Re: [新聞] 高雄房屋待售量達2萬戶以上 要三年才賣得

[ceca (生活藝術大師 ￾ N)]

高雄市場目前是這樣.

你看土地交易價就知道.

交易超熱,但是價格沒起來.或是說雖然有一丁點上升,但速度超慢...XD

這扯到房地合一稅的問題.

目前大家對房地合一稅都處於難處理狀態.

包含炒地皮的,包含炒新屋的...

也因此,價格很難往上炒.

這種情況下,你想期待你的新屋增值?

你買700,代收款30好了...

請問未來你要賣多少才會賺錢??

你賣750應該只是打平(並且還是仲介折傭後)

而旁邊另一個建商剛推案,他賣710.

請問買家會去買你的二手屋750還是去旁邊當VIP買建商的710??

你唯一就是賺裝潢的錢...利用下一手買家對裝潢價格的陌生而賺利潤.
(設計師和包商都會坑人...XD..它們坑人比建商更厲害...5萬的沙發都嘛報給你15萬
 其實投資客的利潤,很多都是建構這些坑人的報價上面.
 你翻一間公寓要150~200??..那我翻好一點翻60好了,賺你40就好.
 60很有良心了...沒良心的都翻20~30...
 so..你看我多有良心...沒良心的是那個要幫你翻150~200萬的設計師或包商
 啥?你說投資客翻得比較爛...XD...果然被坑的很嚴重,連認知都被曲解了)

問題是,你新屋裝潢幾乎都是木作,這種國稅局很愛砍.

所以你買700,裝潢50,你賣800只是打平,你必須賣到830以上才有免強的利潤.
(這樣才賺30,你700萬等級的新屋出租的租金一年就有30萬了)

而你買賣價差130萬,請問你房地合一怎樣處裡??

你少說要跟國稅局說你裝修了150萬...

阿靠杯,你一間26坪的"新"小房子,你裝修150萬??.....國稅局會怎樣想??

你一定被東扣西扣..

到後來你算上稅金,你就賠錢了...XD
(做硬體比較不會被砍)

so...投資在房地合一降稅前,新屋都不可以碰.

當然我是指封閉市場下...如果市場被開放讓財團或是外資近來,那是另外一件事情.
(財團被政府擋得死死的,空軍要感謝馬英九..XD
 不然對財團來講,3~5%投報他們就搶著做,詳細參考高雄總圖二期,龍華國小等
 財團當年被金八條卡到,跑去英國炒樓,目標利潤也才3.x%...
 台灣人要感謝台灣財團沒辦法炒作純住宅...生在福中要知福)



自住的話有太多考量.

所以我不太喜歡幫自住做決定.

租房子其實有很多成本和奇摩子的問題.

搬家是很麻煩又很累的事情.(單身狗散退)

別人的房子你不會花錢上去,那住宅品質自然比較下降.
(租屋的人再好,他給你的東西也都是次級品,
 也就是你去租2000萬的房子,你用的家具店也是比真的自己買2000萬房子的人等級不一樣.
 更不用說中古屋,都嘛是用爛東西...
 至於自己帶家具電,那你搬家成本很高外,你其實找房子很麻煩
 很多出租的房子會有部分家具,你重疊到房東可不一定願意幫你把重疊的東西移走)

然後免強買一間小兩房新屋,生了小孩不夠用怎麼辦.

買中古屋要翻修,外行會被設計師和包商坑..

so...零零總總的問題太多了.

又扯到很多人愛面子要新屋,有些人得了不買透天就會死得病,有些人有蛋黃區強迫症.

因此,自住一般我都不給意見,我只給一個大致上的狀況.


大致上,房價要跌必須是市場資金大量抽離.

漲要有理由,跌也要有理由,一點都不如那些白癡名嘴講的那麼簡單.

1990年是經濟恐慌,2000年網路泡沫...

1990年,股票從一萬兩千點一次崩潰到兩千多點.

2000年台海危機+網路泡沫,造成台灣上千億以上資金跑到外國去.

這兩個都是非常典型的資金大逃難,整個市場的資金被抽空.

所以才動搖到不動產崩潰.

不動產很硬,他的價格有僵固性的特質非常明顯....

因為不動產的貸款是長期的,不會被銀行要求增加擔保,不會隨意改變貸款條件.

然後不動產牽扯到國家政府等資產財富,所以跟貨幣有一定的聯繫關係.

因此不動產要跌,通常都是惡性資金抽離,之後崩潰下來.

當然外國有緩跌這種事情,那是因為它們持有成本很高.

問題是台灣持有成本太低,所以緩跌的存在率低很多,台灣都是卡死,之後一次崩潰.

並且資金被掏空,絕對不是只有不動產...股票也一定崩潰,貨幣也有一定的影響.

更重要的是,不動產是"經濟"的火車頭,因為他可以印鈔票.

所以當不動產崩盤,就是大量貸款變爛帳,也就是嚴重通縮情況.
(市場上的資金,大量都是不動產印出來的,
 政府或公司用資產擔保借款,這些資產中最大比率都是不動產..
 所以你股票的錢,公司擴廠的錢,政府蓋捷運的錢,都是不動產貸款而印出來的
 不動產一旦崩盤,各大企業立刻手上資金全沒,股票崩潰,政府瀕臨破產
 這時候就必須緊急提出貸款政策去快速印鈔票補這個洞,
 例如2000~2003阿扁救房市,
 大量降低銀行放款準備率,降息,並且解放銀行默認的放款審核
 那時候買房子貸款是125%...買1000萬你可以貸款1250萬..
 果然2003立刻經濟回穩..房市開啟這1x年大多頭)

有興趣就去研究歷史上所有不動產崩潰的時間和背後的國家財政狀態.

以及後來政府的各種政策....
(不要再埋著頭自己亂猜,去讀歷史,歷史非常重要)

我家炒房超過40年..這些歷史都是經歷過的..所以都會有印象.

也因此,通常那些自稱名嘴的在講不動產,都是笑笑而已..XD

不動產崩盤一定是大量資金撤離...

那反過來看今天...

今天台灣資金撤離了嗎??

因為之前美國QE,帶動全世界都QE,以及負利率.

所以全世界市場上熱錢充斥.

造成今天股票一萬多點...那個某人不是還嗆說以後股票一萬點要當常態.
(當然我知道加權指數影響不小...)

可是無論怎樣,目前市場依然是熱錢充斥狀態.

那這種情況下,不動產沒辦法跌...因為資金還在..


馬英九敢把幾大打房政策這樣立下來,也是怕資金惡性湧入不動產...

你要想,一般人炒股是不太開槓桿的..

但是一般人無論炒房還是買房,幾乎都是開槓桿的(現金買房的永遠是少數)

所以同樣資金進入兩個市場,經濟規模威能可是差很多.

馬英九要是不把針對性審慎措施,房地合一稅,金八條加下來.

你看那些手上鈔票過多的金融業壽險業,和各大財團有錢人會怎樣??

當然瘋狂買土地炒地皮阿,都用土建榮開槓桿,再套錢出來..

例如一個重劃區,本來地價20w/p,我統一聯合國泰在聯合潤泰遠雄等.

一百塊地,我們一人買一塊,都貸款50%好了,我現金才10w/p然後我們在交換買賣.

把價格做到50w/p...

那....我本來下20億,最後我不但把20億借出來,還可以多借30億??

不但買土地不用現金,還可以借錢....買土地還拿錢有沒有..

反正利息成本那麼低,跟我企業融資比起來,我看我直接視同沒利息.

至於土地買了要幹嘛??..丟在那邊養蚊子救好啊...

我養地的成本比我去借企業融資低太多太多太多了..養地我需要有壓力嗎??

反正我都是需要借30億..我從企業融資洗成不動產土建融然後名下多一塊土地而已.

這時候,當建商要蓋房子,自然土地入手價格就只能貴翻天..

那他們蓋出來的房子要賣,不就貴翻天??

但今天,金八條卡死壽險業的錢不能進來.
(看趙藤雄怎樣被判刑的..他就是偷用遠雄人壽的錢進入土地被抓到)

房地合一讓這些財團就算手上有土地,也很難在短時間內從20w/p炒到50w/p.

基本上如果房地合一稅是20%左右,我相信財團會願意去炒作.

繳的稅就算是給國家的分紅.見者有分.政府也要分一杯羹..

問題是現在是45%...這稅太重了,他們玩不起..

自然它們就不會這樣惡性炒地皮(其實目的還是惡性印鈔票)

不然,世界熱錢充斥,如果再加上台灣自己失控的透過不動產大量印熱錢.

股票我看噴到逼近兩萬點去了...XD

這時候只要有一些動盪,例如中美經濟戰爭如果打真的.

造成資金又大量轉移走.

那這個金融災難會非常可怕的嚴重..

so..馬英九當初打房政策也都是大量考慮到整體經濟的走向才訂定的.

只可惜無止境的酸民和政治大腦搞不清楚狀況...XD

因為,馬英九酸基本上目光短小,他根本不懂財團和有錢人在玩甚麼.

更不懂整個經濟結構是怎樣一回事...只會用自己的立場做愚蠢的推論.

至於政治腦..那個是政治問題...


但是既然資金沒撤離,所以既有的政府阿企業阿他們的各種不動產貸款也都還在.

所以不動產的價格就算沒人炒,也會維持在那邊..

因為沒人會賠錢賣...沒有道理賠錢賣.

因為沒人急用錢...

銀行錢太多整天追著企業要他們借錢,企業錢也太多找不到投資標的.

他們大不了就是把債還一環...

但...這時候它們幹嘛賠錢賣土地??

所以土地繼續被掛在那邊當公司資產,需要就拿來借錢...

這樣不動產的價格自然沒有任何跌的理由.

甚麼年輕人買不起房???薪水不漲???...

那根本都是屁話..

你買不起,有錢人買來租你就好了,房子還是有人買.

並且這些資金都沒想像中大.

你動搖不了整個不動產市場...你我只是小咖...

銀行認定的不動產貸款額度不是小咖去影響的..

財團政府企業手上的不動產等太龐大,都直接忽視你那一丁點的影響力.

更不用說現在熱錢爆炸多,有錢人手上也是一大堆現金.
(股票一萬兩千點又在台灣創造一堆富翁)

這些現金都有一定比率的進入不動產.

這些現金對不動產的影響,也都遠遠超過小咖的影響力.

太多年輕人大腦不清楚.

這是老人的社會,老人說的算.

老人說,他買不起房,房子才會崩...

你年輕人只是小咖...社會中的末端份子.

更不用說你年輕人中有一半以上都是叛徒,因為他們背後有老人(靠爸媽)支撐.

老人手上有錢,不動產就很難崩...你年輕人22K?薪水不漲??那是你家的事.

阿幹,還少子化...年輕人??..呵呵呵~~~~連人數都比不過老人.

啥?老人幹嘛多買幾棟房子??

買來租給年輕人啊...不然手上有兩千萬現金,他也很煩惱這些錢要幹嘛用..

so...目前不動產沒有跌的理由..因為資金氾濫.


因此目前局面就是不動產僵化,沒有跌的理由.漲又被房地合一卡住.

就算是微幅漲,那個漲幅也非常低,新屋的折舊可能還比他高.
(所以不少人是買10年屋住,因為折舊已經趨緩,但又是921以後的新建築法規建築)

這種情況下,自住怎樣選擇...自己開心就好.


當然,不動產未來有幾種大型變化的可能性.

一種就是兩岸問題...這扯到根源的資金..

是否有更大規模的外來資金湧入...

一種就是世界經濟狀況,例如中美經濟戰爭.

這扯到是否資金會惡性逃離台灣跑去美國,或是美國引發世界金融風暴.
(不過這時候,你手上有甚麼投資產品都是全掛..)

一種就是政策改變,例如房地合一降稅.

這幾個關鍵每天看新聞的時候多花一些心思看一下最新狀況...

但在關鍵性改變之前.

目前房價會繼續維持這種有量但是價格不太變動的型態.

就算有微幅漲,那個漲幅也非常低....

但是也沒有任何理由跌下來...

so...對長期置產來講..

也許你可以先把資金拿去其他地方轉轉,看是股票還是美債還是美股.

應該會有更好的投資效應.

當然有些區域性變化會有錢賺,但這些錢大多都內行人在賺的.

你今天能賺這種錢,那你也不需要我給你建議了...XD
(例如中都的土地阿,有錢可以去標一塊下來養...
 建商新屋起賣價居然開美術館價,居然還賣得掉...!!
 嚇到我吃手手
 這種價賣得掉,那基本上中都的土地,我們政府標售價可是低估很多很多...
 對喔,我叫你買土地.不是叫你買美術館價的新屋..買錯了賠錢不要找我..這邊有證據!
 那個價格...你為啥不買美術館??)



另外,高雄未來的市長陳其邁還是很穩.

除非後面選戰韓國魚可以有爆炸性的攻擊資訊.

不過這次,國民黨的目標應該是拿回議長位置..而不是市長.

韓國魚只是代打..

高雄本來就很難上,所以台北找一個代打下來,真的培養的人繼續低調.

當然這次高雄市議員選舉其實有一定的指標性.所以重點在議員..

and..民進黨為啥砸那麼多錢在高雄.
(高雄簡直就是民進黨的乾兒子)

因為當年阿扁上台後,想說到處給好處,想要打好民進黨全國選票的根基.增加支持者.

後來阿扁下台,民進黨發現,中北部的選民,給了好處後也沒多少人變鐵綠.

但是南部反而變很穩...(你看高雄這20年,國民黨一點機會都沒有)

因此現在就反過來,既然南部很穩,所以先顧好基本盤.當作基地..

so...大量把資源好處給南部.

以至於現在南部的企業,大家族等,都跟民進黨的關係很密切.
(陳菊手腕厲害也是主因...全台灣唯一能打的女政客..)

這是一個整體的架構問題...

因此國民黨想要翻轉這邊的政局會很困難..

企業和大家族不想要變動是主要的難題.

所以國民黨要翻盤高雄..

跟民進黨在高雄硬幹是沒用的...

國民黨在等民進黨自爆..無論是中央下了愚蠢的政策或是出大包造成全民震怒.

或是等到新潮流和美麗島等派系內鬥分裂...

或是民進黨候選人本身有超級弱點被一擊擊斃.

國民黨才會真正的衝南部的選戰.

不然就繼續低調耕耘...


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※ 編輯: ceca (218.173.162.148), 07/13/2018 01:26:27
推 IS0987: 看完了，感謝C大分享
推 sdbb: 推未看先推
推 Detonate: 推C大，期待高雄越來越好
推 sodier: 其實民進黨沒在打房，而且股票炒的特兇的，社會住宅也是雷
→ sodier: 聲大雨點小
推 schooldance: 好久不見高雄王XD
噓 este1a: 閱
推 zanns: C大好久不見~
推 SkyReaching: 推分享，長了很多知識！
→ zanns: 半年前權狀40坪建商叫小三房,最近看一樣40居然變大三房了?
→ zanns: 30-35坪的叫標準三房? 好奇怪QQ
推 zino: 想問物美價廉的裝潢
推 pantani: 這篇應該要m
推 JuanWang: 專業推
推 amordelcor: 推
推 amordelcor: 炒房客都覺得房地合一稅棘手 哈哈
推 amordelcor: 所以 房仲很辛苦
推 catgod: good 好文~
推 deltaz: 房地產僵化不是目前政府的盤算嗎？對自住的人來說也不是
→ deltaz: 壞事，一般人買房子只要長期折舊跟漲價兩者能稍微打平就
→ deltaz: 算划算的交易了
推 Csir: 想也知道政府不可能打房  只能繼續苦哈哈過日子
推 NIKAIDO: 推 股票槓桿化就是期貨選擇權阿 這很多人做啊
→ NIKAIDO: 不動產的槓桿程度應該沒期權高
→ GENESISLEE: 700萬房，可以租到2.5萬/月？？真的話，很能進場投資
→ GENESISLEE: 啊
→ Fujiwarano: 看完只有兩個結論 阿扁真炒房 阿九真打房 科科
→ Fujiwarano: 冤有頭 債有主 要怪去怪阿扁2003為何不做房地合一
噓 yianhua: 給有錢人開大槓桿炒土地..ㄧ般老百姓銀行奴隸
→ yianhua: 最後香港化..大家一起當房地產商跟銀行的奴隸..
→ yianhua: 當然不支持炒房
推 punkdog: 強
推 chivast: 佩服
推 deltaz: 阿扁那時候有金融呆帳的問題，不炒房地產台灣經濟會爆宅
→ deltaz: 呀
推 dragontwo: 謝謝分享
推 max780417: 我就說你有30間直接收租就好幹嘛一直轉賣要被盯上呢？
→ max780417: 。要不抄國巨。科科
推 klarinett: 當房東麻煩死了 真心不騙 如果他賣一間可以賺個2.30%
推 e11121614: 推c大
→ klarinett: 幹嘛不賣 出租一年也才幾%
推 kuenying: 推
推 wisejack: 推
推 batista1980: 感謝分享，有料推
推 AdamHuangNew: Ceca還不空國巨嗎?
推 aswave: 老馬施政真的比老蔡穩健許多 但選民喜歡金額填高高的空頭
→ aswave: 支票 這也沒辦法
推 rockhart: 所以多筆持有重稅才是重點，但政府不敢課
推 dingL: 我也覺得高雄穩，但為什麼推案量多會造成移轉量減少？
推 chenyeart: 被中都濕地某預售嚇到吃手手+1
推 cca1109: 笑死老馬施政是擺爛不動吧 還穩健
→ jacvky: 政府幹嘛打房? 現在僵住的狀況對政府沒壞處阿
推 IS0987: 妳看現在的蔡再看看馬，真的覺得就...
推 carterdunk: 老人説了算+1 年青人等變老人就好了
推 dragontwo: 錢沾都下去了，國民黨洗洗睡了吧
推 aswave: 錢沾對台灣年輕人的直接影響比服貿大得多 但沒人上街抗議
→ jacvky: 笑了，抗議啥? 外銷現在不錯，內需還沒起色，本來就是該
→ jacvky: 撒錢提振內需的時候。
推 zxcv0238: 推 長知識
推 wj790418: ceca還是多來房版發文的好  快拋棄聊天群
推 JamCh: 推
推 smaller: 好文給推
推 jimjeff6412: 讚
推 kl0408: 長知識了 ... 推
推 SophisJr: 推一個 比一堆無腦多空論戰好多了
推 swanper: 推
推 pedro1025: 推
→ zanns: 桃園阿燦灑錢好像滿有用的?
推 dream21504: 長知識
推 Petrovsky: 喔喔
推 koles: 感謝分享房地產知識
推 asole: 講到政治你就只是個政治腦而已
→ aloness: 講了太多錯誤的觀念…也罷，會被你誤導的年輕人跳一次坑
→ aloness: 就知道了
→ aloness: 我相信你家炒房是有經驗的，不然你不會連做帳避稅都不懂
→ aloness: 就編出這麼多文字來
→ aloness: 不過你爸媽懂不代表你懂，就這樣
→ black205: 瘋狂增資的東西要人接刀 越來越難惹 QQ
推 sorkayi: 我就知道是 c大  看到一半就知道了
→ GamaloveVaca: 麻煩你看一下台幣匯率....還有近十年來的資本帳...
推 kis28519: 推
噓 CrazyCharlie: 就是因為這種思維，所以高雄越來越沒競爭力，只能
→ CrazyCharlie: 靠政治裙帶主義分贓好處。我高雄人，我流著淚看高
→ CrazyCharlie: 雄變底特律
噓 javatea: 笑死了
推 j90261: c大回歸，未看先推
推 apple123773: XD每次ceca文下面就會有一堆 蠻好看的
推 jeromeshih: 57F，要提振內需應該不只印鈔票或撒錢吧
→ jeromeshih: 1.錢可能被少數人取走
→ jeromeshih: 2.升值或加薪比較有用
推 AE647: 推C大分享！
推 yabbc: 謝謝分享
推 Vexed: 謝謝 C 大
推 BlueSatan: jerome,問題是加薪不是政府說了算,企業說了算
→ BlueSatan: 升值也不是政府說了算,也是企業在該該叫
→ BlueSatan: 很多人根本搞不懂台灣的政治,也不懂台灣政治的問題
→ BlueSatan: 滿腦子只有藍綠統獨思想,都2018年了台灣早進入財團治國
→ BlueSatan: 不論哪一個政府,就算未來給柯P當總統都一樣是財團治國
→ BlueSatan: 對於政府而言一般民眾就是豢養的豬狗,只配當奴隸工作
→ BlueSatan: 而國家的競爭力是要靠企業來維持,而不是單獨個體或個人
推 amordelcor: XD Bluesatan說的真好
推 kenntrf: 如果你研究各國經濟 就會發現窮國多是政府治國 而富國多
→ kenntrf: 是財團治國
推 ga526674: 推
推 Aquarius126: 說到大三房，就想到之前看的高雄新屋，建坪31，強調
→ Aquarius126: 公設不到33%附近最低，扣掉陽台1坪雨遮1坪，室內不到
→ Aquarius126: 19坪。同一棟小三房的室內不到18坪。xD
推 digging: 感謝分享，難得好文
推 horol: 推
推 XoPXoP: 好像很懂
推 sharee: 推
推 birdskingla: 高雄王 精闢給推
推 asdlkjfgh: 推
推 Mei5566: 推
推 ting701: 拜託C大有空多回文
推 bluetesdano: 恭迎c大回歸~
推 fuzzycool: 推！房版就是需要這種能看的出真相跟大局的怎麼沒爆
推 jone755200: 推
→ aloness: 沒爆就是因為一堆人不會針對這種東拼西湊沒條理的文章上
→ aloness: 當啊…
推 diving1045: 難得看到認真分析的文!推一個
推 jai166: 推高雄王優文
推 shyla: 感謝CECA大回歸並開釋!!!  精彩好文!
噓 qwertgb: ceca大，你沒在用line了嗎
噓 ee4bdog: 不是馬英九讓熱錢流到房地產上面的嗎？？？
line帳號換手機被店員洗掉了(我有兩個帳號兩支手機)

所以又重新弄一個新的.

※ 編輯: ceca (218.173.166.46), 07/16/2018 20:01:14
推 john1278: 結果股版八卦板一堆偽專家說馬囧炒房
→ cms23: +1
→ chen831030: ++
推 chen831030: 謝謝