[北美]Bay area的不動產行情

[mk2 (帥氣美國會計師)]

http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2011/06/16/BURE1JUB3P.DTL

County  Median price May 2010   Median price May 2011   Change (%)
Alameda         $390,000            $348,000             -10.8
Contra Costa    293,750              255,000             -13.2
Marin           675,500              640,000              -5.3
Napa            350,000              340,000              -2.9
Santa Clara     525,000              498,000              -5.1
San Francisco   636,500              660,000               3.7
San Mateo       605,000              573,000              -5.3
Solano          219,000              189,000             -13.7
Sonoma          335,000              313,500              -6.4
Bay Area        410,000              372,000              -9.3

Read more:
http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2011/06/15/BURE1JUB3P.DTL#ixzz1PSav76Wl

看起來只有三藩是向上爬的.
灣區房子看起來是便宜了不少. 加上低利率.銀行又在促銷它們家的貸款.
再跌下去的話,灣區又要多出一堆法拍屋讓大家撿便宜了.


--
Our Father who art in heaven, hallowed be thy name.
Thy kingdom come. Thy will be done on earth as it is in heaven.
Give us this day our daily bread, and forgive us our trespasses,
as we forgive those who trespass against us,
and lead us not into temptation, but deliver us from evil

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 66.208.235.33
推 marathons:利率雖低,但審核超嚴,完全沒有在促銷貸款的感覺.
→ mk2:Fed只不過是要求銀行按照標準程序做而已.利率都快貼到4%了.
→ cchris:我朋友最近幫客戶做了很多2.625%的5/1 ARM,相當的犀利
→ mk2:我客人這個月才剛被foreclose了10 million的商用不動產...
→ mk2:從2008開始一直等,終於還是稱不下去,整整近四年...
→ iamweep:我就是最近refi到2.625...相當不錯
→ cchris:樓上幹得好;我也在考慮從30年固定跳過去
→ iamweep:記得c大很早以前就在鼓吹5/1 ARM,所以其實自己還是30 fix?
→ cchris:我是有選5/1,但有一間房當時選了30年fix,現在還在後悔 :D
→ cchris:現在5/1和30年的利率落差也是史上最大的->特別適合改5/1
→ marvin2010:請問工作沒幾年，第一次買房子，適合做 5/1 ARM 嗎？
→ cchris:這和工作長度和第幾次買房無關;所以答案是: 都有可能
推 bambambam:除非景氣一直不好要不然現在利率是有史以來最低
→ bambambam:如果不打算搬選30fix 划算吧....如果5年後5/1升到6%怎辦
→ cchris:就算升到6%也沒有怕的,5/1有cap,而且前幾年本金最重,趁低息
→ cchris:就可以用省下來的錢先把本金多還掉好幾萬美金,所以影響有限
→ cchris:而且美國平均的房子持有長度是8年,極少人真的住30年
→ bambambam:?? 了解...不過平均跟自己想住多久沒多大關西就事了
→ cchris:重點是很多人都想住很久,但最後變成和平均一樣,非你能控制
→ cchris:因為這個世界的變數實在太多了,尤其是新移民,住30年的更少
→ kruz:我在美國二十幾年,念書時租的不算,跟家人住跟自己買的房子已
→ kruz:經四間了.早些年還有可能住很久,這幾年變數太多很少家庭會住
→ kruz:同一間房子住超過十年的.
→ bambambam:我想這房子如果是有工作的住這樣是沒錯.
→ bambambam:不過退休人就不太一樣了 XD....話說看了一下cap
→ bambambam:地一年就有可能跳到5%, 之後2%+..前5年可以多還2萬
→ bambambam:看來還是要看amortization table :(
→ cchris:第一次adjust是採用lifetime cap,就是5%,其實沒什麼好怕的
→ cchris:十幾年前的房貸利率有到18%的,當時10%以下是無法想像的低利
→ cchris:現在2.625就算加上5%,lifetime最高也只是7.625,本金低些ok
推 marathons:我就在同一房子住超過十年,主要原因是窮到搬不走 :(
推 bambambam:30fix是不是4.75%? 如果是, 之後如果超過6%就賠了
→ bambambam:如果真的只住8-10年就超划算就是了
→ cchris:全美國平均就是住8年;超過6%也未必賠,後期本金較少,利息少
→ bambambam:一直強調平均幹嘛? 恩超過6%就是賠, 多付的本金扣了
→ bambambam:既然有平均就有std dev,族群, 年紀, 感謝你分享就是
→ kruz:這就是賭在fixed超過6%以前你會不會換房子呀..有一個盲點就是
→ kruz:認為ARM漲個只能接受,可是真的漲上去還是有很多辦法/機會弄到
→ kruz:很合理的rate.所以真的不用太在意那個N年以後會漲的rate.因為
→ kruz:就算N年以後你還住在那房子裡,中間你已經不曉得refinance多少
→ kruz:次,那個N已經沒有意義了..
推 Anda:好奇問:為何美國平均的房子持有長度那麼短呀?(跟台灣比..)
→ bambambam:因為美國喜歡裁員, 合併, 跟挖角
→ cchris:結婚/生子/小孩上學/小孩長大/退休都可能會搬家/換房子
→ cchris:人生不同階段需要不同大小/價位/地點/型式的房子