作者chenbiyi (偷查北鼻~~)
看板Oversea_Job
標題Re: [北美]加州median income for 2009
時間Mon Apr 11 05:00:04 2011
想請教一下m大和c大
rental property折舊抵稅是怎麼運作的?
我聽同事說房價除以27.5就是你每年可以deduct的稅
這是根據哪條規定?計算方式是否正確?
假設房價350k,每個月mortgage $1500 (interests 佔 $1200)
HOA $400, property tax $100
那麼maximize return/income的方式為何?
1.租 $2000/month (cover掉每月支出), taxable income: $300/month
2.租 $1700/month (把可抵稅的部分抵銷), taxable income: 0
3.租 $1200/month 給信任的人, 折舊抵稅後我能打平嗎?
4.租 $1200/month 給信任的人, 拿現金不報收入
會有2,3,4的考量是因為寧可租給信任的人,甚至小虧一點也沒關係
所以想知道break even rent是多少?
※ 引述《mk2 (帥氣美國會計師)》之銘言：
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: ◆ From: 66.208.235.33
: 推 clarkchang:房子三、四棟的會計師應該更高興XD 03/05 04:11
: 推 IMPOSSIBLEr:我是很滿足了... 03/05 05:04
: → mk2:科科,你要update一下了,我今年會再買兩間,不是一般普通會計師. 03/05 05:13
: → cchris:積極累積財富的人都是一直買屋的呀~不過買久了也是會累的 03/05 07:06
: → cchris:房屋數超過一個量以後,管理起來會有點頭大,就算都有PM在管 03/05 07:07
: → iamweep:樓上多房的眾大大麻煩開班教授如何快速存到down pay XD 03/05 07:28
: → cchris:現在美國多處房價偏低,買房收租是最佳投資,折舊抵稅超好用 03/05 07:29
: → cchris:立法的議員們也幾乎都有投資房地產,稅法對房地產投資極友善 03/05 07:30
: → mk2:C大也是行家,先讚一個.另外,rental property出售時,可執行 03/05 07:36
: → mk2:Sec 1231,可以不斷地defer gain.也就是說,賺錢不繳稅的意思. 03/05 07:37
: → mk2:Sec 1031 去defer sec 1231 gain,這樣清楚一點. 03/05 07:41
: → iamweep:這大家都知道，可惜年薪65000的鄉民實在是籌不出down pay 03/05 07:51
: → kruz:年薪65000的鄉民不一定要在加州購屋啊,反正積一個量一定得找 03/05 08:18
: → kruz:PM處理.. 要想大一點才能賺大錢 XD 03/05 08:19
: → cchris:沒錯,6萬鄉民也能投資,只是看你怕不怕麻煩;外州/加州中谷 03/05 09:12
: → cchris:很多屋子一兩萬的頭期款就能買,剩下80%貸款,房租也能打平 03/05 09:14
: → cchris:等於由房客幫你繳房貸若干年後,房子就是你的,每年收租+抵稅 03/05 09:15
: → cchris:1031 exchange更是房產投資的必殺技,讓你有生之年不必繳稅 03/05 09:17
: → dusa:今天做到一個return客戶賣了Houston的condo $24K 我還在想 03/05 14:50
: → dusa:有沒有搞錯阿$24K可以買房子? 他一個月收五百塊租金. 03/05 14:51
: → dusa:四年就可以再買一棟了 03/05 14:52
: → cchris:25%的年投資報酬率是離譜了點,扣掉支出也還有15~20% 03/05 15:35
: → cchris:一般來說淨報酬率6~10%的房地產就很好用了,加房貸還能打平 03/05 15:37
: 推 genghiskii:專業推 03/05 23:04
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◆ From: 66.30.196.109
→ supa:下面有折舊表 04/11 05:19
→ supa:所以1.折舊完還是虧錢 折舊一年12727, income一年才3600 04/11 05:21
→ supa:<---不是會計師 可能有錯 XD 04/11 05:23
推 mk2:非會計師就不要自己亂玩折舊了,99.9%做錯.會計師之中70%做錯. 04/11 05:29
→ mk2:做錯有的是多算,有的是少算,尤其是最後要賣要換時,就錯錯錯. 04/11 05:30
推 mk2:有興趣就去看看IRS的Cost Segregation,應該是一兩年都看不完 04/11 05:38
→ deuter:不是以全部房價計算,因為房價包括土地和建築物 04/11 08:55
→ deuter:只有建築物的部分可以折舊, turbo tax也可以幫你算 04/11 08:55
→ deuter:如果只算建築物折舊 應該是除以27.5年沒錯 04/11 08:56
→ deuter:(同一樓, 不是會計師 有錯請指正) 04/11 08:57
→ supa:建築物價值可以參考房屋稅裡面的分配 04/11 13:01
推 scafi:偷推一下mk2專業 :) 04/11 14:07
推 marathons:地產稅單的土地/建物價值比,與保單的價值比近乎相反! 04/14 12:25
→ marathons:郡稅務局認為土地沒那麼貴,而保險公司不想理賠那麼多錢. 04/14 12:27
→ supa:還好吧 保單價值是你agent故意算低的吧 他會很高興你把他提高 04/14 12:47
→ supa:他算低一點 你保費比較便宜 你才會轉過去... 04/14 12:48
→ supa:並不是說妳保一百萬他就賠一百萬 他會算重建到原本模樣要多少 04/14 12:48
→ supa:所以他會很樂意你保高一點 然後付多點保費的 04/14 12:48