[討論] 租賃合同法律問題*租金

[earlobes (生活中多點感動)]

大家好，我跟男友在廣州開面包店已經一年了。
最近碰到一點瓶頸還有一點合同及法律問題，想請大家幫忙提供一點建議。

背景介紹：

2011年7月我們簽下那間店，從上手轉讓。上手轉讓時，將其分租的子合同也轉讓給我們
。我們擔10,000RMB租金，分租擔8,000RMB租金，共18,000RMB。房東立場為只與我們對口
，分租我們自行處理。

該地段為東山口老城區，同時為明星學區、並有人大、省委、軍區等重要政軍單位。我們
位在肉菜市場斜對面的商場，商場樓上為廣州酒家加盟店、KTV、麥當勞、百佳超市等，
算是居民生活的必經之地。

2011年11月分租的商舖連夜撤場，我們自行擔下整間舖的租金。
我們與房東協調租金，房東說只能打9折，優惠半年，即為16200RMB到2012年4月。

年後至今，生意都不好，要嘛太熱，要嘛下雨。
去年是小賺幾個月，租金高了、再加上天氣、景氣，今年是大賠幾個月。

另外，商場在2011年5月重新裝修隔間並賣斷給小業主，租金翻倍，裝修前的商舖都不願
意再做。在2011年8月重新開幕之後，商場跟鬼城一樣，空空蕩蕩的。對我們是還好，因
為我們有一個門開在內街，我們也有很多媒體曝光，但商場的人流是跟沒有一樣。

至今仍是如此。許多舖已經空了很長時間，業主都是降價租。即使租出去的，因商場不旺
、景氣淡，降租的也多有所聞。比如我們隔壁，原來開13,000RMB，現在8,000RMB；隔壁
的隔避原來開12,000RMB，現在8,000RMB；我們對面3,500RMB。只有我們還在交18,000RMB
。

與房東討論，他不能降租的幾個原因：

1. 東山口這條街就是有這個行情，租金依市場訂價為合理，你們做不下去是你們經營水
平不夠，不做換別人來做也無所謂。

（我們認為：這個舖位在商場，即使有門對外開，但為內街，不能跟主街行情比。
況且，我們都做不下去，還有誰敢來租？）

2. 他有他的經濟帳，他降租給我們，他怎麼辦。租客可以走，舖是他的，他不能走。

（他跟他太太都沒有在工作，即我們交的舖租是在利息之上，還要付他們的生活費。我們
租了3個月後，他們去加拿大賞楓3週，再之後幾個月去濟州島。）

3. 如果要他降租，他寧可不租，找別人來租或賣掉。

4. 他降了一次，若我們還是做不起來，是不是還要再降？降了再降，也根本不是辦法。

我個人認為做房東有人租房能cover貸款利息就已經不錯了，他們又要租客付利息還要賺
錢，並且所有租賃稅都是租客支付的。

他有本事養到這家店利息付清，他收了租愛如何就如何，我沒意見。
可是現在不是。
我們幫他付利息，還有加他兩公婆的逍遙費、生活費，然後最後這家店還是他的。

並且租金那麼高，我們也跟他討論過很多次，請他讓一點租，給我們一點生存的空間。
他還是搬出上面那一套。

這些事情讓我們覺得很嘔心，怎麼可以滿嘴骯髒話講得那麼振振有辭，冠冕堂皇。
也因為我們自己的經濟壓力，想要放棄這家店。

不代表以後就不做了，但我們覺得這家店至少要做到不賠錢。其他的B2B或副業，是我們
的價值。沒有必要再拿那部分去貼這家店（養房東）。

租金太高、淡旺季因素，賺4個月賠8個月，發自內心覺得不值得。

但是我們在這家店也花了很多錢，至少就兩個月押金，36,000RMB，裝修材料加人工約
60,000RMB。如果可以當然希望能拿一點回來。

我們目前有個計畫，不知道可不可行，牽涉到合同及法律問題。

我們店裡有一些問題，比如

電容不夠，經常跳閘，

太熱（商場中央空調不冷且我們為首間舖又全為玻璃，每天都東曬，貼了隔熱膜有點幫助
但還是很熱），

商場不開門（據說是風水因素，我們旁邊的商場大門已經很久不開了，開另外兩扇門）

想寄一封信給房東，讓他改善。

預期是：當然不會改善（因為我們自己都已經跟商場溝通過很多次了）

至此並提到在這個環境根本沒有辦法經營，而房東無力提供一個可以經營的環境，我們要
求停止合同並退回租金或是降租。

我們現在在租賃合同備案的租金是6,000RMB。
若我們透過法律途徑去爭取，因為在我們私下簽的合同裡，並沒有說明“租金依此私合同
為準”的字意，當時去備案時也沒有簽過任何“附則”。

一般來說，若違反國家法令法規，法令法規的效力應大於私人合同，官方備案過的合同的
效力應該也大於私人合同。

若我們私下簽的合同違法或有瑕疵，若真走向法律途徑，法令法規及官方備案的合同應會
替我們爭取到一些東西。

可是我又覺得，所有人去租賃合同備案都會低報租金。
（房東還會一付“感謝我大恩大德”的表情跟房客說：“我幫你省了好多租賃稅啦。”）

如果這方法可行，那還有誰會繳那麼高的租金？
房東以前是律師（現在很輕鬆不用工作），我滿擔心跟他搞這套反而被搞得更慘。

或是以我們外國人身份，有什麼資源或途徑是我們可以去尋求幫助的？

請大家幫忙給點意見。謝謝！！

如果必要我可以把私合同跟官方備案合同的掃瞄檔放上來。
請大家幫忙看一下。

--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 14.146.33.163
※ 編輯: earlobes        來自: 14.146.33.163        (08/22 17:12)
推 hsiawenc:其實對你們挺不利的。
推 isaacc:我很同情妳，但看起來妳們得要負擔這些學費...要不然賠更多
→ isaacc:妳們碰到不對的timing所以高價租鋪，還投入六萬裝潢費用
→ isaacc:不知合同簽了幾年?妳押金是否拿得回來?
推 isaacc:他若堅持不降房租，我看不出來他哪邊違約耶?
→ earlobes:就是說官方備案是6000，我們簽的合同是18000
→ earlobes:我們簽了5年，合同是說乙方提前解約就無法拿回押金
→ earlobes:第三四五年都有遞增。失策是在於 當時簽1萬就開心 但分租
→ earlobes:的跑了我們就好可憐
→ earlobes:謝謝兩位重量級前輩的意見。: )
→ sagarain:合約沒有違約他一點也不會擔心 他只擔心沒人付租金
→ sagarain:要想的招式是要他擔心的 你提得都是你擔心的 對他沒傷害
推 hhcelll:簽五年喔,那租金幾乎是拿不回來了吧
→ hhcelll:要不要試試看找人來頂,如果找不到那只好自己損失了
→ sagarain:太熱這種東西應該不會在合同裏 跳閘他會找管理員跟你講
→ sagarain:我建議是設好停損點 該斷就斷 不要去想房東怎麼收那麼多
→ sagarain:那是他家的事
推 qibusini:租房的陰陽合同哪份有效﹐要看你們實際履行的是哪份合同
→ qibusini:哪份合同是你們的真實意思表示﹐根據你說的是貴的那份﹐
→ qibusini:這點上你最多也隻能向稅務局舉報房東少交出租的各種稅。
→ qibusini:太熱和不開門應該不會在租房協議裡被約定為可解約的條件
→ qibusini:吧。至於經常跳閘﹐理論上你可主張房東承擔因此給你帶來
→ qibusini:的損失（若電源是房東提供）﹐但在實際中舉証很難﹐為這
→ qibusini:訴訟更可能得不償失。
→ qibusini:建議設定止損點﹐適時放棄押金退出吧﹐免得損失更多。
推 victoraza:你要做的就是做好準備退出，然後以這種準備去談。
→ victoraza:談不下來就退租換隔壁。 看起來合同對方沒有問題
→ sagarain:如果去租3500的 一個月就省出1萬多 過去的就讓他過去吧
→ sagarain:如果能找到下家更好 有多少補多少
→ sagarain:等到合約到期租不出去房東才會著急
推 kinggod:是我會選擇退出  這商場已經死了  早退早解脫
→ kinggod:你們最失策的是分租退的時候應該想辦法重談租賃合同
→ kinggod:但現在  早點停損吧!!  點不對硬撐也枉然
推 faku:我也贊同幾個前輩所言,若真的是虧錢,那就早設停損點,若只是覺
→ faku:得剛好打平或小賺,而眼紅辛苦錢交給房東躺著賺,其實這很難評
→ faku:論,也許商場真的掛掉了,大家頂多賠了押金跑了,房東要承擔日
→ faku:後變鬼屋的風險,我們都會習慣去看別人在公司做多少事或賺多少
→ faku:,因為不是當事人,真的很難盯個24小時,甚至可能只看到表面,
→ faku:不如專心把心力放在開源, 想想要如何去開發市場, 這個部份潛
→ faku:力無限,比較值得花心力去思考! 加油..
→ earlobes:謝謝大家的意見! 我們本來是想用"陰陽合同"跟其他訴求做
→ earlobes:為一個談判的籌碼，不過似乎不可行。關於開發市場我們認
→ earlobes:為一個單點的零售我們已經做夠了，之前打算做B2B或客制品
→ earlobes:但又轉念回來，就算那些真的能賺到，為什麼要拿去貼補店?
→ earlobes:一個單點的coverage有限，這家店也有其限制，我們大部分
→ earlobes:是常客，租金1萬旺季我們可以賺錢，淡季差不多不賠，但
→ earlobes:1.8萬我們真的做不到。不過那是另一個話題了，謝謝大家
→ earlobes:一語點醒夢中人，幫我省去了無謂的嘗試。謝謝!