Re: [政策] 政治考量下的都市更新

[dans (邀棋前請先知會)]

※ 引述《oodh (oodh)》之銘言：
: 基本上我要說的已經說完了，所以也就都沒有再回
:  這篇單純是引用你的文章來討論
:  d大在反對現有都更制度上的博學
:  正好提供了我們足夠的論點s 來認清反對都更的說法彼此的矛盾
: ※ 引述《dans (邀棋前請先知會)》之銘言：
: : 求最大利潤。但今日的都市更新無法確切的針對髒亂窳陋地區實施，制度面
: : 上的缺失我想是逃避不了批判的。另外土地的區位優勢會反應在土地價格上，
: : 土地價格低，就算能便於整合，也沒有太多更新後的利潤可圖，反而出現了，
: : 民眾欲自行辦理都市更新但卻缺乏資金的窘境。除非你認為藉由都市更新可
: : 以憑空產生土地的區位優勢，但我想不可能就是了。迫切需要都市更新的大
: : 同、萬華區，至少以我手上的資料看來，還是市場上的都更冷門區。
: : 請問你認為今天我們台北市政府制定一項政策，其結果只是讓財團、地主與
: : 建商大發利市，手上的資產暴漲，原先設計的增進公共利益目的卻無法實現。
: : 這樣的政策你滿意嗎。
: 這裡d大說
: 1.都市更新無法確切的針對髒亂窳陋地區實施  是一項值得批判的缺失
: 2a 地的區位優勢會反應在土地價格上
: 2b 民眾欲自行辦理都市更新但卻缺乏資金 (也是一項值得批判的)窘境
: 3. 藉由都市更新可以憑空產生土地的區位優勢...不可能
: : 「所謂有「往日情懷」的地區多半代表著『今日沒落』」、「都更對當地人
: : 的『內需產業』發展是明確而數倍的」，這兩句話我更是不敢領教。
: : 美國一九六○至一九七○年代的都市更新最被詬病的，就是對於都市內部文
: : 化因子剷除。都市更新雖然短時間上清除了貧民窟，但卻因未著眼於都市產
: : 業結構與規模的變化，而這些都市更新的例子迅速衰頹，成了下一個貧民窟。
: : 同時都市更新引領地價上漲，逼迫了低所得的住民離開居地，造成了原有都
: : 市文化的空洞。這些在珍‧雅各伯的書中皆有論述。我個人是不敢說這樣的
: : 都更政策結果全是負面影響毫無可取，但「明確而數倍」的形容似乎是難以
: : 令人信服的。
: 這裡d大說
: 4. 都市更新雖然短時間上清除了貧民窟，但卻因未著眼於都市產
:    業結構與規模的變化，而這些都市更新的例子迅速衰頹，成了下一個貧民窟
: 5. 都市更新引領地價上漲，逼迫了低所得的住民離開居地
: 這五件事彼此矛盾，而造成它們矛盾的原因，就在於對都更批判時選擇性的觀察個案
矛盾的原因有二：一是因我懶惰，不想把所有東西都打上，所以出現了中間
論述空洞；二是你不懂，以為這個空洞乃是論述錯誤的結果。就像你當初以
為楊老師的〈政〉文錯誤百出、論述空洞一樣，結果卻只是因為我們將一些
基本智識省去不講。

: 如果都更是為了髒亂窳陋的地區，
:  那當然，土地區位差(但髒亂窳陋)的地區民眾想辦都更政府應該支持幫忙
:  但，這麼一來，雖然短時間上讓建物更新如果沒有產業結構和規模的變化
:  不就很容易因為住民不足或對環境維護不留心而再度成為貧民區嗎？
「然短時間上讓建物更新如果沒有產業結構和規模的變化，不就很容易因為
住民不足或對環境維護不留心而再度成為貧民區嗎？」當初這句話是針對你
認為，都市更新不需要對都市系統負起任何責任與義務而提出的。所以我以
美國都市更新中被批判的點告訴你，都市更新就某種程度多少需要為「永續
城市」的目標做引導。

「那臺北市需不需要負起同樣的責任？」

還記得我前文有這麼一個句子嗎：「至於臺北的都市更新是否也需要面對同
等高度的問題，我不知道，去翻翻文獻研究或許有答案？」

一九六○年代美國都市產業轉型、交通運輸技術、土地使用技術進步（我不
太會形容，請想像成人們可以從「都市土地」這項資產中獲取更高效率的使
用和利得），都市範圍因而擴張，原位於都市邊陲的產業為追尋更低地租而
隨向郊區移動。原位於市區中之勞力密集產業外移後，仍殘留之住民就製造
了城市中的空洞－－貧民區。都市更新後帶來的地價上漲，推抬物價上漲（
這部份我不想找研究，麻煩你不要問為什麼有這推論），但進住後的中產階
級卻因產業外移和殘留下來的高物價而成為新一波入住的新「貧民」階級，
珍，雅各伯的書就是在解釋這現象。都市更新也須為都市產業結構有所負責
就是鑑於此歷史因素。

臺北市的都市更新則是部分肇因於一九七○年代的建管法規施行造成的房市
搶建潮。詳細的原因仍可歸納出：一、臺灣房市第二次經濟泡沫化後，政府
推出「促進建築業健全發展」方案；二、「廣場協議」帶領大量資金進入發
展動能較高之亞洲地區；三、臺灣面臨產業轉型與經濟起飛；四、前述之新
實行建管法規，包括一九七○的忠孝東路試辦與一九七三年之「臺北市土地
使用管制規則」。這些因素促進當時營建業推出大量建案，拱起臺灣房地產
史上最大兩次房地產泡沫化之一。時至今日也三十年了，當時大量建造建築
物當然也面臨頹敗，造成市容惡化，因此須要針對市容進行更新。

兩者都市更新的緣由不見得完全類同，所以我才丟出「是否臺北的都市更新
也需面對同等高度？」的問題。兩地的時空政經背景不同，不是你說都市更
新在甲地要有怎樣的功能，在乙地就必得有同樣程度的功能。因此我補充須
要再尋文獻研究。學社會科學的人有你這種思維也真是令人嘖嘖稱奇。

: 如果說 4 的說法合理；那都更政策的支持標的就不該是髒亂窳陋的地區
:  而應該是政府已有交通、產業、公設(生活品質)規劃的地區
:  只是當政府要投入公資源改善交通、產業、公設的時候 他可以選擇綿上添花
:   讓投入的公資源有較高的政策效應，比如蓋捷運、精華區都更搭配公共空間翻新認養
:   也可以選擇低成本、高邊際效益，也就是對髒亂窳陋 -- 實際上不以空間的老舊，
:      而是瞄準蕭條地區，進行都更計畫
一、錢你出？二、造鎮思維反撲？

當吳敦義說要在林口興建平價住宅，當黃樹仁說要開放關渡平原，為何會引
起一陣喧嘩？一來當然是傳統的造鎮思維已經被現今的地政人給丟棄了，二
來是與本話題很不重要的該政策無法針對問題對症下藥。這都還只是蓋住宅，
還沒說蓋公設，談蓋公設又要談到市區那貴死人的土地價格。我想這些你都
不知道，但沒關係，你可以不用知道，你可以乖乖出錢給政府買地蓋公設。

話不是看起來說得通就是對的。你以為你現在是在辯論還是在談社會科學？

: 而5. 很明顯地與4. 矛盾，如果都更會帶來地價上漲，如所說讓原住民離開的話
:  那貧民怎麼進得來？ 又怎麼會再變貧民窟呢？
: 5. 也和3. 矛盾，地點不變，5.認為都更能讓地價上漲
:   而3. 卻覺得地價隨區位不同，那都更就不能讓地價上漲
我只說不會憑空產生區位優勢。該土地沒有區位優勢，自然難以炒作，建商
首要以有區位優勢的土地下手，而有區位的土地價格自然水漲船高。我知道
這你也不懂，「home-sale」板去逛一圈大概就懂了。

都更容積率獎勵能讓都更後容積漲到將近原容積之兩倍，也就是你的土地上
建物價格直接翻一倍，還不管建物舊翻新的價值。還是你要跟我說以你的角
度，你覺得所謂兩倍在低基期的土地也能發生，所以去低基期的土地都更也
是一樣賺？你真的是從營建商的思維下去思考這個議題嗎？如果是，你也未
免太佛心了！？嗯……想必你是不太懂為什麼房市泡沫化後會出現低收入民
眾沒房子可買的窘境。

怎不吃肉糜？

低價位房市商品在房市泡沫化進程中有其一定風險阿！技術上能有兩倍的容
積不代表真能有兩倍利潤啊！

補註：至於你說的我的論點（你自己歸結出的）中的第五點與第三點矛盾，
      我怎麼看都覺得我前文有略提到都更必然造成地價上漲的論點（還是
      你覺得貧民窟提到的地價上漲是因為區位好或從天而降的禮物？）。
      是我以為這論點是基本常識所以沒特別列出來順便 highlight，這點
      容我說聲抱歉。

:   如果5. 是對的，那即使不是法人企業，民眾還是能在都更上賺到；
:   只是他有沒有knowhow而已
:   企業本身有固定機會成本，同一個團隊進行20億的案子假如花五年，進行2000萬的案子
:    也一樣花五年；能夠進行20億的案子的團隊向企業收取的費用(薪資、顧問費)
:    想必很難從2000萬的案子裡賺回來
:   都更當然能讓地價上漲，民眾自辦當然也能賺，只是規模大小、獲利技術高低罷了
民眾自辦當然也能賺。但實際能真的達成嗎……？你要不要自己找資料？還
是你已經習慣隨便亂講，然後讓別人幫你查資料反駁你的謬論？

: 然後 都更不能讓土地區位產生變化嗎？
:  這點我前面已經舉很多例子了
你如果能靠都更更出一堆捷運站和「僅此唯一」的臺北市菁華地段，那我就
信了你的例子。

喔！想了一下好像某些造鎮案建了公設還是不怎麼成功！

:  都更的批判者常常只會在都更發生的時候計算每人公共價值因應人口增加的淨減量
:   卻忽略每人公共價值的現值
:    舉例來說，當政府興建一條新有十個站的新捷運
:    大家會說「政府財團聯手炒地皮」
:    而當新捷運站附近進行都更，批判者又出來計算
:      「多了30戶、一百人，我不敢說車流量一定會爆，但每人的通勤品質變差了」
:    河岸美化也是，做的時候是炒地皮，都更的時候「每人公共空間變少了」
:    這不是很好笑嗎？ 蓋捷運的時候、河岸美化的時候、下水道接管河川整治的時候
:    招商成立軟體園區的時候、推動小班制的時候  沒人去幫忙加每人公共價值
:     但是都更的時候，分子依然不變，分母卻不會忘記變大
:                     上限依然不變，流量卻不會忘記要加--實際上有捷運搞不好是減
:  在都更的時候擔心生活品質增加
:  卻又在地方政府規劃基礎建設時把它們視為炒地皮而反對，這樣不是很矛盾嗎？
: 擔心都更之後會變成豪宅，和擔心都更之後人口變多品質會變差也是矛盾的
:  許多反對都更的人，僅管他們的建物老舊、僅管他們土地未經交易更新地價
:  但實際上卻是好土地區位、高公共價值上低樓層(甚至平房)的真正豪宅
不是每個人都要追求經濟理性與經濟最大化的，若真如此大學本身就該從世
上被抹滅。區位好不代表一定要贊同都更帶來給他們的利益。當然我也不想
說大家都這麼偉大或「有土斯有財」，「釘子戶」的議題恐怕圍繞較多的是
利益分配的問題。

: 更不要忘了政府興建公共設使需要使用率、公共使業需要收益
:  規劃內需(消費、觀光)產業圈需要消費者，規劃工業園區需要人力資源
:  如果每戶可以享有一甲子的公園那公共價值一定很高，但這個公園就變蚊子公園了
其他的我不敢講，交通流量我手上就有資料了。你沒看到不代表這些人沒有
實際變動資料。多少的樓地板面積會帶來多少的車潮和停車需求，我印象中
已經看過相關研究了。還是你要預測值？我手上剛好有預測未來幾年的交通
流量的報告－－九十七年度臺北市汽機車停車供需調查。

: 每一種政策失敗的案例都不少
:  這件都更案失敗在引進的人多而公共服務(含產業的引進)沒改善又變成貧民窟
:  那件都更失敗在公共服務太好的區位和公共服務讓地價攀升、流失原社區文化
:  這件是更新的地方不是髒亂窳陋，而是都會區
:  那件卻因為更新的地方是髒亂窳陋不是都會區，
:       因而除而住民重建之外、沒帶來什麼公益 (這點不也是之前被批判的嗎？)
:  而另一件是更新者帶來了有限多的公益，因為這此改善換到容積率
:     而稀釋了另外一些公共價值
: 這樣看起來都更案件件失敗，但這樣的論點卻處處矛盾
:  原因就在於這些個案、其他的都更案不僅止於這件條件和特性
:  如果只選擇其中負面的一點，覺得這點十分重要，然後覺得都更失敗
:   那這其實是一種對自己專業的不誠實，
:   或者說，人在學術界專業，但寫文章時卻不需要專業(這就是我給原作的評論)
看來你有去查楊老師的背景了，這應該是你在評論楊老師文章的這段日子以
來第一項自己動手查的資訊。

: 如前述，都更案能提供的公共空間改善是有限項
:  如果依然不管公共建設政策的改善，只看人口增加稀釋的公共服務是無限項
:   而被稀釋的又可以放大它的重要性、改善的就算的住民有利對週邊不一定有利、
:   對週邊有利又對住民有利的 比如說文藝綠廊，還是算在炒作房價、排擠窮人上
:   如果對週邊有利(就一定會有獎勵容積)而對住民不利，
:        就是承案大企業欺負原住戶小老百姓(這時候 地主又「小」起來了)
: 所謂山不轉路轉，只要一直切換所選擇的部份觀點
: 都更案是怎麼設計都不可能對市民有利
: 因為這樣的文章也並不可能讓都更的規劃者在這些批判裡找到參考價值
:  實際上也就只有「都更圖利財團」的觀點被傳達和號召而已
因為你不懂楊老師這篇批判的很多是民辦都更，你不知道還有些公辦都更的
主要目的是以提供區域性公共設施為引導。當然公辦民辦都會面臨到的就是
容積獎勵放太多。但要被你說成「都更變成怎麼看都是錯的」，我想純粹是
你不懂爭議點有大部分著重於民辦都更。

容積獎勵在吵的就是量的問題；都市更新在吵的就是財團炒作土地的現況
無法擺脫；以及其他總總。有興趣可以追一下花老師的文章，像他一樣不
怕死到處砲的人不多了。不過可別因為他現在任職的系所又開始以為人家
不專業。

: : 還要再提提都市更新權力變換中的基於公共使用目的的徵收權嗎？那可多的
: : 是能吵的地方呢！
: : 至於你所說的，「許多都更的地區，還剛好都是有人會去抗爭的地區」，我
:  問於這一句，是「同位語」
:  你誤讀了我的文法以下不回應
: : 依照都市更新條例的條文看來，「改善生活品質」似乎是一項要件。但我們
: : 清楚樓地板面積的增加，會間接帶來增加該地的交通負擔。尤其臺北市存在
: : 著現有容積超過法定容積的建築物，這些建築物若按照現有容積加成，我想
: : 容積率恐怕會高過法定容積太多。另外前面也提到建商、財團會針對利益高
: : 的地區進行都市更新，像那些有著良好區位熱門的商業區、捷運場站附近地
: : 區，這時候民間部門的開發是否需要直接的面對其對當地區域之交通造成之
: : 負外部性，還是你認為應該要全民買單？這些建商眼中的高利潤地區，在新
: : 增樓地板面積的情況下所帶來的新增旅次，據我所知，應該不能與其他普通
: : 區位土地視之等同。我也不危言聳聽說兩到三倍的新增容積會直接灌爆臺北
: : 市的公共設施需求量，但難道政府需要無條件義務負擔這些財團所帶來的新
: : 增公共設施需求？儘管其所帶來之新增需求或許不明顯？
:  這我前文說了，政府不是「負擔」
:  地方政府很愛人口和流量，
:  而都更也不只是(政府為什麼要幫他買單)的商業行為，它是政府的政策和規劃
人口又不能當飯吃，你用這句話想護航你砲楊老師對於都更的不滿言論的批評嗎？
況且都更又不是一定能帶來人口（流量說不定啦）。臺北市自從一九八九年以來只
有兩年呈現社會人口增加，去年（印象中）社會人口數是大幅減少的。最近有一篇
研討會論文剛好有講到臺北市的人口外移和其與臺北縣的人口交流情況（好像是中
研院的，不過請你自己找。）用人口來尋求解套，閣下的先進思維真值得我們這些
學習過時理論的都計人好好思考反省。

再者公共政策也須符合比例原則。今日都市更新政策乃在於改善市容及活化都市機
能，試問，你認為現行的都市更新政策的手段與目的有符合比例原則嗎？我們就這
些亂放的容積獎勵、亂徵收移撥私人的都更住戶而言，對於社會公益及原有目標達
成之成效，是否有其平衡或追求損益最佳化的結論？

「都更是政府的政策與規劃」，我也理解，但這政策與規劃是否實際上變成財團炒
作資產的手段？原有的都更目的呢？

: : 獎勵的量才是爭議的點。另外某些學者認為容積率是社會進步所帶來的公共
: : 利益，而不是私人靠自己實力所賺取的利益，在這樣的前提下容積獎勵可以
: : 當作免錢支票亂發送嗎？
: : 不過就當過馬英九的市政顧問，是也沒必要讓你酸成這樣吧。
:  「你」並不是指作者，也不是指前面的討論者，而是「如果有人」的代稱
就是說你，oodh，敢酸就要敢承認。


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最後補充與本文無關的。法蘭西斯培根有句名言：「邏輯，無助於科學。」

我不是想藉由這句話來反駁邏輯對於科學的重要性，而是讓你知道，有時候
單靠邏輯是無法解釋科學的。多找點資料，不要只是針對那些字句挑毛病。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 140.119.134.240
※ 編輯: dans            來自: 140.119.134.240      (11/01 01:43)
推 oodh:除了「請找數據」之外，這篇文章的數據有....  咦，沒有吶
這就像你不會證明「1+1=2」一樣，有些鐵一般的事實你是懶得去記太多的。
你要的數據本篇也只有社會人口增加率是實際數據。
幹！真的很北懶！我要睡覺！
http://163.29.37.101/pxweb2007-tp/dialog/searchpx2.asp
80~98年間僅有87、95年兩年社會增加率為正值（9.02、3.33）。

20101101補註：該死的「PC-AXIS 臺北市統計資料庫查詢系統」又開始轉圈圈
              了。在讚嘆政府資訊公開的德政的今日，也請記得譴責北市府
              一堆網站容易掛點的老毛病！
              我記得能從內政部主計處連到相同的資料庫，麻煩自己動手！
→ oodh:學術理論都有它被提出的時空背景；空洞化和量販店的探討在有
→ oodh:捷運網後已經非常遙遙了，更別提松航國際線復活；我不會說
※ 編輯: dans            來自: 140.119.134.240      (11/01 01:51)
→ oodh:「請你更新一下數據」這種無聊話，因為我比較重視邏輯...
→ oodh:遙「遠」 更正
推 biotite:其實你已經很勤快了，願意花這麼多時間和他溝通這議題
我覺得我有病，明知道他只是想亂槍打鳥抓我沒資料來源的論基，我竟然還
著他的道列資料來源給他看！！！
※ 編輯: dans            來自: 140.119.134.240      (11/01 11:13)
推 Dranoel:推oodh已經習慣隨便亂講
→ Dranoel:如果資料背景錯誤 邏輯正確也沒有用
→ Dranoel:或者說在不查明資料背景的情況下 邏輯上就已經錯誤了