不動產證券化商品主要分為兩類，第一類為不動產資產信託(Real Estate Asset
Trust，簡稱REAT )，第二類為不動產投資信託 (Real Estate Investment
Trust簡稱，REIT )。
REAT是不動產所有權人（委託人）移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，
由受託機構或承銷商公開募集或向特定人私募資金，並交給這些投資人（受益人
）受益證券，以表彰受益人對該不動產或不動產相關權利或其所生利益、孳息及
其他收益的權利。承銷商向投資人所募集的錢，再轉交給不動產所有人。簡言之
，就是「先有不動產，才有錢」。
REAT的受益憑證，主要以債權的方式，由證券化的發行機構支付本金與利息，屬
於固定收益的投資工具。
REIT是受託機構以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資
不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券等，也就是「先有錢，再投資不
動產」的型式。
REIT主要以股權的方式發行，一般而言成立門檻較REAT高，類似封閉型基金，募
集完成後將於在公開市場上購買，沒有最低額度限制，投資人可以透過投資REIT
來參與不動產市場。
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