→ a031819 :我不是在說那個性質，我說的是你定金的種類。 05/12 22:58
※ 引述《a031819 (曲)》之銘言：
: 第一點吃掉。
: : 2.若看屋後不確定屋況還需考慮 請務必避免先繳納租(訂)金的行為
: : 訂金乃契約履行前的一種承諾
: : 民法第248條規定:訂約當事人之一方 由他方受有訂金時 推定契約成立"
: : 另外 契約行為只要兩造雙方口頭約定就算成立 所以沒把握的話還是先別下定論
: 於未付定金的情形，事實上租賃契約即使口頭成立，
: 也會因為舉證有障礙而不能證明事實。
: : 3.民法第12條 滿20歲為成年 因此未滿20歲之未成年人
: : 訂約時最好得到父母 法定代理人或監護人之同意
: : 簽約時由父母出面並擔任連帶保證人
: 這點我是不懂為什麼要當連帶保證人？
: 要保什麼？
: : 但若有事實足以認定 租屋是該未成年人人日常生活所必需
: : 依民法第77條但書規定 即時未得到父母同意 租約仍是有效
: 學理上跟實務上操作對於「日常生活所必須」之見解並不相同。
: 實務上大致上可以說全面認定租屋＝學生日常生活所必須，
: 換句話說，實務上操作學生一旦自己簽了租賃契約，
: 法律行為是有效的，無法以自己無完全行為能力為由做抗辯。
: : 這邊要先提一個觀念 就是訂金的問題
: : 很多人會問 訂金繳納後 若反悔不想承租該房 是否可要求房東退還!?
: : 很抱歉 依照民法第249條規定
: : "契約因可歸責於付定金當事人之事由 致不能履行時 定金不得請求返還"
: : 也就是說 若是承租人本身因素而無法履行契約 房東是有權不退還訂金
: 那要看你的定金性質是什麼。
1.『定金』:是契約履行前的一種承諾 通常是在看屋後房客有意承租
房東亦願出租給他 房客會預先付給房東一定數量的金額
用來肯定雙方均會履行租約的一種承諾 民法第248條規定:
「訂約當事人之一方，由他人受有定金時，推定其契約成立。」
定金支付並無法定的上下限 通常房東會自訂金額請房客支
有的房東會要求定金多至數萬元少至僅收5佰~1仟元
其實對承租的行為而言 不論定金的多少都是代表一種承諾
應依雙方租賃意願多強而決定數額 然而這並不具強制性當然也代表"不一定"要給
2.『押金』:在法律上正式名稱為『押租金』 通常一般又稱之為押金/保證金/擔保金
…等 其目的是為了擔保房客租金的給付
房客對房子所造成損害的賠償 以及在租約期滿時房客按時返還房子
雖然一般民間偶有收三個月押金甚至更高之習慣 但依據土地法第99條的規定
押金不得超過租金的二倍（即二個月相當金額） 超過的部分房客有權利對房東主張
用來抵付房租 不過在實際運用上 房客行使抵付房租之權利時 應先向房東知會
與房東妥善溝通 以避免紛爭
至租約期滿 若房客無違反契約之情事 則房東應退還押金給房客
然而若房客於租賃期間 未繳納房租 則房東得以押金抵充欠繳之租金
另外 民法第249條:"定金" 除當事人另有訂定外 適用以下之規定：
1. 契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
2. 契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
3. 契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受
之定金。
: : 另外 在簽約前 可利用租屋地址先向當地地政機關申請土地建物謄本
: : 如此一來 不但可查出是否受法院查封 也可確認房屋所有權人為簽約人
: : 4.如前面所提 民法第422條:
: : "不動產之租賃契約 其期限逾一年者 應以字據訂立之 未以字據訂立者
: : 視為不定期限之租賃"
: : 因租賃期間時常會涉及提前解約與修繕和金錢交易問題 若無訂定書面契約
: : 或許會造成出租者與承租者對於權利與義務之履行 且舉證更為不易
: : 所以白紙黑字說明清楚可免去日後不必要之糾紛
: 一般都是簽一年或半年一期，這種情況是可以免書面契約，
: 但是產生糾紛時舉證不易。
: 真正重要的是，簽訂書面契約時必須要一式二份，雙方各保存一份，
: 所有修改處都必須簽名。
: 書面契約這裡延伸的是契約默示更新和提前解約的操作，
: 但是太長我懶得說，有心的人看一下法條自己大概可以想出該怎麼弄。
: : 5.若房東要求承租者留存身分證影印本 建議可在影本上頭註明"僅供租屋使用"
: : 可省去遭人冒用證件之風險
: : 另外 常見的房客自行換鎖和房東日後帶人看房問題
: : 建議簽約時和房東確認清楚 承租者私自換鎖是有理可循
: : 但房東或許會以日後方便檢查水電瓦斯有無關閉 而要求備份鑰匙
: : 這點也需要先行與房東確認
: : 大概就這些常見問題與需要注意之細節 其他相關的水電費和房租問題
: : 就有待消費者貨比三家了
: : 小小心得 供各位參考~!
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