委託售屋 擺脫冷凍房
■ 記者林瑞陽
最近房地產市場似有活絡跡象，看屋和售屋民眾明顯增多，不少民眾已在盤算此時是否是售屋的好時機。你想要賣房子嗎？你準備自己賣房子還是委託仲介
許多民眾老是在託售和自售之間擺盪。委託仲介，怕經紀人或業務員沒有積極帶看，導致自己的房屋被冰凍，可能會一拖數月；自行出售，又怕找不到真正有意願的買主，耗時費力。很多人不知道，其實有意售屋者可以選擇採取「一般委託」售屋法。
多家代賣 良性競爭
相較於指定單一特定房仲公司的「專任委託」，所謂「一般委託」，是指屋主同時與多家房仲公司簽訂委賣契約，不只甲家的房仲經紀人可以代賣，乙家、丙家、丁家，甚至是屋主本人都可以帶看，在眾多房仲公司良性競爭下，帶看頻率可望增高，成交機會自然加大。
最近房市買氣轉好，又有許多民眾採取這種「同時可委託好多家仲介公司」的一般委託方式售屋，不少有意買屋的民眾最近常可發現，當被房仲經紀人帶看某一間房子的同時，屋子裡早有其他仲介公司帶來的好幾組人馬，格外突顯待售房屋的搶手程度。
事實上，採用一般委託的屋主，多半站在自身最大利益考量，看中的是較高的出售機率，開放多家房仲經紀人自由競爭，自然不會有帶看率不高、經紀人對買方掌握度不佳、積極度不夠等抱怨，也沒有單一經紀合約期滿後，才能換人託售的限制，對於賣方根本沒有損失，算盤怎麼打都是划算。
保障少 帶看不積極
不過，對於站在第一線的業務員而言，一般委託對其保障相對較少。房仲業者私下表示，除非是委賣物件搶手，否則他們「約還是會簽，但帶看意願其實沒那麼高」。
房仲業者指出，專任委託代表的是對仲介公司和經紀人的信任，強化了仲介公司與經紀人的責任感與使命感，一般委託就像NBA的自由球員制度一樣，除非房子特別好且搶手，否則經紀人在不保證自己最後可以成交下，其實投入的心力相對減少，「屋主想要製造的雙龍搶珠效果，最後可能落得三個和尚沒水喝的下場」。
怕作嫁 行銷投資低
他說，依目前房仲公司制度，經紀人只能拿著專任委託的合約書向公司申請廣告費，著手印製傳單、取得特定客戶名單等綜合行銷，由於房仲業者只有在成交後才可能拿到服務費，在害怕為人作嫁之下，「一般委託可能只是順著客戶需求帶看而已，也許不會在行銷上進行投資」。
信義房屋企研室經理林永孟表示，採用一般委託的屋主，比較應該擔心的，是因為兩家或多家房仲經紀人同時向不同買主收訂，進而衍生的一屋二賣爭議。
他說，由於不同仲介公司彼此之間不可能互通訊息，一般委託常有甲經紀人在上午向買方收訂，不知情的乙經紀人在下午又向別人收訂的情形，屋主不但容易惹上詐欺爭議，最後還得退回沒有成交的買家雙倍訂金。對於兩位向客戶收訂的經紀人，由於都已經達成合約上載明的撮合任務，屋主必須支付應有仲介費用，反而是得不償失。
訂契約 防一屋二賣
不過房仲業者指出，一屋二賣的情形，可以透過契約預先防止。諸如要求房仲經紀人在與買方簽約並收訂時，準確紀錄時間，後約即屬無效，而且不必加倍退回訂金。此外，賣方也可以要求經紀人在成交後立刻告知，並隨即去電其他經紀人取消委託，技術上其實可以克服擦槍走火的一屋二賣。
雖雖然如此，幾乎所有房仲業者都還是希望民眾在託售時，能夠簽訂單一的專任委託契約。房仲業者表示，民國70年代房市處於景氣高峰時，由於買家多，待售物件價格愈喊愈高的情形普遍，屋主採用一般委託相對容易受惠，但如今是講求服務和互信的時代，「如果客戶同時喜歡上一間一般委託的房子，和一間專任委託的房子，我們當然希望客戶可以買專任委託那間」。
永慶房屋經理陳韻如表示，一般委託就像同居關係，很自由；專任委託則是婚姻關係，限制較多，但相對也較有保障。民眾可視個人喜好和判斷來選擇最合適的售屋方法。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.csie.ntu.edu.tw)
◆ From: 203.51.209.188