Fw: [心得] 關於實價登錄之後的市場想法與建議

[cofepupu (看透真相幻化人生)]

※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1SW9og-l ]

作者: Fujiwarano (???) 看板: home-sale
標題: [心得] 關於實價登錄之後的市場想法與建議
時間: Thu Mar  7 12:23:03 2019

實價登錄的制度實施後 買賣雙方可以透過查實價登錄

類似像查詢股票K線的方式開始可以簡單有效率的分析市場了

市場雖然陸陸續續還是有在成交

但是買賣雙方由於利益衝突的關係 立場也常常跟業務相左

彼此對仲介業務的不信任也造就了目前市況成交量低迷的情況

沒有買賣經驗的人會認為 少掉買賣雙方中間的仲介業務

光靠自售跟自己找屋主看屋就能夠成交?

事實上

只會出現類似長的像這樣的市場

https://lihi.biz/04AiI

賣方就是想賣高 想賣漲停價 買方就是想買低 就是想買低於實價(平盤價)的價格

這個矩陣的五檔資訊的建構

以現制來說 也是比較有在做功課

貼近市場認真的仲介業務透過他平常上班時間去累積交易資訊的仲介業務或像CECA這種

長期在市場買賣短期進出的投機客 自然而然會擁有的能力



其實仲介業務的工作 說穿了就是找到真的很想買或賣的客戶

去處理上述的五檔價差情況 買賣雙方都要花時間溝通 要求雙方各往中間移動調整出價

最後促成成交 然後收取搓合成交的服務手續費罷了

一般人會認為服務費一次性收取的費用很高

實際上是因為 在上述過程 出現一次成交案子獲取報酬收入的過程中

流失了太多的時間成本 資訊建構成本

以及帶看 委託不成熟客戶 過程中的隱沒成本所導致

而高專制無底薪 也是普遍為了因應店頭沒成交但仍然每個月支出經營開銷成本所導致

仲介業務並不像一般人工作那樣 投入時間上班八小時就能夠拿到八小時的薪水

就連業界兩大龍頭永慶與信義就算提供基礎的底薪 看起來好像很多

實際上也會因為高額的每日汽機車油錢開銷 談案子高鐵來回費用開銷 以及三餐外食開銷

手機費等開銷甚至完稅後  最後剩餘實拿的薪水金額可能不比一整天坐在辦公室的人高


實價登錄的出現

就像提供了買賣雙方該區域或該社區歷史的K線 讓各方參考判斷走勢用途

希望能夠加速買賣雙方決策的時間

但是缺少了對於價格認知或是買賣雙方的底線的互信基礎 造成市場仍然死水一攤

以現況來說 就算屋主已認知實價登錄的部分 希望以實價附近賣的時候

買方仍然是以想買便宜居多的心態

甚至電視名嘴還在誤導從實價登錄打幾折之類的方式引導買方出價出不會成交的價格

就長得像類似下圖這樣的情形

https://lihi.biz/rRIch

只要沒人去出價觸價達到屋主掛價的門檻價格

就不可能會成交

但買方在認知賣方掛價的過程中 取決於對業務的信任感 不如說 對人的信任感

畢竟直接買方對直接賣方談價格 也是破局居多的原因就是如此

從版上自售過的屋主發表過的感想也是會提到 遇到鄰居或親友出芭樂價的情形

最後還是認為交給仲介業務賣給不認識的人 也許都能賣比較他心目中理想的價格

而板上的很多買屋需求文

其實就長得很像下面的這張圖的情形

https://lihi.biz/XffHg

底下總是不缺版友跟著+1之類的  但賣方五檔卻是空空如也 沒有這種物件可以賣給他

大致上就類似這樣的情形



這樣的市場結構下要怎麼樣突破一攤死水的情況

個人認為 除非政府官方出手建構類似這樣的五檔呈現集合競價公示的買賣平台

(一般民間公司執行較易出現資金詐騙等弊端或民眾不信任與安全感的問題)

才能夠讓不信任任何人的買賣雙方提早認清事實

而不是只能靠屋主累積長期的售屋時間消耗折磨心態

或是買方長期的看屋時間消耗折磨心態

雖然仍然可能出現差距大的買賣雙方認知情形

還是需要仲介業務居中雙方協調溝通拉近彼此認知差距 才可能加速成交量的提升

這也是為什麼 仲介業務仍然不論在哪個時空之下 都會存活於市場上的理由

只是有沒有有遠見的政務官去提案這種事情?

政府願不願意做出這樣的政策性改變?

這樣的平行世界會不會出現? 那就莫宰羊了



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https://lihi.biz/HgdbJ 舉頭三尺有神明 若要人不知 除非己莫為

https://lihi.tv/WMS7i

念佛成佛.不要再輪迴了.世間太苦了.為人難.求財難.求人更難.上天更加難.

在世了求生活往往都為人與人之間其實難.有了家各種難.單身也難.有家也難.

財富不多為人難.財多都有難事.為人總是難.世上是為了求財.人與人的爭取都有所犯罪.

所以難.不平凡之難。
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→ kai0914: 為何要政府作，大連鎖房仲可以作啊！怕得罪賣方吧！
不要忘了 大連鎖房仲也是有很多仇仲人士的不信任
→ phcebus: 你說的就仲介角度心得呀~ 不建立心理定錨 工作就逐漸被
→ phcebus: 取代了, 我話說得很難聽 但是這也是事實
→ phcebus: 各種仲介做的就是市場資訊不透明間的牽成
如果照你所說的是事實
那就不會出現屋主自售直接遇到買方還互相抱怨都出芭樂價且不成交的情況發生了
都直接賣方對買方談了 為什麼還會卡住不成交?
→ phcebus: 就像特斯拉依樣 線上業務逐漸發展價格透明砍實體通路降價
推 amiahhh: 房地產那麼多人玩很大一塊是資訊不對稱，假如每個人都是
→ amiahhh: 高雄王，這個市場就沒有火花了，天天死魚盤
推 phcebus: 你說的也是事實呀 這就是市場不效率 而且會跟你抱怨的
→ phcebus: 自然是沒賣成功的偏差值 因為自售成功的不會跟你抱怨
你沒看到他們還是會上房屋版抱怨或是PO文詢問鄉民意見嗎XD?
結果能夠回覆這些人比較市場經驗的答案的人不都是這些人
最看不起的 仲介業務 或像CECA這樣的投機客鄉民?
→ phcebus: 這是受眾問題 成功的根本不需要你
推 amordelcor: 屋主自售很麻煩啦 我賣了二個星期就丟給仲介賣了 理
→ amordelcor: 由是 互相不信任 嘿
→ phcebus: 麻煩也是真的~ 有人能處理方便很多,問題只有在價格而已
推 HANAXALICE:  說人家資訊不對稱不公平啊，你願意花時間精力可以有
→ HANAXALICE: 一樣的資訊
→ HANAXALICE: 問題根本不是在資訊不對稱
重點在 台灣普遍沒有使用者付費的概念 不認為有價值資訊需要花錢買整理過的情報這樣
推 amordelcor: 費大你下次換房自售看看 不是只有價格而已 是人性
→ phcebus: 不是使用者付不付費 是付多少而已
所以上一篇文章我也說過 我支持仲介業務收費標準化
簽個委託就跟屋主收上架費 帶看跟買方收帶看服務費 洽談斡旋看狀況收費
這樣市場的無效率隱沒成本才會下降
仲介業務與經營者付出時間與努力才能有效率支撐一些平台的運作
以現況來說 大部分的人都像使用台灣券商軟體一樣 都吃免費的平台資訊居多
結果下單量不夠的地區券商分點也是因為經營成本壓力而逐漸在收點
類似如此情況同樣發生在房屋仲介業務也是司空見慣的事情
→ phcebus: 仲介最困難的一哩是找到正確買方受眾
→ phcebus: 而且自售最煩人的一點也是 會有一堆非受眾的仲介來吵你
※ 編輯: Fujiwarano (118.167.68.112), 03/07/2019 12:59:28

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
※ 轉錄者: cofepupu (61.231.26.213), 03/07/2019 13:05:03
→ cofepupu: 抓到野生菲比斯出沒@@!
→ phcebus: 你也太無聊吧- - 這無關股板了
→ cofepupu: 誰叫你是股版名人(被揍
→ cofepupu: 好啦 其實我看到妳們討論到券商分點收點的問題想轉文XD
推 bezlin: 服版: 勿PO心情文 違者板規處分
→ bezlin: *股板
好啦 我幫他原文改標題變其他 這算其他屬性的文吧 在這版來說
※ 編輯: cofepupu (61.231.26.213), 03/07/2019 13:21:54
推 freeman3310: 房屋掛五檔 沒保證金 也是大家掛爽的 ………
→ cofepupu: 我覺得 繳個三成或一成保證金可以嗎XDDD?
→ cofepupu: 股票現在五檔也都掛爽的居多 除非圈存制的券商 哈
推 WESTONE: 推解說~這個想法我也有想過。但只停留在想。題外話，對房
→ WESTONE: 市不看好，因為重稅確實有阻嚇效果。比較有話題性不動產
→ WESTONE: 應該是農地。
推 WESTONE: PS原PO這個想法，其實可佐參加拿大的房仲制度。有異曲同
→ WESTONE: 工之妙。
推 SweetLee: 你一張股票跟我的一張股票是一模一樣的 買到哪一張都沒
→ SweetLee: 差別 房子又不是每棟都一樣 怎麼撮合？
推 SweetLee: 我現在住的房子就是用實價登錄的最近價格去開價要買 仲
→ SweetLee: 介一直說這戶的條件比較好賣方想賣高一點（確實較好）
→ SweetLee:  我半毛錢都不讓 斡旋過了三天對方就答應我的開價成交了
→ SweetLee:  我覺得沒有仲介的話最後並不會成交