推 destinyiii :專業推 私心想請學長為定金部份再多做一些分析@@" 05/12 21:33
→ destinyiii :因為這也是大家常遇到的問題之一 05/12 21:34
→ destinyiii :先謝過學長<(_ _)> 05/12 21:34
第一點吃掉。
: 2.若看屋後不確定屋況還需考慮 請務必避免先繳納租(訂)金的行為
: 訂金乃契約履行前的一種承諾
: 民法第248條規定:訂約當事人之一方 由他方受有訂金時 推定契約成立"
: 另外 契約行為只要兩造雙方口頭約定就算成立 所以沒把握的話還是先別下定論
於未付定金的情形，事實上租賃契約即使口頭成立，
也會因為舉證有障礙而不能證明事實。
: 3.民法第12條 滿20歲為成年 因此未滿20歲之未成年人
: 訂約時最好得到父母 法定代理人或監護人之同意
: 簽約時由父母出面並擔任連帶保證人
這點我是不懂為什麼要當連帶保證人？
要保什麼？
: 但若有事實足以認定 租屋是該未成年人人日常生活所必需
: 依民法第77條但書規定 即時未得到父母同意 租約仍是有效
學理上跟實務上操作對於「日常生活所必須」之見解並不相同。
實務上大致上可以說全面認定租屋＝學生日常生活所必須，
換句話說，實務上操作學生一旦自己簽了租賃契約，
法律行為是有效的，無法以自己無完全行為能力為由做抗辯。
: 這邊要先提一個觀念 就是訂金的問題
: 很多人會問 訂金繳納後 若反悔不想承租該房 是否可要求房東退還!?
: 很抱歉 依照民法第249條規定
: "契約因可歸責於付定金當事人之事由 致不能履行時 定金不得請求返還"
: 也就是說 若是承租人本身因素而無法履行契約 房東是有權不退還訂金
那要看你的定金性質是什麼。
: 另外 在簽約前 可利用租屋地址先向當地地政機關申請土地建物謄本
: 如此一來 不但可查出是否受法院查封 也可確認房屋所有權人為簽約人
: 4.如前面所提 民法第422條:
: "不動產之租賃契約 其期限逾一年者 應以字據訂立之 未以字據訂立者
: 視為不定期限之租賃"
: 因租賃期間時常會涉及提前解約與修繕和金錢交易問題 若無訂定書面契約
: 或許會造成出租者與承租者對於權利與義務之履行 且舉證更為不易
: 所以白紙黑字說明清楚可免去日後不必要之糾紛
一般都是簽一年或半年一期，這種情況是可以免書面契約，
但是產生糾紛時舉證不易。
真正重要的是，簽訂書面契約時必須要一式二份，雙方各保存一份，
所有修改處都必須簽名。
書面契約這裡延伸的是契約默示更新和提前解約的操作，
但是太長我懶得說，有心的人看一下法條自己大概可以想出該怎麼弄。
: 5.若房東要求承租者留存身分證影印本 建議可在影本上頭註明"僅供租屋使用"
: 可省去遭人冒用證件之風險
: 另外 常見的房客自行換鎖和房東日後帶人看房問題
: 建議簽約時和房東確認清楚 承租者私自換鎖是有理可循
: 但房東或許會以日後方便檢查水電瓦斯有無關閉 而要求備份鑰匙
: 這點也需要先行與房東確認
: 大概就這些常見問題與需要注意之細節 其他相關的水電費和房租問題
: 就有待消費者貨比三家了
: 小小心得 供各位參考~!
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