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原文作者是在是2013~2014年時寫這篇文章,而台灣的房市是在2014年正式反轉開始下跌 現在回來檢視一下這篇3年前的文章,真的蠻有趣的, 也很佩服在當時大家一片看好時, 這篇文章的作者可以冷靜分析後提出這樣的見解 ================================ 原文出處 : WETALK房地產版 作者 : 良心投資客 發文時間: 2013/5/3 原文內容 首先,先跟大家說清楚,我是個專業投資客,在這市場超過十年的經驗了。 在 SARS 最低點買了南港的國宅,之後 06 年買了新莊,07 年買了新店, 09 年進軍高雄,靠著時運,過去幾年真的賺了不少錢。 目前我手頭的部位,大概都清空了,只留著台北市一兩處精華地段的公寓等都更。 在這個討論版,常常看到有人拿著很多理論唱空房市,認為房價接下來會崩盤, 也會有我的同行投資客,告訴大家房地產只漲不跌,過去幾年沒買的都虧大了。 我想,如果我是剛入社會,想要買房的年輕人, 一定不知道該聽誰的,好像兩邊都蠻有道理的。 因為我過去在房地產真的也賺了些錢,我想這也是我該回饋社會的時候了, 所以我會在這篇文章,提供我的看法,讓想買房的年輕人做個參考。 首先就先來回答一個大問題,到底是那些說人口紅利理論的看空者正確, 還是說台灣有錢人很多的房市看多者正確呢? 以良心投資客的個人看法與經驗來說,其實兩邊都有正確的部分, 但也都故意忽視另一邊的看法也有合理之處。 簡單來說,一邊就是故意要看空,另一邊就是故意要看漲。 只聽信兩邊任一邊的說法,都是錯誤的。 簡單來說,房價會漲會跌,並不是一兩個指標可以輕鬆判斷的。 要考慮的因素非常多,任何告訴你因為某某原因房價就會漲或跌的人, 通常沒有告訴你事實的全貌。 良心投資客我,對於北部的房市比較熟悉 (雖然投資過高雄也賺了,但畢竟不住在那邊,不敢說是專家), 所以接下來我會針對看多看空者的論點,告訴大家什麼才是正確的答案。 1. 看空者的第一個理論,就是台北房價已經漲得太高了,處於泡沫階段。 無論從房價租金比、或是從房價所得比,台北的房價似乎都是全世界最誇張的地區。 所以,台北憑什麼有這麼高的房價呢? 未來一定會下跌 正確的看法: 台北房價真的很高,無庸置疑。 那些建商告訴你台北的房價其實不貴,都是在唬爛你的。 但是,房價已經太貴,就一定會跌嗎? 這要看你要從什麼角度來看了, 如果你看很長期的,對,泡沫一定會破,但是到底什麼時候破? 一兩年內破,那或許想買房的人可以等一等,但如果是 10 年後才破呢? 買房的要等十年嗎? 所以,簡單來說,台北房價的確過高,但永遠不會有人知道什麼時候會跌。 黃金漲到每盎司 1000 美金的時候,就有人說價格太高,未來會泡沫, 結果黃金一直漲到每盎司 1900 美金之後,才開始反轉趨勢。 2. 看空者的第二個理論,就是告訴你,台灣的人口紅利快沒了, 未來要買房的人越來越少,所以房價一定不會有支撐。 正確的看法: 因為看了這個論點, 良心投資客就花了些時間好好研究網路上關於人口紅利的文章, 畢竟我不是學經濟學的。在看了很多篇文章之後, 良心投資客下了這個結論: 人口紅利下滑,的確會對於房屋的需求造成影響, 但這部分主要會是自住客的需求, 也就是說,是有可能發生自住客的房屋需求減少, 但這是不是一定會讓房市崩盤, 那卻未必,自住客對於房市的影響大概是三四成左右, 市場上還有其他非自住客需求的力量。 所以人口紅利減少會對房市造成影響, 但別的因素有可能可以中和這個影響。 3. 接下來來看看認為房價還會漲的人的理論。 首先就是,台灣有錢人太多,這些人的籌碼很安定,不會賣,但未來還會持續買, 正確的看法: 台灣有錢人的確很多,良心投資客在過去幾年見過的有錢人真的很多, 隨便身家都幾十億在算的。 這些人或多或少都有好幾個房地產在手中, 有些人多的甚至一二十個物件長期持有。 的確,這些人手頭的房子,不賣就不會跌,會成為市場穩定的力量。 但是,他們未來還會不會繼續買? 以良心投資客認識的有錢人為例, 其實大部分的這些有錢炒房族,現在都很縮手, 可能手癢去楊梅或南部小小買一下,但其實都很小心, 有錢人都不是笨蛋,已經漲了一大段的房地產, 是不會增加持有的。 4. 看多房市的另一個理論,就是未來會持續都市化,就算人口紅利降低, 但人口會集中到台北市,所以就算台灣其他區域跌,但台北還是不會跌。 正確的看法: 都市化的確是台北房價不可能跌多少的主要原因。 台灣未來的人口絕對會更加地集中在大都會區, 所以這會讓台灣的大都會區的房價有強烈的支撐,特別是台北。 這個支撐,雖然不能保證台北房市還能續漲, 但卻能保證台北房市未來萬一下跌時有強烈的支撐 5. 看漲者的第三個理論,就是政府做多與陸資買房。雖然馬政府多次宣示要打房, 但都只是作作樣子,不會真的打。而大陸的資金充裕,大陸有錢人都會想在台灣置產, 所以台灣房市未來還是會漲。 正確的看法: 政府的確是想強力作多的,至少現在是。馬政府的第一季 GDP 這麼難看, 不靠房地產業幫他衝點數字,還能靠誰。 開放壽險資金重新可以進房地產更是一大利多, 所以政府的表態也算很明顯了。至於陸資到底會不會買台灣房地產呢? 如果未來真的開放,那肯定會有不少大陸有錢人來置產。 但他們只會買台北市最精華的地段,所以台北的大安區信義區會是主要的標的, 其他的地區,大陸有錢人是不會想買的。 看完以上五點,如果你還看不出未來的房市趨勢,那就要打屁股了 但送佛就送上西天,良心投資客我今天就講得明白點 未來的北部房市 1. 長期來看必跌,但 2~3 年內可能還會維持在目前價位。 而且未來就算跌了,不同區域也會差異很大 2. 台北市的最精華地段,未來應該不會跌,而且還有上漲的空間 3. 台北市的二線地段與新北的精華地段,如士林、內湖、板橋等,未來就算跌, 也只會跌一點點 (預計跌 5~10%) 4. 新莊新店淡水林口會跌比較多,但隨著交通建設的完成,還算有點小支撐 (預計跌 10~20%) 5. 桃園基本上會崩盤,雖然人口夠多,但購買力差,陸資也不會有興趣幫忙撐 所以,要買房,如果買不起北市精華段,至少可以買北市二線或是新北精華 可以保證你未來就算遇到房價大修正,也只會受到輕傷 至於想當投資客賺錢,良心投資客在這裡跟你保證,現在絕對不是個好時間點。 除非你是有好幾千萬的現金,想買台北市精華段,否則就別想靠投資房地產賺價差了 =========== 心得: 大致上來看,這位投資客在三年前發的文,大方向都說對了 2014年接下來幾年...真的都是跌, 但他當時認為台北市精華區不會跌 過了3年來看....現在是連台北大安區和信義區都在跌了。 而且跌幅都比他預測來的更大,台北市很多地方去年一年就跌了快10% 雖然有小地方沒有說中,但這位投資客已經很厲害了。 因為在2013~2014這段市場瘋狂的時間,當時社會氛圍一片看好。 當時房版幾位知名的炒房客,還一直大力鼓吹年輕人去貸款40年來買房 這些炒房客還po文說: 貸款40年買房...這是你翻身的唯一機會 在2014時年輕人如果選擇出國玩買手機..而選擇不買房的話 當時氛圍就是指責說 "" 不上進不踏實,你現在不買房,會當窮人一輩子 "" ""破壞華人安居樂業的傳統美德"" ( 這個指責最好笑的 XDD ) 還有例如 "" 有錢人很多;他們不缺錢,他們不賣不會跌"" "" 陸資會來掃房,大陸人就要來買房了 "" 現在回頭看這些理由當然是很可笑....可是在當下的氣氛,能維持冷靜的人真的很少。 但也可以了解為什麼當時這些投資客要這樣喊. 因為.........年輕人不買房的話; 他們手上的貨要倒給誰??? ( 如果2014年時買房。 房價跌幅的價差....可以讓你出國玩幾十次 ) 未來房價會反彈;還是進一步急遽下跌; 沒人知道。 只知道3年前把房產物件獲利了結....空手等看好戲的投資客...他們應該蠻爽的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.251.240.13 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1486645316.A.83F.html ※ 編輯: changkurt (111.251.240.13), 02/09/2017 21:11:58
marcus176: 我前幾天才一個人去美國自助旅行12天,花九萬 好爽~ 02/09 21:16
marcus176: 能租房還背什麼房貸,背房貸生活沒品質沒保障 02/09 21:17
crazydog44: https://goo.gl/9ZFSx7,看看這篇一堆要退上河園,當 02/09 21:22
crazydog44: 年版上五股王講的口沫橫飛還一堆人排隊搶紅單,不勝唏 02/09 21:22
crazydog44: 噓 02/09 21:22
crazydog44: https://goo.gl/9ZFSx7 02/09 21:23
paul0917: 買預售就是這樣 02/09 21:26
qwert1122: 只有第5點對 桃園崩盤 02/09 21:28
wsx1983: 我比較對真自住只有4成的看法,真的還假的?太誇張了 02/09 21:52
s7024546: 其實我很好奇,再過個10年北市屋齡30以下的到底還剩多 02/09 22:05
s7024546: 少? 02/09 22:05
yulun1984: 照這篇的話也差不多該找房了 02/09 22:17
uebahantw: 套套覺得不接刀的都是魯空 那自己為什麼不去幫別的套套 02/09 22:19
uebahantw: 解套 02/09 22:19
anachronism: 不覺得是良心 02/09 22:30
stevenme: 現金為王~~ 02/09 22:32
AIronKuma: 真的有兩把刷子的投客應該是這樣.. 02/09 22:32
blueseas: 因為套套也被套,那來的多餘資金幫別人解套? 02/09 22:37
cchaha: 其實很多地方講錯 02/09 22:43
wsx1983: 3年前的文,再不買明天更貴的時期,有這種結論算厲害 02/09 22:45
aloness: 講大陸人會來買基本上就錯了…你看陸資買房是鎖定什麼? 02/09 22:47
aloness: 豪宅,商場,商辦,都是正統投資性產品…一般住宅買的比 02/09 22:47
aloness: 例很低 02/09 22:47
aloness: 大陸人想買台灣房的比例很多,畢竟是私有土地 02/09 22:48
aloness: 但房積金不適用+國內銀行不會放貸+外匯管制(除非台灣賣方 02/09 22:50
aloness: 願意收人民幣),這些原因根本上限制了可以購買的族群 02/09 22:50
drmfs01: 買房也是可以12天花九萬阿 =.= 02/09 23:02
mayoyo: 三年前敢這樣講,真的是良心投資客了! 02/09 23:03
pkjkimo: 希望桃園能率先跌到一坪15w以下~這樣才會率先反轉 02/09 23:04
ftrain: 超不準的。結果是他說最抗的跌的台北跌最多 02/09 23:10
asuscp123: 不同地段走幅趨勢大不同 02/09 23:16
QQ5566: 真的 台中無感 02/09 23:17
castalchen: 對於這些專家們 除了注意他們怎麼說 更要注意他們怎 02/09 23:22
castalchen: 麼做 02/09 23:22
castalchen: http://i.imgur.com/wHrmLXn.jpg 02/09 23:23
ganninian: 那你應該永遠都別買房才對 因為永遠會有投資客 02/09 23:25
hultese: 你覺得現在看漲的話快去多掃五間 準備翻倍賺啊 02/10 00:11
TokyoHard: 遜,我在台灣一個下午就可以花九萬了 02/10 00:13
godwed: 永遠會有投資客,不代表房價會永遠高 02/10 00:19
bigair888: 那就奇怪~我怎麼看實價登錄我們家土城這邊10年電梯大 02/10 00:49
bigair888: 樓怎麼要35-40萬一坪,新北蛋白區無感跌價。 02/10 00:49
ganninian: 房價高低 投資客還是會賺到啊 所以房價低 讓投資客賺就 02/10 01:13
ganninian: 無所謂了? 02/10 01:13
c760709: 台北市會跌最慘,房地產永遠是相對的 02/10 01:22
marcus176: 大陸人買台灣房?頭殼壞了嗎?去美國舊金山走一圈看看 02/10 01:37
marcus176: 吧 02/10 01:37
ID113: 他說林口跌比較多 結果是雙北唯一漲的 腦補文 02/10 01:54
claire6: 寫的很好... 02/10 02:48
max780417: 14年就下車了。 看周邊朋友投投 建商庫存有點多 02/10 03:50
pugipupu: 推 02/10 08:40
wj790418: 空空萬歲!! 02/10 08:44
tbere2002: 亂說 仲介快來反駁一下 02/10 09:30
fasciculus: 預測五個錯四個 02/10 11:22
haganin: 先知總是孤獨的。2013開始我也看不好出清手上3間房,跟朋 02/10 11:39
haganin: 友說即將反轉快跑,沒人聽我的,還被人笑 02/10 11:39
ronet: 說他講錯的人,請好好地把文章寫出來 02/10 14:51
airtrick: 預測抗跌的地方大崩,預測大崩的地方沒動 02/11 15:07