94年第三題-併付拍賣
重點:
（一）併付拍賣的要件
（二）若土地上的建物是違章建築時，對併付拍賣的影響
（三）土地上的建築物並非土地所有人所建時，對併付拍賣的影響
（四）除了掌握條文要件外，可以將學說上對併付拍賣的解釋一併陳述
擬答：
（一）按民法第877條規定,併付拍賣的要件如下:
1.建築物須為土地設定抵押權後始存在
2.建築物須為土地所有人所建
3.須建築物語土地有併付拍賣的必要
本件，建築物的建成是在甲設並抵押權之後，且若非將房子併付拍賣將使抵押物
的出價過低或無人應買，對抵押權人而言即有併付拍賣的必要。茲有疑問的是，
「違章建築可否併付拍賣」及「建築物非土地所有人所建，是否有民法第877條的
適用」，分析檢討如下：
1.違章建築可否併付拍賣部份：
(1)拍賣的性質，通說及實務見解認為是「私法上的買賣關係」，是以，解釋上，
能成為買賣契約標的物者，皆可以以之為拍賣的對象。
(2)違章建築的最大特色在於違章建築不能辦理所有權第一次登記，以致無法辦理
所有權的移轉登記，惟此時，依照實務見解仍可以將「事實上的處分權」讓與受
讓人。故，違章建築物仍可以為買賣契約的標的物，而成為拍賣的對象。
2.建築物非土地所有人所建部份：
從民法第877條規定的文字觀之，併付拍賣的要件為建築物是「土地所有人」所建，
是以若建築物非土地所有人所建的情形，是否有併付拍賣的適用，解釋上可能有疑義
(1)否定說：基於物權法定主義，物權的內容不得創設，民法第877條既定
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