Re: [構想] 房地產持有稅

[innominate (innominate)]

※ 引述《sealoe (不買美債=人權倒退XD)》之銘言：
: ※ 引述《TanIsVaca (好好唸書吧！)》之銘言：
: : 有蠻多國民所得比台灣高的國家，房價比台灣便宜。
: : 主要是因為他們有好的稅制來避免有錢人把錢都拿來往房地產灌。
: 身為一個房產的投資人 我跟妳說白點 稅再重都沒關係
: 你的稅收論 不過是冷氣房想出來的愚蠢理論

房地產持有成本的資本化不是冷氣房的愚蠢理論
而是很多國家實行驗證過的東西

: 1.房地產 在中華地區 具有投資性質 人民偏好不動產

房地產有投資性質不是"華人"獨有的現象
簡單的說,任何投資商品只要有"利潤"可圖就會是投資標的
不管是文鳥,郵票,紅酒,名畫都是如此

: 2. 再者 貪心的人多 屯房的貪心 想買房的貪心 買不起的不但貪心更懶散
:    屯房的想賺一筆 買房的想買下來漲價 買不起的想不勞而獲靠政府搶奪到房子

只要有人性就會有貪心
問題是探討總體經濟以及公共政策時,如何利用人性的貪心跟算計
來達成社會跟經濟的平衡才是重點

: 3.房地產的稅 最終會成為房價的鋼性成本 除非沒人買 不然 不過是加在售價 房價更高

不一定
房地產有交易稅跟持有稅兩種
交易稅容易在房價上漲時被轉嫁
是因為賣方會計算即使加上交易成本後還是有利可圖或願意接受
就會被轉嫁

但持有稅不然
持有稅的目的是促進土地利用
你自己玩房地產的
應該知道當一間1000萬的房子持有稅每年10萬時
你如果放著不去利用,對你的成本很傷

另外交易稅部分容易轉嫁是因為成本容易概算
舉例來說,老王跟老張各持有一間市價1000萬的房子
老王的買進價格是500萬,老張是400萬
交易稅率假定是30%
老王的交易稅是150萬,老張則是180萬
老王的賣價可能就是1150,而老張是1180
但買家也不是笨蛋,如果市價是1000萬,就會基於1000萬的價格去跟買家談判
最終談出的價格可能是1100萬,對老王跟老張來說都只能部份轉嫁

持有稅無法轉嫁
老王持有1000萬的房子20年
付出的持有成本是200萬
老張持有1000萬的房子2年
付出的持有成本是20萬
當這兩人同時把房子丟到市場時
你是買家,你會買哪一家的房子?

而回歸基本概念
只有房地產有機會上漲時才有機會轉嫁,下跌時沒人會理你轉嫁
而轉嫁上漲也不過是基於市場上對價格的認知
如果當市場認定老王,老張的房子就只值1000萬時
你轉嫁的結果只是沒人要買而已

而沒人要買,你每年還是得付10萬的持有稅
那就看誰比較能撐

: 不動產的問題 說白點 問題就是
: 1.政府官員炒房擁有大量不動產  這點 沒有啥疑問 國民黨民進黨都一樣
: 2.利率太低 房價和利率有一定的關係 利率高 房價自然降 但可惜 經濟不好利率就不會高
: 3.薪水太低 這點和經濟理論有關 或許該說 勞動收入<< 非勞動收入
: 4.貧富差距過大 這點也就是我跟妳說稅無用的原因 跟妳說白點 稅漲100倍 都沒差
:   因為 只有窮人會被"苛"到稅 富人都會做稅務規畫 總有方法可以節稅
:   當然 我說的不是人頭等非法的 我說的是完全合法的節稅
: 當然 真正主要的是 2, 3 只要2,3不變  妳怎麼玩 房價就是會飆漲
: 這是必然
: 台灣人民就是這樣 被賣了都以為別人在幫妳 簡單的說就是天真
: 別人說漲稅 是漲誰的稅? 有錢人? 窮人? 中產?
: 我問你一個最簡單的問題
: 台積電的廠房 宿舍 是大量不動產吧, 有沒有漲稅收?
: 你認為 漲這種稅 到底目標是誰? 絕對不是有錢人 是妳
: 不改變大環境 只玩些小把戲 自然無法根治問題
: 就有如 台灣薪水會低 只有一個原因
: 就是"責任制" 當妳不把責任制拿掉 只搞些小花邊
: 台灣低薪能改善嗎? 不可能的
: 當政府只搞小花招 不肯腳踏實地的處理問題
: 人民又愚蠢 隨之起舞 自然
: 台灣人只能忍受低薪和高房價
: 這是活該 自己選擇的


這些都不能成為反對實價課徵持有稅的理由

高房價的原因很簡單
就是供給<需求
買房的人多,能賣的房少
自然價格就上漲
利率確實會膨脹買房的人的資本
而實質負利率則會促使人去投資保本的商品
但高額持有稅就是為了破解這個怪圈

當房子不再保本,而是每年都要賠錢(稅金)給政府時
自然會影響屯房的意願

當屯房的人願意把閒置的房產釋出,甚至都更來做為更有效率的使用時
房地產的供給就會增加

當買房的人意識到買房容易養房難時
很多人就不會盲目的貸款買房
房地產的需求就會降低

自然會促使房地產價格的下滑


而稅務規劃則是笑話
實價持有稅的概念就是不讓你有任何避稅的機會
當你沒有避稅的管道你要怎麼避?

持有稅的核心概念是要增加土地的利用
而非一昧的仇富
當你把一項公共政策打成仇富時
基本上已經沒有甚麼理性討論的空間了


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推 TanIsVaca:或許日本、德國、韓國的稅務官員真的都有吹冷氣吧？
推 mgtsai:日德韓的稅務官冷氣吹爽爽，但吹完冷氣定出的政策照樣有效
推 allnovels:有錢賺大家都會賺(當然包括政治人物),但是如果因為大家
→ allnovels:都在賺而不去通過一個限制投機的法案,那是選民的失職
推 LORDJACK:提高持有稅是鐵定有效的啊.. 這是自取消田賦之後的遺毒