Re: [請益] 375減租條例請教

[maniaque (maniaque)]

※ 引述《wen1982 (jo1982)》之銘言：
: 標題: [請益] 375減租條例請教
: 時間: Mon Mar 24 20:39:31 2014
:
: 您好
:
: 如果375租約內出租人售出耕地，承租人是否可照平均地權77條補償呢？

 平均地權77發動要件是平均地權76,而且是在變更土地用途為建築時才有用到
                                        ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
第 76 條
出租耕地經依法編為建築用地者，出租人為收回自行建築或出售作為建築
使用時，得終止租約。
依前項規定終止租約，實際收回耕地屆滿一年後，不依照使用計畫建築使
用者，直轄市或縣（市）政府得照價收買之。

第 77 條
耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時，除應補償承租人為改良土地
          ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外，應就申請終止租約當期之公告
土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後
餘額三分之一給予補償。
前項改良土地所支付之費用，以承租人已依耕地三七五減租條例第十三條
規定以書面通知出租人者為限。
公有出租耕地終止租約時，應依照第一項規定補償耕地承租人。


  因此答案為:否(一般出售轉讓,不變更農耕用途時,租約繼續....見三七五25條)

但承租人得【優先承買】

        耕地三七五減租條例
第 15 條
耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面
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通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。
出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。
出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。



: 若可以也是按出售日或合約終止起算嗎？
:
: 另如承租人轉租他人，合約就失效，欲收回耕地，承租人可要求農作物補償嗎？謝謝

第 16 條

承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
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承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不
視為轉租。


  第 17 條
耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達兩年之總額時。
四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租
人左列補償：
一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。


  第17條是【合法終止】，第16條是【租約無效】

  易言之,違反第16條者，應不適用第17條的補償原則.


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: ◆ From: 1.161.222.52
: → fc01:平均地權條例第77條又不處理耕地買賣                         03/24 21:30
: → fc01:375的土地只是買賣還是保持耕地的話                          03/24 21:34
: → fc01:那只是租約換人簽而已啊                                     03/24 21:35
: → fc01:另外,這種業務問題是不是問前輩或單位法治比較好              03/24 21:36
: → wen1982:平77條講的是終止租約賠償方式，若土地售出，只是換地主    03/25 12:41
: → wen1982:租約還在，那合約內容還是適用375或平地權？               03/25 12:42

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推 newbuild:好厲害喔~~想必大大必是對業務精熟之人
推 wen1982:太強了，完全解說我全部的問題，非常謝謝
推 wen1982:大大您好，可解釋這句的意思嗎？耕作勞力減少而將承租耕地
推 wen1982:全部或一部託人代耕者，不視轉租。需要舉證之類嗎？謝謝
  代耕:勞務承攬,種植項目由委託者負責,代耕者對於農產損益無涉,全歸委託者

  轉租:租與他人,用途他人有主導權,農產損益由承租者(轉租第三者)自行負擔.
※ 編輯: maniaque        來自: 118.171.237.69       (03/26 17:18)
推 wen1982:謝謝