推 chenbiyi:感謝回答，請問折舊的credit只能offset房租收入嗎? 04/14 09:01
→ chenbiyi:若房租收入低於折舊credit,可否用來降低taxable income? 04/14 09:03
→ cchris:這叫passive loss;符合條件的人在一定額度內可降低AGI 04/14 10:33
※ 引述《chenbiyi (偷查北鼻~~)》之銘言：
: 想請教一下m大和c大
: rental property折舊抵稅是怎麼運作的?
: 我聽同事說房價除以27.5就是你每年可以deduct的稅
土地不能折舊,只能折舊建築物的部份，的確一般房屋是用27.5年的直線折舊
: 這是根據哪條規定?計算方式是否正確?
IRS的publication有清楚的寫，報稅軟體也都會正確的計算
: 假設房價350k,每個月mortgage $1500 (interests 佔 $1200)
: HOA $400, property tax $100
: 那麼maximize return/income的方式為何?
當然是淨租金越多越好
: 1.租 $2000/month (cover掉每月支出), taxable income: $300/month
: 2.租 $1700/month (把可抵稅的部分抵銷), taxable income: 0
: 3.租 $1200/month 給信任的人, 折舊抵稅後我能打平嗎?
: 4.租 $1200/month 給信任的人, 拿現金不報收入
這是逃稅的行為，只是找死而已
: 會有2,3,4的考量是因為寧可租給信任的人,甚至小虧一點也沒關係
: 所以想知道break even rent是多少?
至少應該要cash flow打平，才會沒有負擔
如果不算入principle的部份，最好要租1700以上，否則應該縮小房貸額
折舊是用來把現金的收入消掉的，雖然多數的房子含了折舊後都會是負的
但是把這個抵稅額來算入房屋的收益的一部份有點太過aggressive
而且不是每個人都能馬上抵稅，(有收入上限)，就算能抵也有額度上限
硬要算折舊的現金效益的話:
假設350k裡有250k是建物,100k是土地 (最好查房屋稅的官方估價)
250k/27.5/12月=758; 若臨界稅率是25%: 758*25%=189 (抵稅額的每月現金價值)
總之，你舉的這個例子的投資報酬率普普 (不到5%)，它能接受的貸款空間不大
它沒有辦法負擔1500的mortgage, 不是你的利息太高、就是貸款額太高，不適合
加入mortgage以及maintenance之後，報酬率變成負的，是個不及格的投資
最簡單的解決辦法是加碼本金的部份來減低貸款額，或是直接找下一個房子
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