作者cchris (cruising Panama Canal)
看板SanFrancisco
標題Re: [問題] 請推薦優良的property management company
時間Fri Sep 9 05:08:25 2011
※ 引述《littlefish2 ( )》之銘言：
: 因為可能會搬家 需要把自己的房子出租
: A. 考慮自己上craglist 找房客
: 缺點:到時候搬到比較遠的地方 無法自己帶人看屋或是處理房子問題
: 優點:可以省一大筆稅金(所得稅)
自己找房客一樣要報稅，除非你活膩了，想要讓IRS上門查稅
而且報稅不等於繳稅，稅法對房屋出租非常友善(立法的議員們都有投資房地產)
雖然要報，但往往沒有額外的稅額。操作得好的話，還能比沒報時繳更少的稅
: B. 考慮property management
: 優點: 省事
: 缺點: 除稅金外還要8%傭金
找PM就只是多了這約8%的傭金而已，但可以抵稅
: 所以想問一下有出租房屋或對稅法了解的各位
: 1. 出租所得是直接算在年收入嗎? 還是有不同的稅率?(如果不同的話,稅率約多少?)
要填sche E,直接算年收入沒錯，但是要高額的抵稅額，最大的一筆是房屋折舊
在多數的情形下，扣除房貸和折舊之後，帳面上都是虧錢的 (雖然實際上收到一筆錢)
所以不但不必另外繳稅，而且有時候還可以用loss來抵其他的所得，反而繳更少的稅
(能不能報loss就要看passive loss的規定，有一定的條件，不能報的話就等賣屋時扣除)
: 2. 有無什麼方法可以省稅?
如上，房貸、管理費、折舊都可以從房租所得中扣除，甚至扣成負的
: 3. 覺得自己出租還是找property management比較好?
看你想要半夜接電話、自己(找人)修水電，還是花點錢但躺在家裡高枕無憂
兩個都好，就看你要哪個
: 4. 有無推薦的property management agent?
這就是門學問了，一般都是靠各自的referral, 有老美開的，也有華人開的
華人的通常比較便宜
我有認識一個蠻可靠的台灣人，傭金比老美低(不到8%)
我常找他做loan，本來也想給他管一間房子
但他說我的房子夠新，不必給他賺，自己管就行，所以我就照辦了
但我也採用他推薦的contractor來進行房屋的清理、維修
Dennis Wu Realtor / Loan Consultant
Cell: 408-859-6652 dennis.wu@happyrealty.org
: 5. 如果不報稅,是否會犯法?
嚴重犯法，很快國稅局就上門。重點是，報了稅通常不但不必多繳稅,有時候還能少繳
如果守法還有甜頭吃，卻還不肯吃要去犯法，那就很奇怪了
: 謝謝!
以一個灣區70萬的房子為例，若土地值30萬，建築物值40萬，
一個月可租2500, 一年總收入30000
一年的折舊支出約$14814 (算法請自己做功課)
如果有房貸，每月繳2000，其中利息佔1500，一年利息總支出約18000
所以這兩項支出的總合是$32814
如果先不考慮維修成本
雖然每個月淨賺500 (2500-2000=500) 全年淨賺6000，但報稅時帳面上卻慘賠$2814元
如果還有維修支出(當然會有)，以及偶爾空屋收不到房租的時間，那就賠更多了
如果房貸更重、利率更高，每月收支剛好打平(而非淨賺500)的話
那麼報稅時的帳面loss就更高了，一年帳面賠個一兩萬都是很常見的
至於能不能靠它來減少總所得、省稅(這招就厲害了)，就要讀詳passive loss限制，
請自己做功課或是找會計師。報稅軟體也都能應付
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◆ From: 158.140.1.28
※ 編輯: cchris 來自: 158.140.1.28 (09/09 05:09)
推 littlefish2:太感謝c大詳細的解釋,我會找那一位先生談談看的,謝謝! 09/09 06:12
推 babewen:大推 09/09 06:34
推 Qfeng:專業推 09/09 06:35
推 rici:超詳細又專業...!! 09/09 06:59
推 genie2:這篇說明很詳細，推 09/09 07:03
推 ccchen:讚啦 09/09 07:08
推 doritos:那如果房子是自住，然後把房間分租出去。也能折舊嗎？ 09/09 07:14
→ cchris:出租一間自住房不易被抓到,多數人偷懶沒報;要報的話也ok 09/09 07:40
→ cchris:但就要計算出自住和出租比例,分開處理,計算非常複雜 09/09 07:40
推 flash0576:我有沒有看錯？有M文了耶！ 09/09 22:30
推 sonatafm2:守法還有甜頭吃, 推! 09/09 23:42
推 bnn:實用 09/10 02:32