備，何者需自選？房間頭頂
: 有無預留燈組開孔？Yard 是否有基本布置還是給你一塊荒蕪，自己弄？
: 這個要列實在太多了，基本上在看樣品屋時請在腦海中自動把建商
: 的花招在腦中消除再看會比較好。
: 到這邊我想就足夠讓你忙很久了，科科。

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◆ From: 69.217.122.196
推 Manstein:你讓你的 Agent 去凹就好，他會有話術可講你幫腔即可。
→ Manstein:真的不行的話，你又擔心的話，合約拿去給律師讀即可。
→ cchris:新屋不太需要agent的代表(除了想撈錢);我第一次誤去以後
→ cchris:過一陣子找了個專門退錢的agent帶我"初次"去,也成功的註冊
→ cchris:還好我們這邊華人很多,建商記不得臉,名字用英文/中文換一下
→ cchris:我們這邊的行情,帶agent只能拿到$5000 fix,所以也沒多少錢
→ cchris:agent最後退了1000還是2000給我,忘了;驗收房屋要注意一點
推 Manstein:c 大的地區競爭真激烈，我們這邊都直接打 co-op 3%
→ Manstein:然後通常 Agent 會退一半，五十萬房子的話就是賺七千五。
→ weichuam:C大 你所謂的專門退錢的agent 有專有英文的名稱嗎?
→ weichuam:23萬4房2衛 芝加哥北郊的房子 一般要凹多少錢的upgrade?
→ cchris:是競爭不激烈才會福利這麼差吧~ 矽谷新屋不多,建商可以很硬
→ cchris:沒有名字;就是到處找比較aggressive的agent;她也嚕很久才成
→ larrytang:說真的, 買新房沒agent才好殺價吧. 以我週遭朋友的經驗,
→ larrytang:買新房沒用agent的買最低, 但前提是本身要會殺價. 另外
→ larrytang:Chicago房價怎麼這麼便宜?
→ cchris:中西部啊;本來就沒特別貴的房市再加上不景氣小跌一些就這樣
→ larrytang:我同學在02還03在芝加哥北郊Deerfield買的房子, 三房兩
→ larrytang:車庫1800呎將近四十萬, 剛剛去realtor.com看看新一點順
→ larrytang:眼的房子沒有低於60萬的, 芝加哥北郊不該這麼便宜啊
推 floyyed:你現在應該要擔心貸款下不下得來 除非你付清
推 nemooo:他的北會不會快到州界啦 (誤)
→ larrytang:St. Louis西郊好區Chesterfield應該也很難找到50萬下的
推 clarkchang:推floyyed，H1b最大的問題就在於貸款，因為身份以及
→ clarkchang:信用記錄。多問幾個broker先要到pre approval很重要
推 floyyed:chesterfield喔 新屋子都五十幾 二十幾萬是老房子
→ floyyed:我剛好住這   XD
→ roselike:Ann Arbor的新房房價居高不下，硬比舊屋貴個十多萬
→ roselike:中型新屋叫價快四十萬，拜託，密西根失業率全國居冠啊！
→ larrytang:Chesterfield, 該不是在Edward & Jones?
→ weichuam:我是真的很北 在Libertyville
→ roselike:Libertyville跌這麼低啊？03年朋友買35萬4房2衛 約20年屋
→ weichuam:Libertyville 貴得還是貴  但低於20年的房子機乎找不到
→ weichuam:所以就選到了Wauconda 遠一點點 但Location OK又大阿 = =