推 oodh:我喜歡「回歸這篇的主題」； 之曾電視上介紹到地產大亨林家 09/02 07:45
→ oodh:兩兄弟，其實他們在上一波台灣景氣高點時還不是地王，而是利 09/02 07:46
→ oodh:用了那個波段的泡沫破碎進行購地。我想在討論房價和所有權人 09/02 07:47
→ oodh:的問題，也許得分成「景氣成長過程中」「景氣反轉過程中」和 09/02 07:49
→ oodh:「景氣衰退、低靡過程中」來看，如果要說房價變化就一定、或 09/02 07:50
→ oodh:一定不會影響土地所有權的進中與否，我想都太過簡化。 09/02 07:51
→ oodh:這串討論前面提到的另一個爭議是，在我看來「房租補貼」和「 09/02 07:53
→ oodh:貸款補貼」其實差不多；房租就是不用揹債但沒產權的貸款，貸 09/02 07:54
兩者差距頗大，我在最前面的文章已經說明過。
租屋補貼是單純滿足，居住權的需求。
貸款買房本身就是一個長期且危險的行為
→ oodh:款就是有揹債但有產權的房租；有人貸款買小套房、店面投資 09/02 07:57
→ oodh:有人說租不如買或買不如租，這幾年也有以房養老的做法、也有 09/02 07:58
→ oodh:企業賣了自己的辦公大樓再租回的；也有人發行reits的。 09/02 07:58
→ oodh:這兩個市場其實很聯動；如果政策真的可以全面影響房租、補貼 09/02 07:59
市場會聯動=\=兩個市場的交易行為是一樣的
特別是企業集團為了集中不動產弄出來的先買後租行為
→ oodh:了房租，讓大家「租得起原來租不起的房子」就會支撐房東的投 09/02 07:59
→ oodh:資獲利、進而拉抬房產價值和房貸利率。只是政府的政策通常影 09/02 08:00
這個推論有問題，如果大家只租不買，房租上升。
那現在這個高房價都房租的收益比就會改變，到時候自然會有人會去追求購屋
政策要弄清楚目的，滿足居住權=\=買房子
補貼房租是政策手段，成本低且有效
而且一般狀況房租上升，會鼓勵提高租屋的品質。
→ oodh:層面沒這麼大，甚至房價和貸款利率未必是被需求方決定，而是 09/02 08:01
→ oodh:另有景氣或商業操作的供給方在掌握…… 如果要這麼寫實地看 09/02 08:03
你誤解供需關係，投資也是一種需求
買方有意願買就代表有需求，不管他的目的是什麼。
→ oodh:其實租金補貼和房貸補貼我想是後者好；因為兩者都會成為地產 09/02 08:04
→ oodh:炒作的「題材」拉抬房價、租金。 寫實地市民入住後還是會在心 09/02 08:05
→ oodh:底對於「沒有一個自己的家」感到不滿，所以與其補貼了房租還 09/02 08:05
→ oodh:要被租屋者嫌買不起房，不如直接補貼房貸。 09/02 08:06
請你再回去看一次，為什麼不要補貼房貸
因為直接補貼房貸就是會直接衝高房價而且會讓支付能力不足的
人，進入一個高風險的投資標的。
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:19)
推 oodh:滿足居住權不等於買房子沒錯，但也沒規定政府只能滿足居住權 09/02 08:29
推 oodh:沒人規定政府不該滿足買房權，不然國民的「平均地權」何來？ 09/02 08:29
這種說法那就不用討論政策，你就直接說我認為應該怎樣就可以了
推 oodh:然後我說我誤解供需關係其實是沒看懂，我的需求方一直包含買 09/02 08:30
→ oodh:來投資的，而非單純使用者，我的供給方是指建商和銀行 09/02 08:31
→ oodh:我的推文也寫了你所謂「衝高房價」的效應，就是我所說的「題 09/02 08:31
→ oodh:材」 補貼租房一樣會產生題材衝高房價。至於你說投資房產的 09/02 08:32
所以為了不提高房價，最好的方法就是不做任何補貼
事實上台灣地區只有特定區塊房價過高，這是媒體刻意忽略的
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:34)
推 oodh:「高風險」一直有混淆，如果要如你所想把買房者自己生活所得 09/02 08:33
→ oodh:的波動算進「害他違約」的風險，租屋不會比較低，因為用租的 09/02 08:34
→ oodh:一樣會發生這些事，他還是得成擔搬家成本；而購屋者發生生活 09/02 08:34
風險高低跟管控還是要回到比較利益
貸款買房被斷金流的成本，跟租屋被斷金流的成本比差很多
而且一般狀況下，會被斷金流這部分都是因為失業，而往往又帶有
景氣因素，結果就是被房子套牢。
不是只有股票可以住套房，你的投資標的選錯一樣可以住套房
風險總是存在，但還是有風高低、損害大小。
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:37)
→ oodh:波動後一樣可以透過調整投資部位、借貸來解決，這些「風險」 09/02 08:35
→ oodh:都可以化成「成本」來比較；如果說「訂下契約風險太大」的話 09/02 08:36
→ oodh:那結婚的風險不一直比「玩玩而已」大嗎？ 為什麼這麼多人要 09/02 08:37
→ oodh:結婚呢？ 因為這些風險化成成本比較後，結婚的利益高、不婚 09/02 08:37
你只是在玩套套邏輯而已，如果支付能力足夠則風險夠
但實際上在支付能力不夠的情況下，貸款買屋就是高風險行為
因為你等負擔高財務槓桿、高不確定性的投資。
成本一直都存在，只是你不去正視。
就跟買股票一樣，你不去融券用餘錢買，你的風險就比較小。
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:40)
→ oodh:有時候會有人格和文化的成本，這是投資者自己要去取捨的，獎 09/02 08:38
→ oodh:勵結婚不會害國人被套進婚姻這個很高風險的囚牢裡，補貼貸款 09/02 08:39
→ oodh:也不會。 09/02 08:39
推 oodh:一般講到「投資風險」 談到流動性風險時，多半都已經將之計入 09/02 08:40
→ oodh:風險貼水，更不用說「流動性風險」和「投資者個人生活波動」 09/02 08:41
你這個叫做背離現實的假設，事實是多數購屋者都忽略這個部分的風險
如果你的說法正確，那就不會有幾萬非消費性卡奴，跟被斷頭的粉領族。
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:42)
→ oodh:的風險並不相同。 簡單來說，租房有租房的成本、和缺少了 09/02 08:41
→ oodh:買房的好處，這些落差就在套利市場裡把你所想的「失業了怎麼 09/02 08:42
→ oodh:辦」的問題結包含進去了，這就是所謂的「風險貼水」 09/02 08:42
你這種講法就變成是尾巴搖狗，要現實去符合理論。
多數人貸款的時候，計算的是每月支出，並沒有把收入中斷列入考量
這不是套一個風險貼水就可以去證實的，考慮風險貼水就是要考慮支付
能力，不是套專有名詞就好。
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:45)
→ oodh:所以未上市的股外讓售折價會比較大、可轉債的殖利率會比一般 09/02 08:43
→ oodh:普通公司債還小一點點，就是已經把風險化為成本和價格了。 09/02 08:43
→ oodh:政府對價格進行補貼時，這些風險貼水依然存在，民眾要不要因 09/02 08:43
→ oodh:之購買是他自己的考量(或無知，但民眾要無知政府做不做為都一 09/02 08:44
→ oodh:樣)，並不能說是政府補貼了房貸害民眾進行高風險投資。 09/02 08:44
政府提供誘因，讓民眾做不適當的投資就是一種不良政策
你講的一切反駁基本上都只是建立在購屋者應該自行考量，
但現實上就是購屋者常常忽略此類的問題。
而購屋貸款補貼，會直接堆高房價，租屋補貼的效益沒有那麼明確。
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:48)
→ oodh:如果要以「無知的民眾太多了，有房貸補貼的市場是很危險的， 09/02 08:46
→ oodh:所以政府不該進行房貸補貼」的話那要不要索性關閉貸款業務？ 09/02 08:47
→ oodh:那，要不要順便禁止結婚呢？ 在婚姻裡痛苦的這麼多…… 09/02 08:47
→ oodh:我不是說h大這樣想不行，但可以想見政府要用這種邏輯來施政 09/02 08:47
→ oodh:會需要有更堅實的數理支撐，而不是拿外界其他例子來推論一下 09/02 08:48
你只是一直在套套邏輯裡面打轉，解釋理論需要的是行為
而不是去講一堆套套邏輯，今天釋放訊息讓人誤以為自己有能力買房
跟自己考慮過的情況下買房，那是兩回事。
政府的政策有誘因的成分在內，這也是為什麼政府現在都要銀行
打出投資有賺有陪巴拉巴拉的東西
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:50)
→ oodh:因為正反的相似例子都很好找啊。 就像規定工時一樣，如果不是 09/02 08:48
→ oodh:清楚辨明、界定「貸款比例到多少後就對經濟、民生不利」是 09/02 08:49
→ oodh:不適合這樣想想就推論房貸補貼不如房租的。因為房租如上述就 09/02 08:49
→ oodh:已經在價格和所得到的商品品質上缺少了「風險貼水」部份 -- 09/02 08:50
你濫用理論到這種程度我也無話說
租本身的商品叫做使用權，而不是產權，你應說沒有風險貼水
這就是為什麼市場要區分清楚，因為目的不同商品就不同。
→ oodh:它沒有產權； 可以將之視為「房產市場主流商品 買房」的次等 09/02 08:51
→ oodh:商品；如果可以怪政府補貼房代害民眾承擔風險的話，那政府補 09/02 08:51
→ oodh:貼房租就害民眾缺少了追求自有住宅的動力和機會(如果有補貼房 09/02 08:52
→ oodh:貸的話他們就更能夠買到房了) 這兩者在我看來是一樣的 09/02 08:52
推 oodh:怎麼可能丟出房貸就讓民眾「誤以為自己有能力買房」？這是h大 09/02 08:53
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:55)
→ oodh:不貼實的想像，過去有很多次首購貸款都沒被申請完，可見丟出 09/02 08:54
→ oodh:房貸補貼跟本不如預期能讓人「沖昏頭趕快來買一戶」 09/02 08:54
你談的東西真的都只是空中閣樓，因為你忽略政策的目的性
訊息理論是經濟學中一個重要的部分代表的是部份政策所代表的涵義
EX為什麼要發紅利不發現金?因為紅利背後影藏的訊息是公司有獲利
政策面也是一樣，政府補貼房貸的涵義就是政府「鼓勵買房」
到過來看一樣，政府補貼租屋的確有政府鼓勵租屋的意思
但貸款買房的風險遠高於租屋的風險，這邊是比較利益不是風險有無
從一開始就沒有人說沒有風險，而是買屋高風險。
行為一直都是比較利益，而不是你覺得怎樣怎樣。
※ 編輯: houkoferng 來自: 220.133.13.163 (09/02 08:59)
→ oodh:你說的紅利是指配股吧？ 配股是因為公司要留下現金來投資、或 09/02 10:20
→ oodh:利用配股來建立與員工間類似合夥的關係。 要表示公司有賺發現 09/02 10:21
→ oodh:金也一樣，配股很多也是拿錢庫藏來的., 不過這是題外話了 09/02 10:21
推 oodh:照你所謂的訊息理論，政府發失業津貼是鼓勵失業嗎？ 09/02 10:24
可以這樣解釋，所以很多學派到最後是反對失業補助的
認為應該是以工代賑代替純粹的補助
推 uka123ily:租房子的風險也是很高阿 租金會調高耶XD 09/02 11:39
→ uka123ily:我是無法理解你的貸款買屋風險高於租屋 09/02 11:40
比較利益，如果沒有這個基準的方式，你就不用談了
今天租屋租金調高，你可以說搬就搬甚至止付
貸款買房，房貸繳不出來，你覺得銀行會怎麼處置?
沒有比較利益的概念，就無法比較風險高低
換個角度，假設房租跟房貸都一樣
房租是一定期間內的價格不變動，但變動的時候有談得
房貸是隨著利率變動，利率變動就會跟著變動
房租漲價，租屋者可以選擇搬家甚至議價
但利率調升，持有者只能持續追繳
這就變成風險差別的來源
※ 編輯: houkoferng 來自: 111.249.203.46 (09/02 13:04)
※ 編輯: houkoferng 來自: 111.249.203.46 (09/02 13:21)
推 uka123ily:你只說風險高要人理解什麼？ 09/02 19:28
推 uka123ily:貸款利率調升不能選擇賣房子？ 09/02 19:34
推 uka123ily:你的意思就是房貸不能不繳 房租可以不交 這你確定嘛？ 09/02 19:42
房租漲價是下一張約的事情，沒有人租約沒走完就漲價
你可以賣房，但問題在於能賣多少，要步要考慮利息損失、現金損失
你要談比較風險，就是要有利益基礎的比較。
差就差在這邊，你所謂的把房子賣掉當房租?就是一個淨損
你得把你的利息成本先算進來。
風險的比較→比較風險發生時的損失，而不是考慮有沒有
→ uka123ily:有人說一定得把房貸繳完嘛？ ？ 09/02 19:43
→ uka123ily:你完全忽略從個體層次他們對於居住是怎麼一件事的了解 09/02 19:43
如果你是指居住的品質基本上那並不是這個議題要討論的
議題一開始是滿足居住權，而不是在談你那個像家的感覺
那是感覺
※ 編輯: houkoferng 來自: 111.249.203.46 (09/03 00:07)
推 uka123ily:感覺？ 那是很實在的對於居住要求決定偏好的要素 09/03 10:39
→ uka123ily:居住權就是滿足個體對於居住需求的產物 09/03 10:40
居住品質是個人選擇的結果，沒有統一的標準
那是一個被競爭的商品，那就應該是個人競爭
→ georgebb:居住權可以讓你透過用租的 或是 用買的來達成目的 09/03 10:58
→ georgebb:不然要無償的也是有案例 如父母讓未成年子女同住 09/03 10:58
推 uka123ily:無法理解居住的意義是什麼就無法設定偏好 09/03 11:14
→ georgebb:有的事情是達不到的 有的事情是不符公共利益的 09/03 11:18
→ georgebb:例如有人偏好想去月球定居,依現行科技水準,達不到 09/03 11:19
→ georgebb:又例如有人偏好無償然後花政府納稅人稅金去帝寶住 09/03 11:19
→ georgebb:住爽了之後賣掉的錢還可以歸他,這是不符公共利益的 :D 09/03 11:20
推 uka123ily:你說的就不是公共政策可以處理的範圍啦 09/03 13:28
→ uka123ily:但政策可以誘導人民去租房子 09/03 13:29
→ uka123ily:只是不是說為什麼一定要買房子就可以解決的 09/03 13:29
→ uka123ily:例如我說的老年照養 人民就可以不用擔心老了沒地方住 09/03 13:30
→ uka123ily:不然你啥都不做只說可以用租的要叫誰租阿 09/03 13:31
老年沒地方住?多的是例子是房子買了給子女然後被趕出
我講過很多遍，要做風險比較要有共通的比較基準
even算上晚年居住，買房子的代價還是遠高過租房
→ georgebb:政策歸政策 人民本身客觀條件以及意願又是另外一回事 09/03 15:59
→ georgebb:有的人財力夠 他家又己經有房子了還想繼續買房子 09/03 16:00
→ georgebb:這種的可以考慮以某種方式延緩(而不是禁絕)他們的進展 09/03 16:01
→ georgebb:有的人財力不夠 他家房子老舊或是己經在租屋 但生活無虞 09/03 16:02
→ georgebb:這樣子不見得需要什麼救急政策 09/03 16:02
→ georgebb:還有的人財力不夠 他沒房子 租屋生活也很困窘..... 09/03 16:03
→ georgebb:這樣的似乎有的政策己經在補助到補足他們有辦法撐得下去 09/03 16:04
→ georgebb:畢竟我國不是高稅的福利國家 養不起太好的社會福利 09/03 16:05
→ georgebb:而我國人民是收到錢就默默繼續生活的 09/03 16:06
→ georgebb:想要新增社會福利 也就是冒出頭來的 09/03 16:06
→ georgebb:有些人並不見得真的己經到達需要救助的地步 09/03 16:07
→ georgebb:一樣米養得出百樣人 想靠"政策"滿足每一個人沒那麼簡單 09/03 16:08
※ 編輯: houkoferng 來自: 111.249.203.46 (09/04 18:04)
推 uka123ily:我該說的都說了 你不想要人民買房子 請解除他們的渴望 09/06 01:21
→ uka123ily:你不是用買不起就不要買就能打發這些百姓 沒這麼簡單 09/06 01:22
→ uka123ily:什麼時候政策只看市場反應就有規範意義？ 09/06 01:24
→ georgebb:人有得住 就會想要有房;人有了房 就會想要透天 別墅 豪宅 09/06 09:26
→ georgebb:所以我還是認為透過巿場價格買賣機制來看待即可 09/06 09:26
→ georgebb:買不起透天,那去買公寓;買不起公寓,那去買套房 09/06 09:27
→ georgebb:買不起套房 那去買貨櫃屋;再喊買不起,那用租的,搭帳篷啦 09/06 09:28
→ georgebb:一樣是要工作才有飯吃 為什麼有人買得起 有人買不起? 09/06 09:29