作者Eventis (何逸凡)
看板Policy
標題Re: [分享] 容積獎勵抑房價?藍綠皆不看好
時間Mon Apr 26 21:47:17 2010
※ 引述《houkoferng (槍斃岡田救日本!!)》之銘言：
: 台北的都更都是公寓，每個人都擁有部分的土地權利
: 現狀的制度是保障原持有人的最大利益，在都市更新的改建會帶來的價值提升的前提
: 下，本來就是建物+土地=原價值，不是只有土地的原價值。
: 都市更新本來就是期望借由建商的，投入提升園區塊的整體房地產價值。
^^^^
這個本來不成立.
依後所附法條(注意主體即可)可知,
都市更新本質上是政府公權力推動的市區再造,
建商進不進來,並非制度的原型.
亦即,從頭到尾,根本不需要考慮提供建商合理的誘因,
更甚者,都市更新帶來的房地產價值的提升,
主要並非來自於勞力資本的投入,而是更新計畫所產生的社區營造效果,
這個本身就不是專門拿來讓商人營利用的.
建商見到有利可圖加以投入,只是制度上順勢而為所刻意的放任,
並非其本意就在導入建商並以之為槓桿.
甚至,若建商的投入造成了負面的外部效果,政府也當然有管制的理由與正當性.
真正關鍵的因素是公權力本身的態度,就制度面來講,
政府具備一切可獨自進行(或委託或半官半民)更新計劃執行的工具與權力.
"讓民間投入者可以賺錢",是一個制度上可以"借力使力"的設計,
但並非當然必須如此.
都市計劃法
第六十三條 直轄市、縣（市）（局）政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或
髒亂地區認為有必要時，得視細部計畫劃定地區範圍，訂定更新
計畫實施之。
第六十四條 都市更新處理方式，分為左列三種：
一、重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶
安置，並得變更其土地使用性質或使用密度。
二、整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，
必要時對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重建
，改進區內公共設施。
三、維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，
以保持其良好狀況。
前項更新地區之劃定，由直轄市、縣（市）（局）政府依各該地
方情況，及按各類使用地區訂定標準，送內政部核定。
都市更新條例
第五條 直轄市、縣（市）主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有
社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定更新地區
，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，表明下列事項，作為擬定
都市更新事業計畫之指導：
第九條 經劃定應實施更新之地區，除本條例另有規定外、直轄市、縣 (市)
主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同
意其他機關 (構) 為實施者，實施都市更新事業；其依第七條第一
項劃定之都市更新地區，並得由直轄市、縣 (市) 主管機關合併數
相鄰或不相鄰之更新單元實施之。
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◆ From: 61.64.152.7
推 houkoferng:這點就是制度很脫離現實的想法 04/26 22:11
推 houkoferng:因為雖然假設土地不需投入即可增值但實際上並非如此 04/26 22:11
推 houkoferng:這部分我沒有住義法調算是疏忽了 04/26 22:11
→ volkov:推 建商會進來 也是建商努力推動修法的結果 04/26 22:11
推 houkoferng:在實務上沒有建商的投入，是很都更的進行會有很高的成 04/26 22:14
推 houkoferng:本，因為所有的前置作業都需要負擔程本 04/26 22:15
→ Eventis:所謂的成本只有兩方面,前段公用徵收的政治成本,後段公共工 04/26 23:18
→ Eventis:程發包興建.前段在現實上的成本近乎橫徵暴斂(無誤),後段則 04/26 23:19
→ Eventis:是標準的油水坑(不誤).不過這是執行面的問題,也有其它的方 04/26 23:20
→ Eventis:式可以處理,事實上當然一定會有建商參與(不然誰來蓋Orz) 04/26 23:21
→ Eventis:而上面那個算盤打得也不對,即便由建商推動,該跑的程序也不 04/26 23:23
→ Eventis:比政府簡易,相反的建商受制於其欠缺公權力背景,並沒有可以 04/26 23:23
→ Eventis:拿著"你這個條件不接收我就直接徵收"這個底限翹腳的本事, 04/26 23:24
→ Eventis:只會需要更多的資源來處理這些問題.本來這就不是設計來投 04/26 23:26
→ Eventis:機的,建商藉收購不動產來達成自辦的門檻,毋寧是扭曲了自辦 04/26 23:27
→ Eventis:在住民自願性,主動性地配合這一點的本意上. 04/26 23:28
→ Eventis:所以文內才寫這是一種順勢而為的放任,最後結果要賺不賺,其 04/26 23:31
→ Eventis:實都掌握在公部門的積極協助或消極管制,所以給人暴利的印 04/26 23:33
→ Eventis:象,不過就是國內"產官"間,"感情"一向十分"深厚"的緣故Orz 04/26 23:33
→ Eventis:不然不說別的,主管機關每個關口都給你來個三管五卡,再行研 04/26 23:34
→ Eventis:議,多少商人耐得住這樣拖? 04/26 23:34
推 ayler88:這意味著建商要塞紅包給相關主管機關,才能加速順利處理? 04/27 08:13