Re: [問題] 請推薦優良的房仲 謝謝!

[pest (這些分鐘妳有沒有想過我?)]

※ 引述《tingra (小兔)》之銘言：
: 推 isreal:請問要做什麼樣的功課呢? loan? title? Inspection?我也想   04/19 01:12
: → isreal:省下3% buyer agent fee. 我想買一間華大附近兩房的condo    04/19 01:14

  分享一下我的看法，也請其他大大幫忙補充...

  在美國我覺得房仲大概有三個功能，找房子、議價和帶買家走流程。

  - 找房子: 好的房仲會幫買家過濾房子，讓買家不用浪費時間搜尋。
            對於一秒鐘幾十萬上下的買家很有價值。

    問題是: 現在 Redfin 的 filter 設下去，一天最多也就五六間，
            大多數的照片瞄一下就知道感覺對不對了。

    例外: 好的仲介不會只看照片，會親自去現場確認，有時候可以撿到照片拍不好
          但實況 ok 的。

    至於學區跟環境，問一下朋友大概就知道了，房仲依法也不能說一些太超過的話..

  - 議價: 好的房仲會依客戶出的價幫忙斡旋

    問題是: 1) 房仲不會也不該建議客戶怎麼出價，最多是告訴你出太低機會很低，
               實際上還是買家要自己衡量。有些仲介會提供近期相似的售案當參考，
               這些資料其實現在 redfin 都找得到。
            2) 仲介是以成交為目的，不是以買賣雙方利益為出發點。
               所謂的議價，其實就是買賣雙方的仲介想辦法讓彼此都委託人願意
               各退一步，賣方仲介也沒權力幫賣家決定要降價。

  - 走購屋流程: 好的房仲會帶買家走完購屋流程並解釋其意義。

    問題是: 其實 inspection/loan/insurance 這些都是另外的人，也建議不要用
            仲介推薦的，直接找朋友推薦的。Title/Escrow 是賣家或銀行決定，
            實際上這些流程真正在跑的時候 agent 也沒什麼用，只是個追進度的而已。

  我指導教授先前是房子都看好、價格決定好，再找一個願意只做最後流程的 agent，
  最低可以只收到 0.5% 之類的。當然每個 agent 都會想辦法證明自己值 3%，但
  實際上真的把上面這三項做得夠好的並不多。

  所以，假如你自己願意每天花點時間在 redfin 上面，把最麻煩的找房子這件事自己
  攬下來，至少就可以找 redfin agent (只收 1.5%)；有一些華人則願意只收 1%.
  一分錢一分貨，如果自己時間寶貴或需求特殊，就花點錢請比較專業的美國仲介。


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  所謂的愛戀....

    在某方面來說，
      就是願意把脆弱的部份顯露出來，讓對方可以傷害吧。


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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 69.55.234.45
→ kruz:不過買家的agent又不用買家付錢,除非願意給cash back要不然不
→ kruz:用錢的agent不用白不用?
→ pest:所謂的只拿1%就是講好要cash back rebate 2%的意思咩
推 yearue:我當初就是付1%，因為房子自己選好了，agent只是弄文件。
→ yearue:如果是第一次買，還是要有經驗的人帶比較好，畢竟簽下去
→ yearue:就是一大筆錢，可以被騙的地方太多，所以還是小心點。
→ yearue:省小錢失大錢就不好了。
推 sunnypeng:請問這個%是要自己跟agent談嗎? 我是買家
→ sunnypeng:目前狀況是挑了一間在bellevue downtown的，然後今天
→ sunnypeng:簽了一個要給offer給賣方的合約? 然後寫了一張兩千的
→ sunnypeng:earnest check給agent...
→ pest:那..已經太遲了,你在找agent時就要談好的,不能叫人做工再砍價
推 tingra:看來我還有很多功課要做!感謝大家的回覆 希望能再一起討論
推 cruise:華人agent退個1%是很正常的，也要看agent的公司的態度
→ cruise:一般是公司拿1%，agent拿2%，請agent幫忙1%應該沒問題
→ cruise:會退到2%通常是因為這個agnet自己出來開小仲介公司..
→ cruise:公司是自己的當然比較好講話，尤其不景氣要搶生意的時候
→ cruise:買房子其實應該思考的問題比這個1-2%的差價大得多...
→ cruise:需要、環境、交通、房屋狀況、鄰居好壞等等影響都很大
→ cruise:尤其買condo，要考慮的層面更多，上下樓鄰居的生活習慣..
→ cruise:作息時間等都會影響到，因此而不滿意時，很難以脫手
推 sunnypeng:我挑了bellevue downtown的belle art 這間好嗎@@
→ pest:好不好別人沒辦法幫你決定,但可以算一下租跟買的差價
→ pest:這間的稅+HOA就近$650,若你貸八成利率5%利息支出也要$1000
→ pest:用$1650在附近能租到怎樣的公寓可以研究一下
推 sunnypeng:http://goo.gl/VJTUI 這是我看的 想請問大概出多少合理?
→ sunnypeng:會用現金買，因為我有身分 但是家人打算買一間當固定
→ sunnypeng:住所。
推 sunnypeng:還有想請問一下再redfin看到這間之前是foreclosed
→ sunnypeng:是不是會有問題?
→ pest:foreclosure如果前任屋主沒破壞的話問題還好,就檢查仔細一點
→ pest:但是要注意如果是銀拍屋的話銀行大多是as-is,檢查出來有問題
→ pest:他們也不會修(買方可選擇放棄拿回訂金);比較怕的是前屋主破壞
→ pest:過,然後法拍得主重新裝湟再賣,這樣裝潢的品質就可能很有問題
推 isreal:pest非常感謝分享 受益良多 的確condo鄰居的生活習慣會影響
→ isreal:我先生要去華大做博後2~3年 redfin condo morgage跟房租近
→ isreal:在考慮買間condo 華大附近的apt one bed room大概要725起跳