[發問] 請問都市更新重建建物分配比例計算方式?

[alarming (ming)]

約一周前聽父母說有人要談老宅的都市更新
想說這不都是先辦公聽會後才有簽約手續
不過就在我想在聽公聽會前收集相關資訊
.....
結果今天回家就發現 居然長輩已經簽了"都市更新或合建契約書"=.=
也都蓋了騎封章跟簽名 只是權狀收在我這  好像還沒信託的樣子...
雖然看以土地換算成銷售建坪換算
跟規劃標準層平面圖低不到一坪
但平面圖上的坪數 應該沒納入公設比33%
若想一戶換一戶...我都沒把握拿的出這幾坪坪差跟停車位(50%)的錢...

比較在意的是
之前爬都更處網站
不是要以"權利變更"對地主比較有利?
而契約書上寫
 "地主以容積率及都更獎勵20%計算
每坪土地分得4.2坪銷售建坪(地主60%)
若因獎勵每增減1%隨之增減0.05坪
若未辦理都市更新程序每坪土地分得3.65銷售建坪"
(還是這樣就算權利變更?)
房屋是在台北市30年以上5層樓商三地
土地總面積1200平方公尺以上
想請問
這些土地建坪之間換算計算流程要怎麼去看合不合理?
或是請指引該看哪一部份都更獎勵條件? 謝謝
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這兩天 謝謝網友建議
似乎使用分區很重要
我用http://www.zone.taipei.gov.tw 查詢寫著"第三種商業區"
這樣應該沒錯吧 還是有什麼眉角?
原來都市更新 有協議合建及權利變換(恕諒 真的是生手)
權利變換 只需簽同意書 也不用簽契約
就算不簽同意書仍能進行選配
但另外簽了協議合建等契約書 就屬於私權約定...
需要全體所有權人協議達成才行
(建商就是憑著都市更新名號 向長輩要約 實則為協議合建契約書
連後面所有同意書都一概無條件同意了)
更新單位取得4/5同意,以協議合建方式實施 未達成部分以權利變換方式實施

但是契約裡[特約條款]寫明即使以後
"實行權利變換制度所載之分配內容與本契約合建比例相異時,則均以契約為準"
我完全沒有選擇的權利耶..
跟長輩口頭講分配是地主6成建商4成
但這部分並沒有寫入契約書 對於這地坪換建坪方面還得跟建商要個解釋
建商方面電話通知 周日召集住戶要去個大飯店開會
第一次去見世面 只是又覺得懷疑為何不在欲更新單位原地附近開
要用遊覽車載人(戶數真的蠻多的)去台北縣開...
開完會再回來分享~



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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 220.134.218.191
推 Cocolee:你確定你的使用分區是商三不是商三特?
是第三種商業區 有會差很多嗎?
→ vigoryee:一坪換一坪為保障更新前原室內坪(不包含梯間.陽台等公設)
→ vigoryee:之坪數,更新後能換回不小於更新前室內坪數,但前提是4.5層
→ vigoryee:舊公寓專案方適用.
謝謝 今天有去都更處拿了不少宣導手冊 慢慢消化中 但非完整街廓或2000m2以上 可能要再議
※ 編輯: alarming        來自: 220.134.218.191      (12/02 22:46)
推 dans:就容積差很多阿
推 Cocolee:不如你給我地段地號 我幫你看一下
推 stratist:如果你是商三沒都更才分3.6建坪，商三容積坪就5.6坪了
→ stratist:建坪就有9坪了，這樣你只有分40%，台北市現在沒有這麼爛
→ stratist:的條件，就算在萬華都沒那麼差
推 stratist:所以使用分區應該不是商三，或是那個條件真的太爛
※ 編輯: alarming        來自: 220.134.218.191      (12/04 00:55)
→ alarming:補充 規劃是要5層改成12層~我用平面圖單層面積X12層 除以
→ alarming:土地面積=7.12
推 katyh:感覺上應該是商三（特），原屬第三之一種住宅區，容積率300%
→ katyh:所以建商才會算出未辦理都更程序，每地坪分回3.65銷坪
→ alarming:謝謝樓上大家 講法是因未臨路 巷內僅7.3米 所以容積率
→ alarming:為365%
推 liaopinjay:會吵的小孩有糖吃,流程走權利變換之目的在拿容積獎勵
→ liaopinjay:事實上還是以協議合建的私契為主(一般啦)
→ liaopinjay:不過都更只要合理即可,太貪就什麼都拿不到,自我定奪吧~