[分享] 從自主都更失敗談起

[houkoferng (GHOTBI監督，我要冠軍~)]

 最近一位朋友，他在自家社區推動自主都更失敗。

 稍微跟他聊了一下，提供兩大困境問題。

 1.實際坪數與使用坪數的落差，這是一般都更也常見的問題。

   需要都更的房屋，往往是低公設+非權狀上的使用空間。(也就是既成違建)

   都更之後，新成屋往往需要扣除公設與既成違建的部分。

   此點對現有的住戶來說，會變成成本的一部分。

   除非如北市正義國宅那樣，那個換算金額與使用坪數算是天價之比。

   (每戶約1億2千萬的補償金)

 2.店面擁有者的租金問題，改建時程往往約需要兩到三年，亦即一樓店面的擁有

   者需要放棄24~36個月左右的租金收益。這部分往往是一樓擁有者反對都市更新的

   最大誘因。因為她不是自住戶，所以房屋老舊對他的影響效益不大。(認知上)




從這個面向來看，可以看出都市更新的高度不確定性與風險。

特別是都市更新的決策上，往往會出現過度管制導致毫無效率的結果。

雖然法規上是多數數戶決定即可都更，但實際上往往會出現一戶釘子戶等於實際否決

多數決的整體結果。這點也往往導致都市更新變成黑道介入的理由，正義國宅之所以

會發生槍擊案，也是因為一戶釘子戶企圖阻止整個社區的更新。

我並沒有想要探討這樣的運作模式是否合理，但就可能的成本效益來說，台灣地區

在討論都更問題時，可能遺漏掉台灣社會住商混合的情困導致都市更新的可能成本大

幅增加。店面擁有者由於立即的現金損失，而大幅提升拒絕都更的可能性。

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 清水清水エスパルス、日本代表與J聯賽逐日新聞

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◆ From: 111.249.181.120
→ kani:有些建商捧錢去都失敗了..何況是自主改建
推 stratist:實際上這種都更模式本來就有局限性，假使每一個社區重建
→ stratist:都要免費滿足回復原使用容積的目標，台北市會變成什麼樣
→ stratist:主管機關不願意去說破，現行容積率的設計本就是一個已達
→ stratist:上限的使用狀態，想想為何住三幾乎都是4層樓225%就知道了
→ stratist:要加上這些新增容積的公共設施額外負擔，完全沒有經過基
→ stratist:本的都市計畫檢討，建立一套有效的回饋機制。市政府只會
→ stratist:拿提供多少人行步道跟開放空間來粉飾太平。難道這些學都
→ stratist:市計畫的主管單位與公務員，連這種基本的ABC都沒sense嗎
推 LORDJACK:現有的四樓公寓, 容積早就400%滿了, 沒有都更利益可言
→ ccrimson:因為釘子戶被槍擊->所以釘子戶是錯/無效率的?恐怖的邏輯
                  審核過於複雜是無效率，但無效率是中性名詞

                  槍擊案只能說，有些人太牛到最後就是會有問題

                  暴力事件當然不是我們樂見，但這是一個很好的個案
※ 編輯: houkoferng      來自: 118.161.232.39       (06/25 00:51)