Re: [討論] 租賃合同法律問題*租金

[hsiawenc (↙㊣煞氣a 發哥↗)]

《合同法》第九十四條　

  有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
　　（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行
          主要債務；
　　（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
　　（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
　　（五）法律規定的其他情形。
　　
《合同法》第九十六條

　當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當
  通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲
  裁機構確認解除合同的效力。

　法律、行政法規規定解除合同應當辦理批準、登記等手續的，依照其規定。

《合同法》第一百一十四條

　當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可
  以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
　
　約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；
  約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以
  適當減少。
　
　當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。


最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條

　當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基
  礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平
  原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。

　當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百
  一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。



[簡評]

稅的部分
納稅義務人仍然是房東，只是雙方通過合同約定將等額費用作為由你承擔的債務
換言之，沒有繳納這筆稅，如果真要被限制出境，那個倒霉鬼也應該是房東，而不是你
所以不要擔心

違約金的部分
你可以計算一下房東的直接損失有沒有超過兩個月押金總額
如果沒有，那就給他告啊，而且你可以當庭抗辯約定的違約金過高，要求法院適當減少之
如果法院支持你的抗辯理由，在這情況下，他也不算勝訴
則頂多就是訴訟費用各自承擔一半

至于“後續期間”的租金
不曉得你們跟房東正式通知解約了沒？（有無證據？）
如果都只是口頭說說的話，那還是要補個證據比較好
你們就用郵局EMS將“解約通知書”發給房東，EMS會記載何時對方簽收，簽收時解約
如果EMS被退回（拒絕簽收），你們就找居委會的人協同一起直接送達房東家
如果房東還是不願簽收，至少在居委會人員的見證下，將解約通知書留置送達
（也就是通知書就留在房東家的現場）
以上送達非常重要！完成后，你們的合同才算是解除了，從解約當天起算再無所謂租金


※ 引述《earlobes (生活中多點感動)》之銘言：
: 今天跟房東談判，
: 他說兩個月押金為違約金，租賃稅依合同我們必須繳清。
: 他會告到底。
: 而且他們本身都是從事法律行業，他們知道他們的勝算。
: 我們說了我們的立場，他有兩個月押金三萬多，一萬多的稅，他也要去告。
: 之前有人擦撞他車，對方要賠500元，不給，他告上法院，最後對方賠5000元。
: 最後兩方無法達成共識，我要交回鑰匙，他不肯收，
: 他說 "你沒有交接完畢，稅沒有付清，我無法收你的鑰匙。"
: 意即還算我們繼續在使用這個商舖。
: 若真走向法律途徑且我們敗訴，我們要負擔: 稅+訴訟費+這段期間商舖的租金。
: 甚至他還說他會寫信給出入境管理局，說我們不誠信、欠稅，
: 讓我們在付清之前無法出境。
: 我找了一些法條，但他解讀如下:
: 《稅收徵收管理法實施細則》第三條規定，“任何部門、單位和個人作出的與稅收法律、
: 行政法規相抵觸的決定一律無效。納稅人應當依照稅收法律、行政法規的規定履行納稅義
: 務。其簽訂的合同、協定等與稅收法律、行政法規相抵觸的，一律無效”。
: 根據《個人所得稅法》的相關規定，對出租房屋獲取租金所應繳納的營業稅、個人所得稅
: 的納稅人是出租人，違反了稅收征管規定，屬無效合同條款。
: 根據《合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規進行強制性規定的合同無效。
: 根據《合同法》第五十六條的規定，無效的合同條款自始沒有法律約束力。因此，出租人
: 無權要求承租人承擔他自己應繳的房屋出租稅金。
: 房東: 即使所有法條規定出租人必須繳納租賃稅，但是沒有一條法律言明"出租人
: 不能轉嫁稅費給承租人。"我們的合同已經說明稅費由承租人負擔，這並沒有違反法條。
: "違反法律、行政法規進行強制性規定"的意思是說，如果雙方約定不報稅，才是違反法
: 律及行政法規。但轉嫁稅費並沒有違反法律及行政法規。
: 他的說法解釋了我的疑問，看過網上貼的實際案例:
: “如果租賃合同上明確了房屋租賃稅費由承租方承擔，也就是說，你是按已稅後的價格租
: 給承租方的，該約定有效，承租人如果不交，你可以先墊付，然後起訴法院向對方追償"
: 真實的案例，兩屆承租人3年沒有繳納房屋出租稅費，而且後面承租人一個已經搬走半
: 年多，房東得知後，分別在兩個地方法院起訴兩屆承租人，都得到勝訴，法院依據爲“無
: 約定按法定，有約定依約定”。
: 按房東的邏輯，這就可以解釋了。
: 我現在好痛苦，有人可以給我一點建議嗎。
: 謝謝!

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  背起行囊遠赴大陸工作，初來乍到如何是好？遇到法律問題咋辦？還有啥該注意的？
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推 hhcelll:高手
推 earlobes:感謝發哥。我要多想想。以前老闆說 做人要厚道 正直 不欠
→ earlobes:稅 不欠工資 不欠貨款 可是這個房東很難溝通 得理不饒人
→ earlobes:貪得無饜 即使是我們違約 我們也替他想過 押金也夠補
→ earlobes:可是他還是完全沒有一點退讓 所以我就很吞不下這口氣
→ earlobes:一兩萬 說多不多 說少不少 我現在也很情緒激動 再想想
→ earlobes:感謝發哥!!!!
推 earlobes:更何況租賃稅本質是他應繳的。白紙黑字我們簽了沒錯，但
→ earlobes:有押金夠，其他水電管理費我們用的我們也繳清了。所以現
→ earlobes:在整個很鬼打牆 orz... 再次謝謝各位的建議。
→ hsiawenc:處理法律糾紛要不卑不亢不疾不徐，如果讓對手發覺你緊張
→ hsiawenc:或者慌亂，就知道你可能沒有啥底氣，自然想多嚇嚇你看看.
推 earlobes:他說他明天要出國。所以我必須試著爭取時間，在他走之前
→ earlobes:送到。
推 earlobes:問題: 兩個月押金(保證金)是否可視為對房東直接經濟損失
→ earlobes:的補償? 合同 違約方應以等額於押金（保證金）的金額做為
→ earlobes:違約金予以賠償。若仍不足彌補因此而造成之直接經濟損失
→ earlobes:違約方仍應作出賠償，賠償應以實際損失為准。
→ hsiawenc:中間有比較複雜的論述過程，但結論總的來說差不多是這樣
→ hsiawenc:，只是應以法院的最終裁決為準。
推 jimmyrocker:先以EMS發解約通知。其他以後再說，畢竟錢在你們口袋
推 isaacc:推!!!
推 earlobes:謝謝各位前輩!!!!
→ hsiawenc:這個也算是一個經驗，以後還是先多多瞭解法律規定比較好
推 faku:換個角度想, 立場對換的話, 房東的心態並不是想佔人便宜, 只
→ faku:能說房東不想吃虧罷了!
→ faku:今天只是費用小於押金, 我們自己就可以看淡它, 但如果今天費
→ faku:用大於押金的話呢? 舉例有人要退房前, 搞了一堆費用大於兩月
→ faku:的押金就跑了, 然後和房東說..那兩月押金我不要了, 當補償..
→ faku:這樣房東會接受嗎? 同理..在房東立場, 他沒想人佔人便宜, 只
→ faku:是堅持不想吃虧, 因為毀約的又不是他, 他照合約沒收押金是合
→ faku:理, 那多的費用為何是房東該出的?
推 earlobes:嗯 也有道理 只能說人人心中都有一把尺