[新聞] 台北市都更政策的深思熟慮

[coalar (捧讀聖經的惡魔)]

花敬群  玄奘大學財務金融系副教授

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天氣還沒熱到爆，社會已經忍不住先亂到爆。等到天氣熱了，社會大概就瘋了。

台北市政府的都市更新政策，郝市長說是經過「深思熟慮」才推出此重大政策。國民黨市
議員說：「政策草率，沒頭沒尾。郝市長被選舉沖昏頭了。」營建署表示：「必須是策略
性再開發地區，才可能在經過審議後享有此優惠。」市政府說：「要以都市計畫專案變更
方式來解決。」

市府在這個政策的形成過程確實想很多，一方面因為台北市都更問題太難太複雜，但也因
為規劃者與評估者的智慧與決心的不足，更因為在蘇院長的挑戰下，讓主政者更緊張也更
投機。這一切，使得原來立意良善下的種種政策評估與分析，最後都成為「政治算計」下
陪葬品。



市府確實認真評估過，台北市住宅老化問題嚴重，因此更新是台北市的重大議題。他們不
認真的地方在於，住宅老化的調節必須採取長期改善的措施。市府迫切的提出短期（五年
）方案，一方面表示這是打帶跑得投機政策，也表示他們自知這項政策大有問題。這一切
，更為五年後能否重新回頭，製造未來的政策壓力與風險。

市府認真想過，一戶換一戶可以讓更新前後內部供需均衡，不會製造過多新供給量，是很
聰明很理想的策略。他們的不認真在於，舊公寓的住戶至少三成以上是承租戶，承租戶在
更新後會被迫遷出，甚至搬離北市。更新後將會是住宅需求減少與供給增加，台北市的空
屋與資源浪費問題將會更嚴重。如果這是政府抑制房價的策略，我們佩服他的天真與愚昧
。

市府評估過，推動都市更新的主要困境在於既有容積過大、產權複雜與建商參與開發的利
益有限；他們不認真的地方，在於這些更新困境與壓力應該先予以舒緩解壓，才能為政策
與制度的介入創造空間。市府恣意且投機的提出大額容積誘因，只是讓更新參與者更加貪
婪，讓沈重的更新困境更加複雜。

市府不是不知道，住宅更新就是人民私有財產的處分事宜，想要換新就應該負擔成本。卻
自甘墮落自我綁架的提出：「 一坪換一坪 不縮水，還附一個停車位，原住戶都不必花錢
。」這是向人民正式宣告：「只要是與不動產有關的公共事務，貪婪是正當的，不勞而獲
是正當的，要五毛會給一塊的。」

市府想過，讓民眾自發性的推動更新，才不會讓更新利益盡入建商手中，這是對的方向。
但是，整個制度設計上卻絲毫不見如何協助民眾自力更新的作為，似乎天上掉下來容積禮
物後，還會自動掉下來幫民眾蓋房子的禮物。因為更新的過程仍是困難與複雜的，這不是
市府短期內可以妥善規劃因應，所以不處理。

市府不是不知道，最迫切需要都市更新的地區，不是市中心的四五樓公寓，而是市區內還
存在的一大片三樓以下老舊住宅地區（大同、萬華、中山區最多）。但是，這些地區潛在
的更新利益較低，產權複雜更新難度較高，建商不喜歡介入，且政治版圖偏綠，所以市府
就直接跳過不處理。

都市更新確實是難事，更是重要的事。處理這種事需要的是智慧與決心，而不是算計與私
心。基本上，處理都市更新要循序漸進的處理產權複雜問題，以及既有利益結構評估問題
，同時要建構政策與制度介入模式。此三者缺一不可，也都必須用智慧與決心來「深思熟
慮」。

產權複雜化問題必須透過決策者單純化的制度來引導，讓一大群私有權利人的利益共同化
，簡化溝通窗口。這件事一方面要建立不動產繼承信託化機制，更需要資訊透明與專業協
助的介入，讓老舊住宅權利人逐步看到更新的可能性。

既有利益結構評估的處理，應當建立制度讓各權利人之權利義務明確化，這在都市更新條
例上已提供架構，但在實務推動上則因為開發商不當的介入模式與政府的縱容，使得勾心
鬥角的結構讓專業評估完全使不上力。政府部門對此問題的處理態度只有「市場機能」一
句話，卻毫不對實際上的「市場失靈」擔起任何責任。為何政府不能幫幫老百姓，清楚的
算給大家看，算不清楚的部分也該建立後續的分配機制，讓人民安心。

制度與政策的建構更是政府展現決心的一大做為。既然都市更新是攸關台北市長期發展的
重大課題，為何政府可以這麼放心大膽的交給市場解決。顯然是決心不夠。如果都市更新
的公共事務本質已然高於民眾財產管理的本質，政府成立專案公司來協助與輔導民眾推動
更新，有何不可。這件事未必要被「與建商爭利」這種鬼意見筐住手腳。只要政府自己不
要「爭利」也不要特別「圖利」，讓該有的利益給該給的人，該負擔的成本由該負擔的人
承擔，我們的人民難道都是這麼貪婪與不理性的嗎。

都市更新這件事，既有制度原來是設計給理性的人民與認真的政府來執行的。但是政府投
機取巧的把人民與廠商搞的貪婪與不理性，又不願認真改善制度與提供理性透明的參與環
境。一方面讓想做事的行政官員痛苦難當，也為投機政客與投機人民創造混水摸魚的空間
。多麼不堪的「深思熟慮」。

資料來源：花敬群部落格

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◆ From: 114.136.255.220
推 jscorpio:我喜歡這篇,市場機制目前已成為馬政府以下依法行政的老招
→ jscorpio:但是當市場失靈時,難道就不算是變相的圖利嗎.   勇敢點吧
推 innominate:當政府用公權力護航房市的時候就會換套說法囉
推 xainbo:來源網址/報紙/期刊   請稍微標示一下
推 stratist:設計制度的人本身就有問題，人本來就是貪婪與不理性的
→ stratist:如何利用貪婪與不理性去創造想要的成果是最困難的一件事
→ stratist:因為政府根本沒那個宰掉去控制，因為他們什麼都會，就兩
→ stratist:個不會，這個也不會，那個也不會
※ 編輯: coalar          來自: 114.43.108.19        (09/08 21:10)
→ coalar:制度本來就沒有完美，但這麼失控的制度，真的是該檢討