Re: [分享] 天下雜誌 土地之怒

[houkoferng (槍斃岡田救日本!!)]

※ 引述《oversky0 (oversky0)》之銘言：
: 你最後一句這裏，風險的機率是指事件發生的機率嗎？
: 你之前說要計算風險要有特定的目標。
: 但這裏又說保值目標比較模糊，
: 那能計算保值的風險嗎？
  可以算，但是最後的範疇會很大，就是不確定性很高，這部分保險公司算的最精

  我所謂的目標不明確，義思是指保值要保多少才算，以及要持有多久

  因為一般投資客都會計算一個持有的年份跟希望的獲利目標

  保值在這方面的規劃就很不明確

  假設同樣是具備自用住宅功能的房子

  投資者→假設目標是獲利3成，最多持有5年，那麼風險就是這五年內達成獲利3成

          的範疇。當然如果不設定持有年份，風險也會拉高。

  保值者→假設目標為保值原價值，但脫手時間不確定，這時候風險的範疇就很大了


: 假設你最後一句是指資訊越充分風險會越小。
: 自用戶都更以利益最大化為目標，
: 但對建商的成本不了解，
: 所以都更對自用戶來講是風險很大。
: 那自用戶的風險和建商發動都更的風險可以相比嗎？
: 那個比較大？
: 之前因建商發動都更的風險很大所以可以佔有大部份的利益還成立嗎？

  如果只比範疇，建商的風險一定高過自用戶，因為自用戶充其量就是不都更。

  依照台北市目前的房地產趨勢，持續持有也會獲利。所以對自用戶而言建商的

  成本多少對他的風險無影響，他只要在都更過成中設定一個最大獲利目標即可，

  變成設定目標後只要安心當釘子戶就可以了，時間拖長對他而言損失不會比較大。


  建商負擔則是一個從推動到成案大概15年的長期計畫，光這個部分建商的風險

  範疇就很高，包括初階段成案的風險，以及營建的風險。前面L大不是提過，4%的成案

  率，為了不讓期望值為負獲利至少要是成本的25倍。所以到最後就會變成兩個，建商

  利用資訊不對等的名義A成本，第二個要地產價值好的才會推。


  你擔心的資訊不對等的名義A成本，大概比第二個低，因為前面算過只要當釘子戶就可

  以賺到個人的最大利益，所以建商A的不是自己的利益，根本可以不考慮。所以結論

  就是自己權益自己爭取，不要什麼都不參與到最後說建商A你的房子。




--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.25.7.55
※ 編輯: houkoferng      來自: 114.25.7.55          (04/27 13:34)
推 daze:'什麼都不參與到最後說建商A你的房子'只是'帝力於我何有哉'的
→ daze:變形。憑甚麼建商要我參與我就要參與？誰賦予我參與的義務？
→ daze:沒有參與義務的話，最後跑來拔我的權利是怎麼一回事？
推 oversky0:自用戶充其量就是不都更，這是不是忘記考量被強制執行？
推 daze:這跟一般人'安分守己就能好好過自己的日子'的想像不能吻合，
→ daze:所以民眾才會有諸多不滿。
推 daze:充其量就不都更並不會引起民眾的不滿，被強制執行才是原因。
→ blc:結果大家都在算建商成本，而忽略不想搬的住戶…