[發問] 台北市舊大廈改建的問題...

[jediforce (進撃的肥肉！減肥兵團)]

小弟住的大廈想要改建，住戶自力更新的方式推不動，現要走協議合建模式。
目前談的開發商強調他們的條件真的很好，其他建商可能連做的興趣都沒有....
我們大樓沒有什麼不動產專業的人士，所以想請問各位達人們，
我家的case是真的像建商說的這麼難做，還是其實只是他們的話術而已...
我們大樓的基本資料是:
基地面積: 526坪
使用分區: 住四及住四之一
法定建蔽率: 50%
法定容積率: 加權平均379%
建物現況: 地上12層，地下1層，民國67年完工的RC住商混合大樓
原建蔽率: 58%
原容積率: 497%
公設比: 16%
戶數: 120戶
不是海砂屋、沒有輻射鋼筋、也不是地震危樓...
目前住戶沒有屬於自己的車位，必須要在路邊找車位或買、租車位。
(地下室的停車位有土地產權，地主拿去對外營業，住戶一樣要繳錢租車位)
建商要去爭取都更獎勵: △F1 + △F3 + △F5-1 + △F5-3 + △F5-6
還有容積移轉20% (他們說法定上限是40%，但政府不會給超過20%，這是真的嗎?)
公設比預估30%
每坪造價30萬
我們住戶的要求是一坪換一坪 + 一戶一車位
對方同意了，但是只能換權狀坪, 意思是原有建物產權是多少，就分回給我們多少
計算公式：

可售樓地板面積 = (法定容積 + 都更獎勵 + 容積移轉)*1.6
可售停車位面積 = 車位總數*每個車位幾坪
總樓地板面積 = 可售樓地板面積 + 可售停車位面積
營造成本 = 總樓地板面積*造價
可售樓地板面積 - 原有建物產權 = 建商可售面積
車位總數 - 住戶分回車位 = 建商可售車位
建商可售面積*售價 + 建商可售車位*售價 → 用來cover營造成本和創造獲利

看起來很簡單，可是有沒有什麼盲點?

建商說我們原容大於法容、住戶又多,
會繼續和我們談是看上三個原因: 地段、地段、地段
所以..想請問各位達人們，我家的case是真的像建商說的這麼難做，
還是其實只是他們的話術而已...

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) 
◆ From: 118.168.27.56
※ netjedi:轉錄至看板 home-sale                                    01/06 19:31
推 activist:拿資料去工程顧問公司或都更公司洽談比較好啦
→ activist:X整棟沒戶出一點沒多少，專業有價咩
→ chang1202:說真的 建商要做的話 區位是最大考量的因素 區位不好做
→ chang1202:再多也是悲劇
推 kobebox:1.看地段是沒錯 2.每坪造價30萬..= =
→ chewie:造價要看地下開挖層數 基地小+法定,都更容積都要停車位
→ chewie:造價可能降不下來...但都更的造價有等級的公定價 可以討論
推 shikingway:看到120戶就不用想了
推 bbjerry13:人真的是有點多
推 amadeusli:嗯...真的是給他有點難作...
推 nashshu: 造價30萬太豪洨，完全不可能
推 nashshu: 都更獎勵不會給超過20%也不是事實，大多獎勵都是對價關係
→ nashshu: 制，也就是你有做到就會有，市府能砍的只有一項。
→ nashshu: 本人在建設公司開發部工作，有問題可再問我。