Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒

[oodh (oodh)]

大家提的都不是「建造」的風險

 是「推動成案」的風險



o大在想都更案的時候，一直有一個潛在設定

 「現在我們要作更新重建了」 然後建商要蓋、住戶要換新屋


這就像 讀書最重要的是學生的態度一樣

 我的小孩本來好玩、對讀書沒興趣

 我請了一個家教來，他的教法有趣、正面鼓勵、誘導思考發問、反面刺激、

    還不忘留下習題、帶來一些課本沒有的小知識讓學生有比人強的成就感


 我的小孩學了一個月，要繳錢的時候，

   我說讀書最重要的是孩子的天份和態度，你解題的時間和章節和學校又差不多

   學校半年才五千，你憑什麼一個月收五千

   我孩子成績變好，當然是因為他肯讀又有點天份，要獎勵也是獎勵他啊？

這樣對嗎？





問題在於，如果沒有家教，我的小孩會肯讀書嗎？




  o大都直接從「建商營造(也就是已經決定要都更了，住戶都談妥要動工了)」開始

   所以提的都是「營建風險」

   但我們說的是「成案風險」

    這個成案與失敗的風險是由「承攬(發起)都更的推動者」承擔的

    它可以是建商、也可以是社區的委員會、促進會，只是在台灣多半是建商





之前的文章其實也多有寫到，

 如果沒有建商在推，是社區裡的你我、是某人或某些住戶 要發起或承攬都更

 都沒有這麼容易

  缺乏專業的話 要出錢請專業顧問，就會讓許多人卻步了

  就算住戶自己花心力學、寫 拿不拿報酬也是一大問題，更不論規劃品質

   (蓋在這一帶，是三房有市場，還是小套房？ 租還是賣？ )

  怎麼設計爭取容積率，怎麼進行公文和法定流程



對尋常百姓來說，「改建」只有多花錢的，

 但「都更」 是要能讓原住戶賺到才會有人點頭的，那要怎麼做？ 這就是專業

 就算你多蓋了一層樓，要租、要賣 都很花心力，要怎麼分、請誰管？

 最後可能還是找房仲業者管理



  在面對最後和「只負責營造」的建商洽談之前

    在都計成案前、爭取更多人同意時，就會有利益分配的問題

    除了參與的其他住外間的分配問題

    可能還會有「參與的住戶」和「發起的委員會」之間的問題

     -- 他們會懷疑委員會中飽私囊、圖利親友 ...就像你懷疑建商那樣



如果沒有建商能成案嗎？

 又，「有了建商就能成案嗎？」

 不論是不是建商作發起人，這個「可能無法成案」的風險，就是發起者要負擔的






今天o大忽略了這個風險

 直接從「我們要蓋新大樓」開始 -- 已經有共識要蓋了

 對發起者而言，就像對那位家教一樣，自然是有點過河拆橋的味道




過河拆橋不行嗎？ 也不是不行

 在建商談到快75%的時候，我相信一定有住戶會開始要其他還沒同意的住戶抵制

 「就算最後要做，我們自己承攬，找建商來蓋、付他建築成本就好啊」

  「為什麼要讓建商賺？」





這個「直接找大盤、原產地買比較便宜」的概念連小吃攤老闆都知道

 過河當然可以拆橋

 但，現實中，有多少社區付諸實行？  更不論成功了

 為什麼不做、做不了？

因為就連剩下的25% 都不是一般人凝聚得了的

 因為就連已經近70% 可能只剩最後5% 都不是一般人洽談得了的

  因為一般人一想到可能會被鄰居懷疑自己企圖發起是在牟私利就卻步

   -- 你自己叫我們不要答應，是不是想早一步去當第75% 拿好處？

   -- 你叫我們聽你的，是不是回過頭會向建商要建商給你？


   因為就連釘子戶，都會想「如果是建商 我可以大膽開價，自己人反而不行、賺不到」

   所以不會支持抵制


更現實點，也許促進會、社區發起者中的確有人是滿腔熱血

 但也難說不會有人是真的想牟利




最後，當然也會有第二組人出現開始和還沒點頭的人說：

 「為什麼一定要給促進會這些人搞呢？ 他們在中間一定有賺頭啊？

   我們都不要答應，讓它破局，然後我們再發起一個，反大家都有共識了啊」

 (過河拆橋人人都會啊，

   問題是，換組人馬，原本同意的是否還會點頭呢？

    同樣的，拆了建商的橋，新的促進會未必有能力讓原本的近70%人點頭..)


搞到案子成了或失敗了，就沒事了嗎？

   利益分配不均、甚至有人原本談好的後來反悔 都可以把推動者告進法院

    -- 如果推動者法學專業不夠，自保程序沒做好，說不定還真會敗訴咧






成案是這麼的難

 個人會遇到的風險，很多部份，建商是用專業、人力、財物的交換去克服的

 也有很多 對建商而言仍然是充滿不確定性的







 如果o大能夠理解，一個都更案的開始不是從「我們打算改建」開始的

 而是從「大部份人都沒打算改建，卻有幾個看到了改建的好處」開始的

  就算是社區發起，發起者也一定是其中少數

  也許有很多人一開始會樂觀其成吧(也會有人謹慎保守)

   但真的到涉及 損失 和 利益的創造 與 利益分配  時才是真的難關

    -- 說不定還會有人提議「為什麼不找專業建商規劃 可能 創造的利益 更多」

       說不定還會有人提議「為什麼不找第三者估價分配比較公平？」

       是不是找律師見證？ 分到的多的房子是不是統一給房仲出租出售比較划算




  就像孩子的學習，並不是從「他開始讀書，看了哪些書、算了哪些題」開始

   而是從「怎麼讓我的孩子熱衷讀書」開始的一樣

   要怎麼吸引他的注意 怎麼建立信心、怎麼面對挑戰 如何依個人需求安排進度

    怎麼把學業視為成就、把題目當電玩關卡，這些都是難題

   等我的孩子都已經想讀書了，看起來家教當然也就「沒什麼貢獻」了



如果這麼說o大能理解，應該就能看懂之前我們說的

 「如果社區能自行發起，那當然就不用讓建商賺」

 但是多半不能，

既然不能，就不能再用「已經有共識」的角度來看建商「只剩營建」的「成本、風險」

 因為對發起者(承攬者)-- 建商 來說，最困難的就是共識的募集




附帶一提，對家教過河拆橋容易

   只要你的小孩確定愛讀書了，不續聘他也行

   但都更的發起人，如果不是社區裡的一般大眾，而是建商，那就沒那麼容易

就算讓你在拆了橋後，成功的重新自行發起了新的都更案

 將來面臨可能的訴訟不說


  未來建商們學了一次乖

   以後談都更時全都在同意書上加上 黃金降落傘條款 或 旋轉門條款

   這個小動作會就被封印了...





※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
: 關於推動都更時，因建商承擔極大的風險所以可以擁有大部份的利潤這點，
: 我持反對的意見。
: 不論是住宅區還是商業區，買房子最常聽到的原則是：
: 第一是地點，第二是地點，第三還是地點。
: 這說明了一間房子的「價值」主要來自於屋主的土地。
: 同樣設計、建材、工法且由同一建商同時建造的兩個社區，
: 一戶四十坪的房子在台北可能要一千五佰萬，
: 但在台南可能只能賣五佰萬。
: 這其中一千萬的差價是從那來的？
: 建商建造的風險在兩地有差這麼多嗎？
: 我不這麼認為。
: 同一時間建的，所以兩地建材成本差不多，建材漲價的風險也一樣。
: 人工台北比較貴，但也沒有差到三倍那麼多。
: 台北的房子需求大，賣不出去的風險也相對地小。
: 這差價我覺得主要是台北社區附近工作機會多，交通網路發達，
: 有好學區，有大圖書館，生活機能良好。
: 而這一千萬的差價主要都是屋主的地貢獻出來的，
: 而不是建商承擔的風險。
: 假設舊社區是五層樓共五十戶，都更後變二十層樓共兩百戶。
: 扣掉原住戶，都更後這社區新增了一百五十戶。扣掉五佰萬
: 建商的「成本」(在台南五佰萬是還有利潤賺的)，總共還有
: 十五億的利潤。若全分給舊住戶，一戶可分到三千萬，也就
: 是再多分到兩戶。
: 再回頭看看原文原住戶的待遇，
: 主要就是舊屋變新屋，其價值不超過五百萬，和三千萬比不
: 到六分之一。更何況這新屋的價值對原屋主只能算是不必要
: 的浪費。其生活品質更因室內面積變小而變差。而所謂房價
: 的增值對自用戶只是虛幻的數字。因為就算你賣掉新屋的錢
: 也很難在同地段買到相同室內面積的「新房」。這就好像別
: 人向屋主借了一千五百萬賺了六千萬，最後只還給屋主一千
: 五萬，而屋主的好處就只是舊鈔換新鈔。
: 這推論中如果有計算錯誤，請多多指教。
: 如果覺得假設不合理，例如台北一戶的成本
: 無法用五百萬囊括，也請說理由，例如那些風險在台北是低估
: 了或沒計算到，並說明多少才是合理。

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烏雲連夜幕轉紅  夜幕轉紅漫天東  紅漫天東有客來  東有客來人情濃

來人情濃酒千杯  濃酒千杯盡思愁  杯盡思愁醉人易  愁醉人易再相留

                                           ~ 《客來》。不返 2000.11.03
不返詩集  http://www.wretch.cc/blog/oodh

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 61.20.190.197
※ 編輯: oodh            來自: 61.20.190.197        (04/23 21:21)
推 oversky0:houkoferng 在 4329 篇提到建材成本的變化，這是建造的風
→ oversky0:險吧。
推 oversky0:要租、要賣所花的人力在台南也是有的。所以已經包括在五
→ oversky0:百萬的成本裏。
推 oversky0:專業建商規畫，這也是台南要做的，所以也在五百萬成本內
推 oversky0:我同意沒有建商很難成案，但同樣地沒有地皮，也沒有多的
→ oversky0:十五億利潤。就算是五五分，原住戶也應再多分一戶才對。
→ Eventis:第一個假設就有疑問了,都更條例下的都更,本係以政府主導為
→ Eventis:原則,民間的自辦都更本來就是以其它的優惠去引導,處於"樂
→ Eventis:見其成"的地位,並不是在保障更新人的利益,也沒有必要獎勵
→ Eventis:"助成"自辦都更的風險.如果自辦都更演變成具有投機性質,反
→ Eventis:失其本來讓民間主動參與,降低都更下命強制性質的阻力本意.
→ Eventis:至於釘子戶問題,參都更25-1,公辦都更問題更小,只有敢不敢
→ Eventis:拿選票去賭和徵收的預算能不能到位的問題.
推 pillarofsalt:「降低都更下命強制性質的阻力本意」這句看不是很懂
→ pillarofsalt:是「讓民間主動參與，是為了降低都更的強制性質」嗎?
→ Eventis:本來這種土地政策都是以政府主導為原則,但是鼓勵民間自發
→ Eventis:性的配合,畢竟有民間自發性的參與,更有機會將利益最大化.
→ Eventis:而且也不會讓這些動作都淪為跟人民刮地皮的行為Orz
→ Eventis:雖然實際上這些土地政策,長遠來看都對持有人更有利.
推 stratist:民間都更已經提供很多誘因跟制度工具協助解決土地問題
→ stratist:根本不應該再加入強制介入的機制，不然有吃又有拿也太爽