[問題] 買好區房子還是爛區或租房(Bay Area)

[chucheng (時間太少事情太多)]

想請教一下各位前輩的看法

最近和一些長輩留到留美的規劃，一方面又接受了工作的Offer
也確定畢業後就會搬到Bay Area開始另一個人生

無意間和他們聊到買房的問題
買房無疑是人生大事，當然各人有各自的見解
也想請教一下前輩們的看法

基本上我的問題只有二個
(1) 該不該買房
(2) 買好學區 還是買差學區未來(雖然還很久的以)送小孩上私立

先就該不該買房我聽到的論點(基本上支持的居多)

大部份的長輩都建議買房且買好區，理由如下
 -房價最近雖然開始爬升，但相對還算是行情的"起頭點"
  至少不是最高點，買房也是間接投資的一種
  當然少數人對投資很在行，留著閒錢能賺更多的利潤
  但如果不在行投資，基本上現在買房，持有五年以上，至少不會比定存差
  (即使考量6%的仲介費用)
  當然未來的事很難講，不過整體來說，現在定存接近0
  第一個論點就是 比定存投資，整體來說"賺"的期望值高

 -當然，買房就要貸款(這裡假設首付22%，免loan insurance)
  貸款也就要利息，我簡單拉了一下zillow的例子，以30年固定來說
  1.2M的房子借900~950k，一個月要付3800~4200(看信用)
  這樣的預算(我不是專家，只是zillow點一下)，大概買好區邊緣
  或是好區像cupertino裡舊/小一點 2B的房子
  如果要買到3B/2B Single House，感覺起來都要上1.4M

  相對的，買房要付租金，我之前自己租(算貴)在 west san jose
  很爛的學區，但還算新的管理公司的出租condo 2B/2B 900 sq.左右
  大概一個月要付2500(純房租) <-- 當然有便宜一點的地方

  拿1.4M比值不到300K的2B/2B Condo比，當然居住環境是前者優
  我猜月付4500~5000(含房屋稅)跑不掉，當然，利息部份可以節一些稅
  整體來說，二個的成本差 (考量省稅之後差別) 算1500好了

  這1500感覺起來可以拿來買
    * 更好的居住環境
    * 有家的安全感
    * 算是強迫儲蓄+投資(小勝定存)
    * 貸款愈到後面會愈輕鬆(利息下降，然後錢變薄/通膨)
    * 好學區即使在壞景氣也有人要，壞學區就不一定好脫手
      以流動性來說(賠錢脫手)，好區怎樣都有利，且景氣好時，都是先漲好區
    * 省了私立的學費，以harker為例，一個月省2000以上

  當然也擔了風險
    * 房市/經濟突然 崩盤 (沒人可預測未來)
        =>普遍認為機會小，且房子是自住，沒賣掉差別不大
    * 失業/離職付不出貸款
        =>賠售速脫手可能會損失不少
          想法是，如果真找不到工作(CS)，那大概也就準備收拾回台灣了
  總而言之，確實有風險賠錢，例如果真的那些事情發生了
  大概也準備好賣房(賠錢)，然後過苦一點的生活或是回台灣了
  一些友人聊天時的想法是：基本上什麼事都有風險，只是問能不能承擔
                          但不能只為了最壞情況來做決策

  (一些反對買房，尤是買好區的理由)
  - 總是會換工作(但CS我想怎麼換都在Bay Area，如果真的到東岸去一定是pay 超好)
    如果整個CS不景氣，Bay Area找不到工作的人去那裡也很難找(這裡機會最多才對)
  - 不如買爛區，一間3B/2B 400K有機會，2B更便宜
    好學校不一定適合小孩，很多好區的家長也會送小孩去私立
    不如錢省下來(省不少例息)，一樣自備300K，等於一二年就還清
    當是房租換房貸，以後不住就租掉或是便宜賣掉，基本上以不虧就好


  如果以小家庭(1個小孩)，家庭年收入20萬(應該每月稅後可控制所得1萬上下)
  目前沒負債且信用記錄良好，且家人能幫忙300k左右來考量
  當然，上面都是以有長期留美為前提就是了…

  真的值得花1.4M+買好區嗎？(虧了利息，但賺了環境/學區/變現性/投資期望值)
  (話說回來，好學區的房子真的貴得很誇張，快3~4倍)


  Google 了一下，買好區好房 或是 差區+私立 似乎各種見解都有
  先感謝大大們分享看法




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◆ From: 131.179.64.104
※ 編輯: chucheng        來自: 131.179.64.104       (01/25 11:05)
※ 編輯: chucheng        來自: 131.179.64.104       (01/25 11:06)
※ 編輯: chucheng        來自: 131.179.64.104       (01/25 11:08)
→ kruz:問這個問100個人會有100個答案吧.不管你怎麼做都會有人說"如
→ kruz:果"..所以看你自己決定.我是會選中上的區,比那種超好學區的房
→ kruz:價便宜許多)小孩受教的話去上私立(也不是每個小孩上私立都好)
→ kruz:沒有的話學區也不會差到那.
→ kruz:而且harkar還算是比公立的特好學校要好,所以你的省2000跟本就
→ kruz:是橘子跟蘋果,不能這樣比.另外私校(尤其是很好的)不是只有算
→ kruz:學費.你要把寒暑假小朋友去上貴族camp的錢也算進去. XD
→ ccchen:west san jose 沒有很爛的學區，2500是差不多，有可能更高
→ ccchen:那個 condo 比30萬值錢
→ cchris:灣區房租正在節節上升中,到了有點離譜的程度;會比你想像貴
→ pest:有綁個房貸後要創業壓力其實就更大 這是另一個考慮點
→ pest:就不能住回去1b先拼事業這樣
推 blueteddy:Harker學費不便宜而且念了不代表可以直升高中部
→ blueteddy:也是要看孩子本身的資質跟家庭教育
推 Phater:我覺得你如果要買1.2M的房子只出300K左右的down是不大可能
→ Phater:成交的,也不大可能有銀行會貸給你
→ iamweep:你又有down pay、薪水有高，買好區，好區才漲多
→ iamweep:每人看法不同,但我認為bay area房價只會往上,區越好漲越多
→ cchris:週遭朋友約七成買好區或中上區;兩三成的人買中下區或爛區
→ cchris:我的確有一個朋友買四五十萬的4br學區不行,想說撐5年到上學
→ cchris:但5年非常快就過去了,現在剩沒多少時間,還在思考要換vs私校
→ cchris:如果當時花兩倍的錢買好區貴的,現在已漲不少,也不用煩惱換
→ cchris:當然,幾年前也沒人敢說房價100%會上漲,而不會繼續跌
→ cchris:我是覺得不用貪心想長期賺多少錢,有的人就是賺不到不能強求
→ cchris:還是考量這個地區喜不喜歡,安不安全,能不能接受該區的學區
→ cchris:另外要提醒你,現在房子極難買,基本上要用搶的,你未必買得到
→ cchris:因為有大量中國流入的熱錢,在很劇烈的炒做灣區的房價
→ cchris:而且短期之內沒有停止的趨勢;中國的熱錢源源不絕,國在錢在
→ cchris:好區1.4M的房算是中國熱錢的基本盤,每間都有幾個all cash搶
→ cchris:2~3M以上的房子,中國的投資客也毫不手軟,都是all cash
→ cchris:1M以下/學區較差的房子,中國熱錢就看不上眼,但有普羅大眾搶
→ cchris:因為現在房貸實在太低了,普羅大眾買個幾十萬的房子很划算
→ pest:不過我覺得原po才要踏入社會 買下去等於是往中產階級之路押下
→ pest:去,是不是值得還要多問問自己,畢竟買下去就連外派都成問題
推 Zennstrom:我覺得貸款要貸到900k以上這難度相當的高...
→ Zennstrom:除非你的信用特好, 薪水暴高才有機會吧 @@
→ cchris:且他想買的1.4m的房子會有5+個offer,貸款額都很低或allcash
→ cchris:所以賣家絕對不可能賣給他的,當然會找個貸款額低的較單純
→ cchris:且不是只有你買不到,還有滿坑滿谷的人都買不到,才這樣狂搶
→ iamweep:也不會搶不到啦,1.2m出價1.4m不就買到了 :P 就是因為狂搶
→ iamweep:一堆人買不到,我才說這邊房子只會往上走,景氣又看來下不去
→ iamweep:我聽到同事說的1~1.5m房子通常都有30~50+ offer..
→ iamweep:我倒不覺得買房就是往中產階級,不買房能賺更多的人極少
→ iamweep:CS你完全沒理由離開灣區,對於擔心失業,這要對自己有信心
→ iamweep:我剛出社會也很保守,現在還蠻後悔當時房子買太便宜的
→ iamweep:薪水只會越來越高,如果20萬是兩人,那還有很大成長空間
→ iamweep:如果是一人,那剛出社會就那麼威了,所以還是有很大成長空間
推 mk2:只要往大陸人和印度人多的地方買房就不用擔心.
→ TiaTia:大家都在想學區,我想的是孩子在室內還是室外吃午餐,在室外
→ TiaTia:吃容易生病,所以我得找能在室內吃飯的學校,這就只有送私立
→ TiaTia:有人像我這樣選學校選學區的嗎?:P(不過我買的區學校還可以)
→ cchris:室外吃容易生病?這是有證據的嗎?學校有統計數字證明嗎?
→ cchris:室內空氣不流通,兒童病菌又多,若沒維護好清潔,反而未必健康
→ TiaTia:這是中醫跟我說的,他是指冬天,食物冷的快,邊吃又吃進冷空氣
→ TiaTia:我看過幾間學校原本很滿意,但因為在戶外吃,問過連冬天都是
→ TiaTia:就放棄了.我女兒身體不好,容易生病跟腸胃出問題,所以我還是
→ TiaTia:在這方面注意一些比較好.
推 dianatai:不能在室外吃午餐真的是很妙
推 dianatai:讓我想到朋友家親戚 不讓小孩喝冰的飲料 所以3個10歲小朋
推 dianatai:友在餐廳自己點hot water
推 dianatai:服務生覺得他們很怪異 還跟爸媽確認
→ cchris:不同中醫/西醫/自然醫學都有不同說法,也都只是說法而已
→ cchris:相信該說法的話,那就只好配合;小心未來可能有新說法,又得改
→ TiaTia:要是自己的孩子容易生病那就會注意比較多吧,我女兒也是主動
→ TiaTia:不喝冷飲,連溫水變室溫還會跟我說水冷了,不過處處注意下她
→ TiaTia:現在身體真的好許多.回到主題,每個人買房的點不同,還是以自
→ TiaTia:己需求做決定比較好.
→ cchris:為了室內吃飯還得送私立學校;當家長真是不簡單,天下父母心
→ TiaTia:就是這樣呀,孩子好父母才會好.
推 marathons:加州太多公立學校在室外吃午餐,說好聽是在享受加州陽光,
→ marathons:而實際情形是太多學校沒錢建造夠大的餐廳,只好仗著全年
→ marathons:不下雪,且下雨日數有限,習慣室外用餐,有些還要分批用餐.
→ marathons:有多少比例公立學校教室臨時mobile home一放就是幾十年.
→ marathons:很多人即使沒孩子唸K-12也買好學區,著眼於治安與保值.
→ dysphagia:好學區屁大的孩子幼稚園每學期都要求donation至少800元!
→ dysphagia:你能拒絕嗎 你的孩子在他手上~
→ marathons:我沒遇過要求捐800的,最多只見過每年100的.
→ sneak: 如果是一人,那剛出社會 https://daxiv.com