Re: [構想] 房地產持有稅

[moondark92 (明星黯月)]

※ 引述《mshuang (竹碳烏龍)》之銘言：
: 但是在自由經濟下，土地是不足的，也就是雖然從大台北來看土地空餘很多
: 但是從自由經濟的需求角度來看，完全不足，他只要特定地區的土地，再以
: 台北市土地來看，放到全國也是不足的，自由經濟對於特定商品追求
這點本來就同意阿,所以只能都更+開放容積率來解決

: 而實價登錄的問題依然很大，土地價值和土地預期價值並不一定相等，一塊
: 土地市價一百萬但是因為我需要錢五十萬賣出，算哪個？其他如拍賣等，一
: 拍二拍三拍價錢越拍越低，反過來我也可以提價，一條路公司有半數的土地和
: 房子全部提高兩倍售出轉賣給股東，要征收用什麼價錢徵收？
: 提高公告地價最後就是政府吃虧全民買單，短期來看或許可以收到稅收，但
: 是長期來說飲鴆止渴
同樣的狀況在股市也會發生,有所謂本益比和本夢比,
但不管採用哪個,任一時間點在任一市場只會有一個股價出現,
這個股價是由市場交易者根據各自需求(現實與預期)所共同決定
當然預期價值常成為泡沫危機的溫床.....
很久以前沒規範時內線交易也時有所聞,股市可以規範,
難道公司賣土地給股東就不能規範?
股價每天不同,開市期間有時前一秒和後一秒也不同,
在無重大利多或利空事件發生時看股價趨勢時有所謂移動平均的概念,
或者說是高頻訊號過濾器,
土地的價值除了時間上的移動平均還可以配合空間上的移動平均,
因為土地在空間上具有連續性,不像不同公司股票間完全是跳躍性,
然後鄰近道路的再依不同道路等級加上不同的價值加成,易淹水區予以扣減,
這些個運算在今日的資訊技術下應該不成問題
提高公告地價趨近市價從來不是問題,問題點只會出在稅率的數值是否合理,
如果稅率太高(比方說10%/年)當然會導致土地沒人要而讓地不能盡其利,
地方政府當然可以依據當地土地利用程度及當時總體經濟情況宏觀調節該地地價稅率
另外對於空間上高頻訊號部分,也就是說交易價明顯高於或低於鄰近地區價值處,
低的政府可考慮優先徵收來做為公共建設,高的則避開單純收持有稅

: 目前所謂大台北都會區，其實是高地價產生的結果，地價房價不段升高，迫使
: 人口轉移到附近城市產生衛星都市，但地價和房價便低，人口就會繼續流入城
: 市，人口增加平均犯罪率就會上升從數字來看，各種需求也會增加，姑且我門
: 把前面這些統稱為維生系統，包含食衣住行等等
供應不足 -> 高地價 -> 投資客加成炒作 -> 更高地價 -> 人口移至衛星城市
增加供應人口當然會流回主城市

: 前面我所謂的城市衰敗，指的就是因為人口不段增長，但是都市本身的系統無
: 法負荷如此龐大的人口，最後就會造成都市衰退，食衣住行除了政府提供外，
: 在自由經濟的區域，這些更依靠所謂的有錢人負責其中一部份，你不能期待政
: 府開錢櫃或是酒吧，而這些卻是維生系統的一部份
: 當系統崩壞時，可以離開都市的就是那群有錢人，而剩下來的中產和低產階級
: 就會因為缺乏資產的問題而無法轉移，他一生才那麼一個小房，你要求他轉移
: 太過困難了
台北市如果崩壞,那表示將有其他地方崛起,
中產和低產階級要轉移到高雄會很難嗎?
其他地方地價應該還沒高到中產和低產階級無法轉移的程度吧,
只是之前努力的成果可能會隨著崩壞而歸於消失,要重起爐灶而已
這裡牽涉到的概念是,政府該不該父權式的認為
因為更多人進到台北市會使台北市崩壞,所以政府用強制手段(容積率)限制供應,
讓有錢人才能進入台北市,窮人無法在台北市買房,
同時也讓所謂維生成本與居民土地使用利益間出現太大落差(剩餘價值)?

: 底特律的房價也很低，只要一美金而已，底特律呢？
底特律的問題恐怕比台北複雜的多,
裡面還有重工業沒落使工作機會減少和種族歧視的問題...

台北市會不會人多到衰敗其實在下存疑,因為美國一些有錢人不會想住在市中心...
不過前一篇也有提到,可以用房屋稅來平衡,
也就是說把所謂維生成本適度反應在房屋稅上,
如果進住台北的邊際利益(薪資待遇)小於或接近維生成本(房屋稅)時,
外面人口就不會再有誘因進入台北

最後,到底怕的是台北人太多還是太少?
擔心提高公告地價,短期收到稅,長期收不到飲鴆止渴?
那是人跑掉了? 地跑掉了? 還是公告地價後來變太低了?
如果是人跑掉,那擔心的似乎是台北人太少 XD
後面又擔心人多到維生系統撐不住導致城市衰敗
當然人太多或太少都不好,所以要問的是現在此時的台北到底人太多還太少?
如果是已經多到快衰敗了,那就該大幅調高房屋稅反映成本,
讓低收益人口遷出台北市預防衰敗
如果是還在規模效益範圍內,那就該考慮開放容積率調高地價稅,
可配合降低房屋稅(減低民意反彈),
讓老舊公寓有更強都更誘因(改建後使用面積增加可賣人租人,地價稅又與改建前一樣)
引進更多人力進入台北市

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推 downtoearth:簡單，就讓土地不適用自由經濟就好
其實在下更傾向土地使用全自由,廢除容積率管控 XD
基於安全考量保留適當建蔽率即可
※ 編輯: moondark92      來自: 123.192.248.8        (12/23 10:50)
推 downtoearth:全自由就是現在這樣 土地蓋了房子 房子沒人住因為買
→ downtoearth:不起 越自由他就會吸引越多資金 提升價格更高
→ downtoearth:但是這些價格更高的土地 被利用了嗎? 沒有
推 downtoearth:然後發生甚麼事? 第一，資金為了投資報酬率集中到這裡
→ downtoearth:其他需要資金的找不到錢 第二，這個價格產生的GDP
→ downtoearth:是未來的債務，債務集中在受薪階級，所以未來20年
→ downtoearth:或是30年的消費主力，現在就用了他們未來的消費
→ downtoearth:土地自由不是"必須"的 這個觀念要先建立
→ moondark92:後面的都同意,但高投報率怎來的? 租金收太多? 答案顯然
→ moondark92:不是,是"預期現值"越來越高,而究其原因是供不應求導致
→ moondark92:而供不應求的原因不是高樓建築成本太高而是容積率管制
→ moondark92:股票會漲會跌,但容積率管制保障了房地產漲多跌少
→ moondark92:資金當然都往房地產跑囉...這也是當初在下反降遺贈稅的
→ moondark92:原因(原文在politics版)
→ moondark92:如果能夠根據國父理念好好管控土地當然最好,不過現在民
→ moondark92:意氛圍下恐怕大破大立還來的實際,想推持有稅?誰跟選票
→ moondark92:過不去? 只有開放容積率可皆大歡喜, 然後過幾年房價狂
→ moondark92:掉(類似蛛網效應)不過至少先打破台北只漲不跌的神話
→ moondark92:有漲有跌後投機客資金分配會比較平均不會全到房地產
→ downtoearth:比別的高就好了.. 而且你的供不應求 是供給誰?
→ downtoearth:錢會自己找出路 甚麼標的投資報酬率比較高 錢就會
→ downtoearth:往那個地方堆 而空屋率的數字擺在那 你的供給是想
→ downtoearth:滿足誰的需求? 投資客的需求?
→ downtoearth:那自住的受薪階級就繼續沉淪吧...
→ downtoearth:不要看到房子，就想到是用來住
空屋在那為何沒人住? 沒人想住?
還不就是價錢談不攏.....
很顯然的投機客出的錢比想住的窮人願意出的多,所以房子才會空在那
供給量必須大到把投機客的需求都滿足後,多出來的才輪得到想住的"窮人"
在民主政府不可能透過各種手段(監聽側錄確認空屋,強制收購)來把空屋轉給想使用的,
只剩大量供給把房價壓低一途
這就像假如以前大學聯考錄取可以自由轉賣,那成績好的肯定年年去考然後轉賣謀利,
寧可賣不出去也不要賤價出售,反正報名費不高.....
當然事實上是不能自由買賣.....
最後是就算現在已經住台北的,很多人也想住更大坪數,
但因為太貴買不起更大房子,開放容積率對這些人也有幫助,而這不涉人口流入,
並不會增加都市交通及公共財負擔

※ 編輯: moondark92      來自: 123.192.248.8        (12/23 15:52)
→ moondark92:如果台北平均的房價降到和高雄平均一樣,在下也會想買,
→ moondark92:不是為了將來高價賣出喔,只是想自住用 XD
→ moondark92:相信和在下一樣沒出現在房屋交易市場的隱性需求者很多
→ moondark92:幾十年前沒去考聯考的不一定不想念大學,而是有些人知道
→ moondark92:自己一定考不上,就不浪費報名費了
囤積居奇只會發生在飢荒,應該沒人會在豐收時囤積居奇
饑荒時有人囤糧怎麼辦? 要嘛找出囤積者下獄殺頭,要嘛就是從別的地方運糧過來
只要台北房價只漲不跌的神話不破,投機客永遠可以找到方法囤屋,
但在民粹當道的年代抓到又能怎樣?
有人提出空屋稅,問題是空屋怎鑑別?
現在可以用電表水表,但一旦電表水表成為界定標準,
投機客就會沒事浪費水電來模擬成有人使用的狀態,
結果是空屋沒減少,水電價先漲了
除非要允許政府可利用街頭監視器的資料做為空屋證據,
不過這方法對於同棟公寓內擁有多戶者也沒用,可能要動員檢調...
可現在連監聽到關說案都不能揭露了,囤積空屋沒刑責監聽側錄肯定被反到爆
標靶兵器不能用,那用地圖兵器如何?
地圖兵器者其一就是持有稅,讓囤房者付出大量維持成本促其出租,賺取租金來平衡
但這方法下去即便投機客會非常痛但更多自用者也會被課到稅,
看看推動證所稅的下場,關鍵就在於很多民眾也買了股票.....
還剩下來的地圖兵器只剩糖衣定時炸彈了,就是開放容積率
一推出肯定是地價飆漲,只要有台北市土地持份的人全部笑呵呵,
先都更者每個都發財,但到了後期把投資客全榨乾了以後,房價就會跌了,
甚至連地價都可能跟著跌,
就像當初廣設大學一樣,等到大學畢業生發現只拿22K已經是數年之後的事了,

請問現在民意氛圍下何者最可行?
還是閣下有其他不得罪選民又可逼投機客吐出空屋的辦法?


※ 編輯: moondark92      來自: 123.192.248.8        (12/23 17:45)
推 downtoearth:投機客的需求滿足? 你在說笑嗎?
→ downtoearth:投資要能滿足需求 一是他退休了 一是他死了
→ downtoearth:我很好奇，你心裡面"滿足投資客"需求 是 甚麼具體
→ downtoearth:情境才叫滿足 你能不能具體描述一下?
→ downtoearth:我真的很想知道阿....
如果投機客有印鈔權那真的永遠沒有滿足他們的一天
但現實是他們沒有無限的金錢
滿足投機客的方法就是讓房子多到他們把錢全花光還有剩很多房子
這樣價錢才能降低到一般受薪階級能接受的範圍
受薪階級的需求才會開始在房屋交易市場顯現

※ 編輯: moondark92      來自: 123.192.248.8        (12/24 13:45)
推 downtoearth:你要說的應該是，大量土地釋出讓土地價格下降
→ moondark92:土地相對有限,目前能做的就是開放容積率
→ downtoearth:讓土地買賣無利可圖 歷史告訴我們 土地的價格是周期
只有接近100%的土地增值稅可以讓他們無利可圖,這種法案別想在立法院通過...
真的通過如果沒配合空地稅和地價稅可能造成有錢也買不到土地...

→ downtoearth:性的 泡沫之後跌到谷底 投資價值就又會湧現
→ downtoearth:"房子多到他們把錢全花光還有剩很多房子"
→ downtoearth:我居然跟毫無經濟概念討論土地政策...
貨幣有所謂乘數效應,但只要發行量不變,存款準備率不是0,帳面貨幣都會是有限的
有限貨幣就會有花完的一天

→ moondark92:台北市已無多少公有土地可釋出了,必須透過都更讓私有土
→ downtoearth:這句話有做成簽名檔的價值
→ moondark92:地釋出
→ moondark92:當然條件是銀行不能用太低利率無限提供貸款
→ moondark92:廢除容積率後在下就不信他們還買的完台北的房子
→ moondark92:當然一旦投機客喪失信心開始倒貨,後續房價可能崩盤就是
→ moondark92:另外銀行也有一定存款準備率,錢不會是無限的
最後敢問這位經濟大師,何妨說說有何妙方對付這些投機客?
※ 編輯: moondark92      來自: 123.192.248.8        (12/24 14:06)
推 downtoearth:離大師很遠 但我也沒有掃盲的佛心...