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網路好讀版:https://goo.gl/4xD83i 最近如果有在找房子的版友們應該會覺得奇怪 為甚麼打開網頁常常會發現一堆二樓頂樓掛在上面 好像二樓跟頂樓大家都住得不舒服,全都丟出來賣一樣。 其實不是。 不是住不好,而是因為二樓頂樓不好賣,平均流通期間長消化的慢,所以容易囤積。 所以今天就來說說為甚麼二樓頂樓不好賣,他的原理以及如何將風險降低~ 二樓 二樓其實說真的,有人說低樓層面中庭很吵,容易聽到小朋友嬉鬧聲甚麼的我都覺得還好 畢竟嬉鬧聲不是24小時,而且聲音是往上竄其實差別真的不大 採光也是見仁見智,低樓層對面無遮蔽的,採光也會比高樓層棟距近的來得強。 最主要是因為管線轉折的問題。 即便是現在新的大樓,還是蠻多是在二樓轉折的 這是物理上無法避免的設計缺點 如圖:http://i.imgur.com/DAqRGg6.png
因為一樓是大廳、店面、中庭、公設梯間等,只要二樓有排水孔的「下面」是空的 那管線理所當然當然是在二樓轉折的呀~ 而且化糞池也很難做到一棟一個,很多是共用,這個不轉折實在是很難達到共用 所以像是糞管或是廚房管,那種洞很大的 只要樓上白目把衛生棉或是大塊廚餘丟進去,或是小朋友手滑玩具掉進馬桶 圖片的轉折處相對容易堵塞 可是堵塞後樓上的水還是繼續下來 這樣第一個滿出來倒灌的當然就是二樓囉~ 還有一些狀況不一定是樓上白目 有時候剛好是同時用水量太大,轉折處來不及消化水就噴到二樓了 附上一張我表哥買房子不久後裝潢完的慘照 http://i.imgur.com/ga2vKPT.jpg
這個原因是頂樓洗水塔,要先把水塔水排出來,可是不小心一個量太大了 水管就像小宇宙一樣爆發了囧 不過當然現在新大樓遇到的機會相對低 一來是管線做的比較粗、比較好消化也較不容易堵塞 二來是新大樓的管理通常較好,約半年一年會請人去你家裏通一下確保不會塞 另外因為通常容易甚麼東西都往馬桶丟的通常是: 1.租客 2.社區倒垃圾麻煩是要等垃圾車的。 所以如果你是找優質的新社區、三房或以上(因為樓上租客容易多的是套、二房) 有24小時垃圾集中處,又定時請人來疏通的話,爆管機率就還好 但我個人覺得還是有風險啦囧 而且我客戶都自住跟我買一間房子多半要住個五年十年 就怕萬一遇到整個心情就毀了,回到家很累不能休息還要處理問題 這誰受的了 所以從業以來成交7X間沒有二樓XD 真的會讓我想推的二樓,除非他真的便宜、社區又優質 或是樓下有住家,或是有露臺(已做雨遮)等特殊加分條件..... 不然因為親人的遭遇,通常都不太想推QQ 可是真的要說的話二樓還是有優點的呢!! 例如家中有小朋友很爆走,晚上怎麼跑跳都不會有人抗議XD 電梯在很樓上時不用等,直接走逃生梯上去 就是看大家怎麼取決囉~ 雖然我個人是不大推...因為如果未來要轉手處理,是也真的不好賣囧 -- 信義小魯: (疑難雜症免站內信快速諮詢專頁) https://www.facebook.com/sinyi.ptt.overshot/ 陸陸續續把自己寫的文章移過去方便大家檢索諮詢囉~!! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.40.65 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1498643792.A.75A.html
j2796kimo: 感謝 06/28 17:58
NSYSUEE: 小朋友跑跳別人來抗議還好,你樓上小朋友跑跳你的火會更 06/28 18:00
NSYSUEE: 多,祈禱三樓朋友很乖 06/28 18:00
大樓沒辦法... 就算不是二樓,除了頂樓每個都有可能~
black205: 推好文 06/28 18:02
KrisNYC: 寫得挺好 06/28 18:03
CashHunter: 感謝分享,想問頂樓的優缺點 06/28 18:10
Triumvir: 推 06/28 18:10
gogin: 我以前住過2F 以前還被人問過 為何住2F不走樓梯 06/28 18:11
gogin: 有的時候走樓梯 比等電梯還快....管理費公用電費也要繳 06/28 18:12
gogin: 這也是討厭的地方之一 06/28 18:12
Milktea13: 推優文,解釋的超清楚 06/28 18:17
redlance: 頂樓漏水2樓漏尿 06/28 18:19
ronet: 等待頂樓分析好文 06/28 18:23
dragontwo: 1 06/28 18:36
LimYoHwan: 你說出來 買2f的魯套怎麼出貨 06/28 18:36
inconspicous: 馬桶爆炸好可怕 06/28 18:38
俗稱爆屎管,我不銷售二樓就是怕我客戶買了 萬一半夜爆屎管怎麼辦囧
lostkimo: 想知道頂樓的問題。 06/28 18:41
頂樓...下次寫=)
zxcas: 不錯的心得分享 06/28 18:41
yihungsky: 推 06/28 18:45
r2038182: 4樓好像也不好賣 06/28 18:47
四樓現在真的還好耶! 遇到全部都滿意跟我說因為四樓不要的...1個XD 阿可能因為我客群都年輕人啦~~
wangdon: 2樓有付管理費為什麼不能搭電梯,就是要搭! 06/28 18:48
ohmama100: 住二樓水管真的會爆,廁所還有屎味。二樓跟頂樓都不好 06/28 18:54
kchy: 推好文 06/28 19:00
Dural: 公寓二樓也是轉折嗎? 06/28 19:01
公寓不一定喔喔喔喔 不過因為我一間公寓都沒帶人買過所以我也沒特別研究 (因為桃園還不至於很貴,買管理好的舊大樓都比公寓好我覺得) 但根據我之前幫屋主賣的經驗 二樓即便管線有風險,也比4樓好賣好幾倍... 公寓真的不知道為什麼,爬到三樓都還算輕鬆,但一口氣爬到四就很累囧 ※ 編輯: overshot (42.73.40.65), 06/28/2017 19:08:49
jagin: 推 好文 06/28 19:03
bboy1117: 推 06/28 19:09
zoze: 頂樓為什麼不好? 06/28 19:12
hitoma: 太熱又會漏水吧.... 06/28 19:13
sospeter: 推文有盲點,臺北數十萬戶的公寓二樓很值錢,比上面幾 06/28 19:13
sospeter: 樓都貴 06/28 19:13
molecules: 推 06/28 19:14
bitlife: 好文推 06/28 19:19
a001ou: 公寓有一樓抗,這篇講大樓好嗎 06/28 19:27
bibiadodo: 好文,至於頂樓大概低預算的自住不推,大多有死忠客源 06/28 19:27
cicatrix: 我賣過很多二樓,新大樓管線比較不會出問題,但是大家 06/28 19:33
cicatrix: 還是會用這點打槍。 06/28 19:33
F0r: 透過設計,還是可以讓2樓不產生轉折 06/28 19:48
zhi5566: 不買二樓 頂樓 但硬要選一個 頂樓一定優先不買 很多社區 06/28 19:49
zhi5566: 鉺漏管線還沒爆 頂樓就先漏水 06/28 19:49
keorik: 推好文 06/28 19:55
chocopoodle: 推 06/28 20:06
golover: 管線改斜的,管徑改大都不是問題 06/28 20:19
TFTOLED: 有的1樓還是有住人喔,你吵下面還是會上來炒 06/28 20:28
fytnship: 推這篇解釋跟附圖 新手可以參考 06/28 20:42
planta: 多一點知識分享,少一點口水,房版風氣愈來愈好! 06/28 20:56
petguy: 其實也要考慮小偷好爬又好偷 又可能被偷窺 06/28 21:00
abclalala: 請問如果1樓有住家的話,就是在1樓轉折嗎? 06/28 21:07
Ensidia: 公寓二樓比較沒這問題 層數少 而且管線設計也不大一樣 06/28 21:07
Ensidia: 至於華夏2樓 以前住過 住兩年只有小爆過一次 06/28 21:08
Ensidia: 但是會有各種奇異味道(屎味 肥皂味 煙味)是常態 06/28 21:09
staran: 請問公寓一樓為什麼不推薦? 06/28 21:17
shating19: 推一下,對新手很有幫助,另期待頂樓分享 06/28 21:20
asdf159000: 推 長知識 06/28 21:25
a001ou: 公寓1樓貴很多,因為1.大前院2.不用爬樓梯3.侵占路邊車位 06/28 21:30
a001ou: 所以使用空間比權狀顯示的大不少 06/28 21:30
will625: 推 06/28 21:35
dalepp: 推 期待下篇 06/28 21:39
loginable: 謝謝分享 06/28 21:39
d147258: 以前租房在二樓,下大雨就會水漫套房,來通水管的師傅跟 06/28 21:43
d147258: 你說一樣的話 06/28 21:43
Neymar: 電梯頂樓好處就是安靜,不用怕樓上有人吵。 06/28 21:58
myben8: 我住頂樓,就怕漏水吧。好家在住到現在是沒漏水 06/28 22:14
myben8: 還有頂樓會水壓不足一定要裝加壓機,隔壁戶如果裝傳統式加 06/28 22:16
myben8: 壓機那就真的很吵了 06/28 22:16
a187: 新大樓的頂樓難賣是因為都特別貴 06/28 22:19
fortinet: 現在新大樓頂樓很多都做成特殊格局所以賣特別貴 06/28 22:27
joy25881371: 優文推 06/28 22:39
solothurn: 二樓還有怕在車道上方 文山某社區為車道做完防滑工程 06/28 22:40
solothurn: 後 每仼主委都被該二樓住戶告 06/28 22:40
phisally: 這篇我快笑死 推 06/28 22:41
newstyle: 頂樓視野最好,如果防水做得好的話是不錯的選擇 06/28 22:57
newstyle: 四對西方人來講是吉利的,代表穩定,因為一張桌子有四個 06/28 22:58
newstyle: 腳才能穩定~~下盤穩固了,家才能穩~ 06/28 22:59
newstyle: 四樓缺點不是因為諧音死不好,而是太低沒有view 06/28 23:00
zeroyaking: 大樓的四樓~是買方殺價藉口之一 公寓四樓 真的是爬高 06/28 23:05
s0450336: 二樓跑跳一樓會抗議吧 06/28 23:08
HAVEaCAT: 謝謝分享 06/28 23:13
waldfantasy: 頂樓優點多過缺點 06/28 23:15
guns5150: 一樓是公設零店面,但有一間廁所,也是在二樓轉折嗎? 06/28 23:20
zhi5566: 傻了才覺得view重要台灣街醜的要命景 看一堆鐵皮屋違建 06/28 23:24
zhi5566: 頂樓熱冬冷夏熱 朝哪邊都沒用 漏水只是早晚 沒有做好這事 06/28 23:25
starmi: 臨路二樓也很悲劇 吵死了 06/28 23:35
cutesuper: 二樓要好賣只有公寓而已XD 06/28 23:41
liorio: 那如果有些新大樓沒有二樓,直接挑高從三樓開始,一樣會 06/28 23:41
liorio: 有轉折問題嗎 06/28 23:41
cutesuper: 另外管線這篇專業 幾年前單位馬桶塞住 禍首居然是咖啡 06/28 23:42
cutesuper: 杯 哇靠 為什麼有人會把咖啡杯丟進去啊 06/28 23:42
tbere2002: 好文 可以分析頂樓嗎 06/28 23:51
billiomos: 推 06/29 00:00
celhw: 推頂樓,有景觀又不怕炒。隔熱防水做好就好了。有景觀的房 06/29 00:28
celhw: 子比起沒景觀的房子住起來心情真的好很多。 06/29 00:28
iamjater: 想太多了吧,2.3樓才是市場流通快產品,1樓跟頂樓因為 06/29 00:51
iamjater: 單價高,反而不好賣。(可停車或無產權頂加) 06/29 00:51
nanafun: 推 06/29 01:38
jinmin88: 我買二樓的原因是因為露臺 不用拿棉被去頂樓曬很方便.. 06/29 05:26
jinmin88: 希望不要遇到管路爆屎的問題QQ 06/29 05:27
askl817: 頂樓除了漏水還有加壓馬達,如果你家電器也在同一條線路 06/29 06:02
askl817: 你會發現電器很容易壞,然後電燈容易因為馬達在轉一直閃 06/29 06:02
askl817: 除此之外電梯一但壞掉要爬很久,我層經住過2XF爬到死 06/29 06:03
pk0943: 頂樓露台會比2樓露台好 06/29 06:53
luckydragon: 優文推 06/29 07:31
monologist: 我們社區是3-4年房,昨天社區群組2樓在說地板淹水的 06/29 07:35
monologist: 事,真的很慘,又臨路XDDD 06/29 07:35
monologist: 建議還是不要碰2樓比較妥當,貴的房子一樣有這問題 06/29 07:38
zyfan: 我家水管轉折在三樓 06/29 07:50
lina31210: 想問挑高沒二樓跳三樓的管線轉折 06/29 07:55
PPTAlex: 我住頂樓~從此之後就沒聽過有蹦蹦跳跳的聲音了~ 06/29 08:35
PPTAlex: 完全沒感覺有加壓馬達在轉的時候電燈會閃一下呢 06/29 08:36
bimboo: 推小魯~ 06/29 08:58
bryant780417: 推 詳細說明 有用的資料跟觀點 06/29 09:03
owhaha: 對轉折戶最好的方法是管委會找人定期通轉折戶底下的管路嗎 06/29 09:09
archon: 為什麼小朋友在二樓跑跳不會有人抗議... 一樓沒人嗎(?) 06/29 09:19
LeeAnAn: 回樓上如果一樓有住戶就會抗議 06/29 09:43
sospeter: 推文是指大樓,公寓的2樓剛好相反反而較貴 06/29 09:44
antiall: 現在大樓一樓有住人的? 還是店面會跟你抗議? 06/29 09:45
atten: 我自己親身碰到3F爆水出來,樓層高的盡量5F起跳。 06/29 10:10
katono: 優質好文 06/29 10:12
doggie175: 頂樓很安靜,通風又好,窗戶對外看不到別人家。 06/29 10:16
jack751: 租過3樓,廚房也是會冒水,每4月通樂一次 06/29 10:22
newnewjun: 推推,很受用的文章 06/29 10:26
Csy065: 推實用 06/29 10:42
arxing: 長知識推一個 06/29 10:53
ronet: 出來幫二樓頂樓消毒的一堆,應該是真的了 06/29 11:12
widn2129: 現在大樓沒在用化糞池了,這觀念很舊了 06/29 11:17
billabong66: 感謝分享!頂樓除非是特色戶否則價格一定比他樓下那 06/29 11:50
billabong66: 戶便宜,最近看房是新建案的大樓,業者解釋了他們頂 06/29 11:50
billabong66: 樓的防水塗了三層防水之類的,但我老公說沒有放海綿 06/29 11:50
billabong66: 物料做墊底仍有機會漏水,所以頂樓跟二樓絕對有詐 06/29 11:50
mrschiu: 化糞池要看那個位置有沒有衛生下水道... 06/29 12:02
StevenAn: 如果法定的空地有綠化種樹的話,2、3樓看出來剛好樹梢也 06/29 13:25
StevenAn: 挺舒服的 06/29 13:25
zhi5566: 我住過頂樓遇過漏水 找人來補 師父跟我說沒有不會漏的防 06/29 14:20
zhi5566: 水工程 只有早晚 台灣潮濕又容易下雨 在好的材料有一天 06/29 14:20
zhi5566: 也會被腐蝕 除非上面直接做鐵皮 06/29 14:20
fallujah: 認真文一定要推 06/29 14:22
wei2115: 推,謝謝您 06/29 14:32
loneyrabbit: 筆記 剛好想買營 06/29 15:23
loneyrabbit: 房 06/29 15:23
aero021: 講公寓的 真的是從台北看天下......... 06/29 15:28
TDEK: 實用推!!2F爆管/頂樓漏水超麻煩,房價9折都不一定有人想接 06/29 16:10
boy3526: 公寓二樓還ok,電梯2樓真的就沒價值。吵所以無法開窗,衍 06/29 16:21
boy3526: 伸後續對流問題,採光容易不好 06/29 16:21
blackamose: 推 06/29 16:26
tr920: 豪宅通常頂樓最貴,甚至有錢也買不到,看來有錢人觀點比較 06/29 18:27
tr920: 不同,不知普通大樓,頂樓跟普通樓層的價差為多少 06/29 18:27
Twinkling: 頂樓好 06/29 18:36
Milktea13: 推優文 06/29 19:22
FerretYayu: 清新好文推一個,我大學就和人和租過2樓公寓爆管... 06/29 19:27
FerretYayu: 上完課接著打工到深夜回家還要掃水超悲劇der... 06/29 19:28
homechen1990: 長知識推推 06/29 19:30
ppliu: 房版難得一見好文 06/29 22:01
baijee: 朋友買在二樓,但停車場買在地下五樓…所以還是得坐電梯。 06/29 22:48
b1001064: 推 06/29 22:50
kevinhon: 推好文。沒住過二樓,只吃過貳樓。倒是住頂樓爽度頗高。 06/29 22:54
z3919870: overshot文章未看先推~ 06/29 23:47
Barolo: 都寫豪宅了 豪宅頂樓都是露台景觀樓 當然貴阿! 搞笑嗎? 06/30 05:40
waldfantasy: 不用豪宅,一般非公寓的大樓(超過10樓)的頂樓就很讚了 06/30 10:04
waldfantasy: 大部份嫌的人都是自己沒住過,說漏水什麼的都是聽說 06/30 10:05
coburn: 嚇到 你在講大樓 公寓二樓 根本極品 06/30 11:47
shawn2000100: 長知識,推個 06/30 12:09
ronet: 下一篇關於頂樓的文章,還請原波強者按照自己的意思寫,不 06/30 12:55
ronet: 用這些人林林總總的特例,反正你怎麼講,他們怕賣不出去都 06/30 12:55
ronet: 會急著消毒。期待你的新文章 06/30 12:55
s6425143: 推 06/30 23:19
celhw: 覺得頂樓優點多也不行耶. 07/01 01:29
alien818: 謝謝小魯,獲益良多 07/01 02:45
Barolo: 頂樓視野理論上讚雖讚 但就是容易漏水阿! 那請問頂樓跟 07/01 11:52
Barolo: 頂樓-1樓的樓層視野會差很多膩? w你才是不懂吧 07/01 11:53
kevinhon: 視野差不多,但頂樓還是少了樓上住戶的吵雜 07/01 12:49
smallcooo: 不買二樓 07/01 13:30
Chaser1482: 推 07/04 20:09
JE2K: 現在很多新大樓 管線都是直下地下室 很少在二樓轉折了 02/13 16:04