Re: [北美] 有買過預售屋的經驗嗎?

[edwardhoho (Ed)]

如果你買的是新蓋大樓，不論是condo或者coop，貸款都很困難
Fannie Mae對新蓋大樓的要求很多，例如：
1.整棟大樓的公共設施(community facility)面積不能超過整棟大樓的20%
2.整棟大樓必須要賣出71%以上之後，你的貸款才能撥款(closing)
3.整棟大樓不能有超過10%持有在同一個人(多半是建商)手中

加上Fannie不做H1B身份的貸款，難阿

你買完之後只能找portfolio lender，就是借你錢之後不賣給
Fannie或Freddie的銀行，這種銀行少之又少

如果你真的要買這棟樓，你可能要問建商，怎麼做貸款

建商有幾條路可以選：
1.建商借錢給你(seller financing)
2.建商有沒有已經談好的合作銀行
3.讓你把原本要買房子的錢變成買建商的股份，所以你未來
持有的不是不動產，而是那棟房子的控股公司(holding company)
的股份，就像coop一樣

要不然你就要有心理準備，可能要拖很久很久，蓋完房子
都已經過了一兩年，才真的把這個貸款案close。

案例：紐約市battery park有很多新蓋好的大樓，
都因為沒有賣出71%以上，貸款不能close，所以屋主不能入住

案例：一些五層樓的大樓，一樓整層都是community facility，
剛好超過20%的樓板面積，通通不能做Fannie Mae

Portfolio lender的利率很高，多半在7.75%(3/1 ARM)以上，
就算你跟貸款專員(loan officer)燒黃紙結拜，或者買雞召妓
都沒用

(為什麼大家都受鹿鼎記的影響這麼大)

※ 引述《weichuam (ethan)》之銘言：
: M大 真是太感激你了 這麼多info我真的要好好吸收一下
: 對你的景仰真是滔滔江水連綿不絕阿
: 因為這是第一次買房 所以在沒有帶agent的情況下已經先去看過房子了
: 當時也被問了一些個資 我的AGENT跟建商聯絡後也被告知說他不能代表我了
: 不過我那很拼的agent還是決定禮拜五帶我殺過去 希望見面三分情嘛 (雖然機率小到不行)
: 我跟我的AGENT沒有簽約 如果他真的不能represent 我的話
: 我自己跟建商談會不會很危險阿
: ※ 引述《Manstein (exposure)》之銘言：
: : 以下是個人理解，不對請指正。
: : 帶 Agent 去，Co-op 一般都 3%，不過那是建商付，有的 Agent 會
: : 退部分給你，不過這不一定，這自己談。當然你也可以不帶 Agent 去，
: : 要求建商把這部分折房價或者換升級，不過這基本上看你怎麼談，
: : 能不能拿到不一定。不過至少（好的）Agent 會提醒你很多需要注意
: : 的細節。
: : 你不能第一次去簽了一個保留意向書放了定金以後，第二次再帶 Agent
: : 去，根據「行規」這是不行的，Agent 一定第一次就要出現。
: : 除了房價以外，其他額外支出多少？HOA 多少錢？Poperty Tax 幾趴？
: : 其他捐苛雜稅若干？（如 County Bonds, Mello-Roos）等，Mello-Roos
: : 一趴的話，以五十萬計，每年也是多附五千塊，而且這個不能抵稅，
: : （當然，有人的說法是找到認為可以抵的會計師幫你做為止，科科）。
: : 附近有無嫌惡設施？請詳閱 Disclosure 報告，城市過去發展狀況
: : 和未來潛力如何？犯罪率？交通狀況？學區如何（你可能沒有小孩，
: : 但是以後要買你房子的人可能有）？種族分佈如何（理論上 Agent
: : 不能跟你討論這個問題，不過我不是 Agent，因此我建議還是去查一查
: : 吧，科科）
: : 建商的口碑如何？過去建案有無訴訟，爭議？財務狀況是否健全？
: : 附近鄰居對 Community 的評價如何？找幾個未來的鄰居問一問，有
: : 時候會有意想不到的情報。上下班時間來逛逛，交通是否阻塞順暢？
: : 週末假日來逛逛，是否有遊民、轟趴團、幫派、派對動物出沒？晚上
: : 來逛逛，夜間是否寧靜，沒有燈光、噪音（如機場、鐵路）干擾？
: : 預售屋當然要問何時可以交屋？（通常只有遲的，沒有早的）真正
: : 的建地在哪？坐向如何？搬入之後，附近是否仍有更多 Phase 待
: : 興建，影響生活品質？可能會多久？交屋後保固期多久？走向和
: : 日光關係如何？會西曬否？採光是否會被未來鄰居擋住？
: : 有無 Allowance Account 可供支付 Closing Cost、各種 Junk Fee，
: : 或者可拿來升級等？
: : 如果有已經完成的 Phase 已經有人搬入最佳，打聽一下目前有無問
: : 題，不然之前推出的建案也可以。
: : 新建案很多都會配合新社區開發案，未來有無公共設施興建計畫？
: : 小學？社區學院？社區活動中心？公園？
: : 查核建商給的細節，與 Model house 比較，何者是標準配備，何者
: : 需自費升級？不鏽鋼爐台烤爐是否需加錢？洗衣烘衣機是否贈送？
: : 電冰箱是否贈送？燈組何者為標準配備，何者需自選？房間頭頂
: : 有無預留燈組開孔？Yard 是否有基本布置還是給你一塊荒蕪，自己弄？
: : 這個要列實在太多了，基本上在看樣品屋時請在腦海中自動把建商
: : 的花招在腦中消除再看會比較好。
: : 到這邊我想就足夠讓你忙很久了，科科。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 68.173.209.55
推 floyyed:重點是現在貸款從嚴 我朋友780分申請重貸一樣被拒..
→ floyyed:現在都一條條的審你的收入跟存款 嚴格的要命..
推 larrytang:780不算高, 工作幾年就算H1也能820甚至850以上
推 pttnoguest:因為韋小寶有七個老婆
推 clarkchang:可能我運氣好，去年用H1有貸到錢
→ clarkchang:不過真的要找到好的broker，很多人連H1b是啥都沒聽過
推 floyyed:去年OK啦 今年都很嚴峻的說...
→ cchris:去年和今年的貸款是兩個不同的世界
→ clarkchang:今年當然是變難，我的貸款銀行都被收購了，不過如果720
→ clarkchang:以上的分數，有合理收入證明以及20% down，一定可以
→ clarkchang:找到人借你錢，不過要多比較就是了
推 clarkchang:我借錢的銀行只看FICO這個分數，720以上就算信用好了
→ clarkchang:FICO滿分850
推 iamweep:我FICO好像一直在700邊緣徘徊..淚~~在一兩個月就要close
→ larrytang:把多年前貸款的信用紀錄找出來了 – 超過820