Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒

[pillarofsalt (時間並不理會我們的美好)]

※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
: 關於推動都更時，因建商承擔極大的風險所以可以擁有大部份的利潤這點，
: 我持反對的意見。
: 不論是住宅區還是商業區，買房子最常聽到的原則是：
: 第一是地點，第二是地點，第三還是地點。
: 這說明了一間房子的「價值」主要來自於屋主的土地。
: 同樣設計、建材、工法且由同一建商同時建造的兩個社區，
: 一戶四十坪的房子在台北可能要一千五佰萬，
: 但在台南可能只能賣五佰萬。
: 這其中一千萬的差價是從那來的？
: 建商建造的風險在兩地有差這麼多嗎？
: 我不這麼認為。
: 同一時間建的，所以兩地建材成本差不多，建材漲價的風險也一樣。
: 人工台北比較貴，但也沒有差到三倍那麼多。
: 台北的房子需求大，賣不出去的風險也相對地小。
: 這差價我覺得主要是台北社區附近工作機會多，交通網路發達，
: 有好學區，有大圖書館，生活機能良好。
: 而這一千萬的差價主要都是屋主的地貢獻出來的，
: 而不是建商承擔的風險。
題外話
其實1000萬價差也不是屋主的土地貢獻出來的
屋主除了住在那裡貢獻並不多
真正貢獻當然是政府公部門的資源分配創造出來的
所以我基本上贊成LORDJACK主張的提高地價稅
讓這些利潤回到公部門重新分配
: 假設舊社區是五層樓共五十戶，都更後變二十層樓共兩百戶。
: 扣掉原住戶，都更後這社區新增了一百五十戶。扣掉五佰萬
: 建商的「成本」(在台南五佰萬是還有利潤賺的)，總共還有
: 十五億的利潤。若全分給舊住戶，一戶可分到三千萬，也就
: 是再多分到兩戶。
你這邊完全將創造出來的價值歸到到地主
但地主除了開開會簽簽名還做了什麼呢？
就姑且先用你的例子來算吧
假定一戶舊公寓市價1000萬元（這1000萬元已經包含了你的土地持分及房子，換言之，
即便你的房子折舊到0元，土地的市值也就是1000萬元而已，不會更多）
50戶的總市值也就是1000萬*50=5億元
今天改成新大樓，1戶市價2000萬，總市值是2000萬*200=40億元
市值差了35億元，這35億元當然還包含了建築成本及一些行政、行銷成本
假定一戶的建築成本是500萬，500萬*200=10億
其他的行政行銷我沒概念，就估個1億好了，多出來的利潤是24億
這24億的價值是地主創造出來的嗎？
不是，是將這些土地整合起來的人創造出來的
你所有的土地零散分開來，最多就是值5億而已
只有當它們集合在一起才有40億的價值

這種1+1>2的道理並不難理解，社會上到處都是啊
你去餐廳點一道菜，原物料也都很便宜
能夠創造價值的是將它們全部調合在一起的廚師

話說回來，我們在這邊講更多也就是紙上空談而已
實務上就是看地主跟建商誰的議價能力強嘛
地主無法自行整合，即便建商介入
他們也無法合作形成強力的議價團體

: 再回頭看看原文原住戶的待遇，
: 主要就是舊屋變新屋，其價值不超過五百萬，和三千萬比不
: 到六分之一。更何況這新屋的價值對原屋主只能算是不必要
: 的浪費。其生活品質更因室內面積變小而變差。而所謂房價
: 的增值對自用戶只是虛幻的數字。因為就算你賣掉新屋的錢
: 也很難在同地段買到相同室內面積的「新房」。這就好像別
: 人向屋主借了一千五百萬賺了六千萬，最後只還給屋主一千
: 五萬，而屋主的好處就只是舊鈔換新鈔。
賣掉新屋價錢是不能買到同地段原先相同面積的新房
但可以買到同地段原先相同面積的舊房，而且還有剩餘
用你的例子來說，就是有人向你借1500萬，說他有門路賺6000萬
他願意加500萬利息還你2000萬
但你覺得那剩餘的4000萬也是靠你借出去的錢創造的
他只是做轉手的工作，應該還你5500萬，500萬才是他的酬勞。
於是雙方在這之間談判。
誰對誰錯呢？很難說，我不評論。
只是我覺得雙方因各自貪婪最後白白錯過坑政府容積率4500萬是很可笑的事
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◆ From: 118.168.232.183
※ 編輯: pillarofsalt    來自: 118.168.232.183      (04/23 21:36)
推 oversky0:1000 萬差價是多少要歸公多少是地主的這有待討論，但現在
→ oversky0:是跑到建商口袋裏。
推 oversky0:原文沒表達清楚，我並沒有堅持這十五億的利潤全部都要歸
→ oversky0:原住戶，只是要強調這十五億原住戶一毛都拿不到是太離譜
推 oversky0:用煮菜來比喻不是很恰當，因為材料不像地皮有壟斷性。
→ pillarofsalt:煮菜比喻是說明1+1>2。地皮的確有壟斷性，但無法整合
→ pillarofsalt:的話，價值也不高。
→ Eventis:整合法令有授權可以硬幹,讓少數人壟斷 or 犧牲一群人眼前
→ oversky0:我倒覺得比較像關鍵零件，要用其上的專利是要算抽成的，
→ Eventis:的利益和政務官的椅子,後者顯然整體更有利.
→ oversky0:而不是只算零件製造成本。
→ Eventis:因此政策上當然是發動公權力硬幹才是正確的選擇,但這欠缺
→ Eventis:政治面的實現可能性.
推 oversky0:同樣的道理，沒有材料來讓廚師做拿手菜的話，他的獨家配
→ oversky0:方和手藝才是沒有的。所以還是像你最後所說，有錢大家一
→ oversky0:方和手藝也是沒有用的。所以還是像你最後所說，大家各讓
→ oversky0:一步，合氣生財。
推 oversky0:再回頭想一想，一般社區建設不像 101 技術要求那麼高，
→ oversky0:國內至少有十幾家以上會做。以料理來說，這道菜大概就
→ oversky0:米其琳一星的等級。廚師可能也只是由店長高薪請來的，但
→ oversky0:薪水還是固定的，沒有到可以和店長要求抽成的地步。
→ oversky0:請勿略掉米其琳這幾個字，等級比喻可能不對。不過意思到
→ oversky0:了。