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※ 引述《deltaz (我還懂不懂飛翔)》之銘言: : 最近美術館到處都在開店耶,南北美術都是,不知道什麼原因,前年閒置的店面突然都動起 : 來了 : 看起來開的店都是多以餐飲為主,不過這一兩年這區的人口也沒暴增的很誇張,突然密集一 : 起開店,不知道有多少店家最後會存活下來 本來就會開,哪個重劃區久了店面不開章. 但是一開始當然不容易開... 基本上,除非名店,或是本很粗可以凹的店家. 一般店家需要"聚集"的商圈他們才敢下.. 也就是是說,例如你要開一家便當店. 除非你本來就很有名,例如劉江,正宗排骨,你一開門大家就知道你的味道. 不然一個店家如果你不在商圈內,你就要能凹. 就像之前開簡餐店(或是我都叫他便當店)的經驗. (要玩店面,你最好自己或家裡開過店...不然會誤判很多東西... 我家就是沒做過生意,所以必須做看看) 前半年不賺錢,第一年打平,第二年開始賺.. (不過開始賺我就收攤把店面租給別人,因為只是研究開店這件事情,不打算玩下去) 但是開始賺你可能利潤也很低. 所以還要在豚個一兩年,收入才會變多. 你這樣一來一回,等於前兩年賺得和虧的打平,第三年才開始淨賺. 很多開店的人沒想過這點,所以稱不到開始賺就倒掉. 開店是這樣,你剛開,如果沒有非常促銷. (其實促銷也沒啥用,一堆很遠跑來貪便宜吃的,它們幾乎不會再來第二次) 那通常是四周居民有些抱著嘗鮮的態度來吃看看. 但問題是,很多時候,例如新開一家便當在家旁邊50公尺好了,騎車經過說好我下次來吃. 問題是隔天,後天,大後天,一個星期,一個月,我都忘了來吃.. 每次路過都說,我來吃看看,但是我都忘了,因為我有太多東西可以吃,習慣性就吃飽..XD 以至於真的跑來吃可能兩三個月後. 吃過以後覺得,還不賴,以後可以常吃. 問題是,我又忘了..XD..所以又過了一個月後才來吃. 又覺得還不錯...之後才會開始常吃. so..開店就會這樣,一開幕沒人來,可能才三五個.. 然後過一個星期可能好一點,一天五個十個... 然後可能五個十個維持個一兩個月,才開始增加.. 這段時間你幾乎沒有甚麼收入,都在支出...有經濟壓力的,感覺會很可怕. 不過通常你的東西只要水準以上,就會開始有回流客(通常是附近居民) 因此重點是回流客,你看一個星期有一兩個回流客,一個月有三五個回流客. (如果你一兩個月內都沒看到回流客,那就快點收一收.. 沒回流客穩死..代表你的東西有問題,競爭力在水準以下) 基本上代表你其實是活得下來的,雖然你可能生意帳上看起來是很可怕的沒人吃. 這你就繼續撐,回流客就會越來越多,然後他們會開始帶朋友或是鄰居來吃. 所以半年後你的來客數可能就有一二十個.. 但是回流客多之後,就開始有比較大的訂單,例如某個鄰居上班的辦公室,或是學生學校. 這時候你可能在一年之內,突然銷售量就有時會大幅暴增,可能突然訂個30個. (外訂可能比整天的店內用客還多) 你有沒有要打外送這時候就要決定,外送需要額外人手... (可以請工讀生,就兩個小時去送就好) 當然你也可以都外帶,但是這樣自然有些大訂單你就吃不到. (外送的訂單最大) 所以通常在一年左右可以打平.. 不過,因為訂單很不穩定,有時候一天上百個,有時候半個訂單都沒有,你只有店內20個. 你這時候就遇到下一個麻煩,量太多你做不出來怎麼半,所以要不要請廚師. 請廚師你可能會延長你虧損的時間,但是你可以抓住大訂單.. 直到兩年左右,你的訂單和店內客都達到一個規模,才擺脫這種尷尬狀況. 這時候下一個問題就是,你有沒有要拓寬店面,不然店內位置不夠坐.. (我是在這時候收掉,因為我只用自己的店面在實驗,並不打算真的走餐飲業 外加我的店面是在等地下化,路打通的利多,中間6年黑暗期隨便玩無所謂..XD) 這就是非商圈店面的狀態. 因此例如美術館那邊,一開始只有部分店家敢進駐,要撐太久成本很兇. 並且很多店家也都沒撐下來. 直到後來越來越多店家產生聚落產生商圈...局面才穩定下來. 一個商圈要成行,需要一堆店家..而不是有店面他就會產生商圈. 因此一開始沒店家的時候,這個時期會拖最久,因為一般店家不敢來. 所以一般這時候都是靠"屋主"自己經營..或是用很便宜的租金先吸引人潮. so..一個商圈,必須是整條路的屋主都配合,才會比較快打造出來. 屋主要願意把店面出租(很多屋主不想租給吃的,那會很難租) 還沒形成商圈的時候,租金要壓低,並且要盡量租給吃的. 直到這條路,至少四五間吃的,然後十間以上店家,然後你才看到更多店家開始願意進駐. 這時候才可以慢慢調高租金,或是開始過濾租客(例如太油或是之類的) 不過重劃區問題在於,整排店面都是新的,外加店面價格很高. 所以屋主很多都不願意租給吃的(外加太油會被住戶檢舉) 然後你買3000萬,叫你租2萬塊你願意嗎..不願意..那租不掉..XD so...商圈起步很容易跟買重劃區店面的屋主心態有嚴重衝突. 所以重劃區商圈一般都成型的很慢..除非旁邊有商圈可以擴張過來. 所以通常重劃區我們要投資也不不是投資裡面的店面. 投報率超爛,增值力超若,商圈等太久. 我會投資最靠近重劃區的舊社區商圈店面或是最靠近重劃區的舊社區夜市店面...XD 例如"如果"中都狂蓋,我要投資商用不動產.不是十全路就是喜豐夜市. (但是我不一定會抓這個..因為店面有其他的買法,單純只是舉例) 切入時間會在大概中都裡面蓋好了10個案子左右..不用太早. 也許15年後,重劃區裡面會慢慢生成商圈. 但是誰等你15年..XD...我們生意人沒那麼久的生命跟你等那個. 另外等那麼久,投報率是很可悲的低. 就算她翻倍好了,他旁邊老社區的店面早就翻3倍以上.. 當然,當商圈起來後,基本上除非產生轉移現象. (住家區域的商圈,轉移會跟交通有關,新車站或是道路開通之類的 噱頭/口碑或觀光的商圈,就跟整個市區的新的噱頭商圈競爭有關) 不然商圈就大概那樣... 裡面很多店可能開開倒倒,但是商圈不會因此衰退. 最典型就像熱河商圈,每過半年一年,很多店家就倒閉換過一批,但是這個商圈還在成長. 衰退就像火車前站建國路,因為電腦3C被大賣場和網拍搶走市場而衰退. 不過建國路衰退其實在七八年前就烙底,這幾年其實一直都維持那個規模. 只是大家很愛拿20年前的頂峰規模去跟他比較. 另外就像六合夜市,他現在人潮不到全盛期的一半,但是還是人潮密度屌打台灣99%夜市.. 三多商圈跟建國路差不多,在七八年前烙底,之後就維持那個規模. 新崛江最慘應該是十年前,這幾年反而有略為回溫. (最近一些原因,所以我會每星期跑進新崛江內) 報紙記者和名嘴通常大腦都不太清楚+他們都沒有實際接觸市場. (或是他們有目的性引導風向而亂講) 當然,如果扯到政治,為啥明明商圈都還穩定,百貨業績創新高. 但是在高雄講又老又窮是有效的. 那很簡單...因為高雄老二位置被拿走,高雄人氣到爆炸. (不用懷疑,人就是這樣表面假掰實際上小心眼要死) 外加眼紅台中和桃園的成長,另外帳面上的數據,戶籍人口一直在減少. 你說台北也在減少,高雄人才不理你,台北是瘋狂爆發後,因為住屋成本太高才外擴. 人家是炸到漫出來,高雄是崩潰之後持續減少..這個人家不接受你拿台北人口減少來講. 高雄人只要嗆一句"不然你讓我家跟台北房價一樣,我接受高雄人口外移"你就無法回他. so...也許高雄的工作人口是上升,流動人口也上升. 但問題是...老二位置被搶走+台中桃園成長太高.... 所以在高雄講又老又窮有效....高雄人很多不接受任何反駁. 因為高雄人要的是當年坐二望一,蓋85的時候差點以為要超越台北的高雄記憶..!! 名次很重要,成長速度很重要...不是你有成長就可以交差... 人民會認為,你必須成長得比別人快..不然就是你無能... 這就是這次韓國瑜可以爆發而出的主要原因之一... 也是陳其邁搞錯的地方... 你不要去解釋改變高雄多少,尤其是愛河或是文創,那個是沒多少用的... 人民比你想得更現實和直接... 人民就是要,我的都市比別人強,薪水比別人高,我家比別人家房價高...!!! 出門我嗆我是哪邊人就是要有面子..因為代表我有錢,跟開名車穿名牌的概念一樣. 就像台北大安區的人出門嗆我台北大安的. 寫地址的時候,戶籍門牌寫出來上面台北市大安區信義路二段多屌阿....XD (內行人看到地址都嘛會看一下....那是一種財力地位象徵..) 這就像把妹,你學鋼琴學繪畫,會寫詩會唱歌,比不過你開台保時捷皮包掏出20萬現鈔.. 人就是這麼現實又直接..XD 當年高雄人享受過"林盃高雄民生路的拉"這種優越感. 而這20年瘋狂被酸高雄很爛無法反駁....所以才會滿肚子火.. 不過,至於大家講的兩個市長怎樣怎樣. 我講過,市長其實改變不了高雄很多.. 可以改變高雄的是總統和內閣..!!! 所以,最重要的是2020年的總統和這次選出來的市長要同顏色...這很重要. 因此,這次選舉,哪個市長上了,我總統就會支持那個顏色.. 這次選舉我們奸商看戲就好.... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.171.12.236 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1541934112.A.541.html
xier: 林佳龍的造勢舞台背板:第二大城,電視台播一次陳菊的臉就腫 11/11 19:15
xier: 一次 11/11 19:15
HANAXALICE: 堀啦 11/11 19:19
pk007: 高雄基礎建設大致都到位了,其實這任誰當市長都很爽。只要 11/11 19:23
pk007: 好好善用目前建設都會有很大的功效。高雄準備好噴一波^_^ 11/11 19:23
如果國際局面沒有改變,兩岸關係沒有改變的話. 高雄最快見效的政策是. 橋頭科學園區... 除了雙北,其他縣市都因科學園區而偉大. 所以這個很重要..!! ※ 編輯: ceca (118.171.12.236), 11/11/2018 19:38:05
pk007: 我個人是覺得高雄不缺科學園區,缺的是產業區塊鏈,這兩個 11/11 19:44
pk007: 候選人都粉鳥:(只是我自己很度爛綠色的中央執政,我只能投 11/11 19:44
pk007: 反向! 11/11 19:44
dragontwo: 只好去買兩間避避險 11/11 19:46
缺科學園區阿... 你沒有設定科學園區,聯發科,廣達電,台積電不會來. 反而產業鏈不是大問題. 因為高雄本身重工業和其他加工業都有基礎. 現在缺的是中間最賺錢精華的那一塊. 有那一塊,外加幾大新的產業園區堤共上下游土地. 產業鏈要起來只要一下子... 有港口有重工業有土地有公用建設...配套上面都不是問題. 目前唯一卡住就是污染總量管制... 但我覺得,汙染總量管制是政治問題.. ※ 編輯: ceca (118.171.12.236), 11/11/2018 19:54:14
pk007: 科技業還是有分族群啊!台積是晶圓,廣達是nb代工。跟高雄 11/11 20:04
pk007: 的重工業沒有直接相關。日月光是封測廠。上游ic設計都在新 11/11 20:04
pk007: 竹,台積不會貿貿然的來高雄啊。區塊鏈沒這麼簡單啊! 11/11 20:04
pk007: 不過重點是我也不想跟ceca大大討論這些產業問題。反而是喜 11/11 20:07
pk007: 歡看您分享房產的經驗^_^ 11/11 20:07
pk007: 衛武營剛剛開幕不久,附近除了國泰重劃區外,我個人沒看到好 11/11 20:10
pk007: 投資的物件,附近太多國宅了,ceca大大有啥看法^_^ 11/11 20:10
ethanhu: 2016之後高雄市長和總統就同顏色啊 結果還不是..... 11/11 21:51
amordelcor: 高雄人不支持Dpp算忘恩負義吧 類似榮民不支持KMT 拿好 11/11 21:56
amordelcor: 處卻搞背刺 以後誰還會再幫高雄人向全台灣拿錢 =.= 11/11 21:56
deltaz: 比較好奇的是不約而同在同一個時期一起動起來,鐵路地下 11/11 22:44
deltaz: 化可能的效益目前也不太明朗,一起衝進來是為了??? 而且 11/11 22:44
deltaz: 最妙的是,明明人口也沒明顯增加,但是路上走動的人卻變 11/11 22:44
deltaz: 多了?? 這到底是啥魔法 11/11 22:44
whface: 推c大,非常認同消費行為那些論述。 11/11 23:40
s1385999: 如果 假設 總統是柯P呢? 11/11 23:57
ganninian: C大好文先推再說 11/12 01:10
ceca: 產業鏈只要給足土地,外加土地成本沒很高 11/12 02:47
ceca: 打造並不難,很多縣市是缺地 11/12 02:47
ceca: 另外縣市是缺基礎建設,或是太偏僻 11/12 02:48
ceca: 國泰那塊還沒重劃,重劃要一年以上,重劃再看 11/12 02:48
ceca: 但是住宅必須買重劃區內第一個案子 11/12 02:49
ceca: 旁邊老屋被重劃帶動價格效應有限 11/12 02:49
ceca: 人口是戶籍人口,戶籍人口外移的理由很多 11/12 02:50
ceca: 老社區最容易產生戶籍人口外移 11/12 02:50
ceca: 但實際人口可能在一二十年前就已經定型,沒有增減 11/12 02:51
ceca: 這跟大家庭,和小孩出生一開始戶籍在家裡有關 11/12 02:51
zebirlin: 廠商看見高雄缺水就不會想來啦! 11/12 08:12
owhaha: 重劃區店面那段真的講得很好 給推 11/12 08:35
deitly: 其實你可以考慮到台中或桃園大展身手,不用一直等高雄 11/12 10:29
pilitsao: C大對橋頭新市鎮要開始有商圈的形成,還需幾年呢? 11/12 12:23
e20021104: 推模擬便當店+時事解析XD 11/12 14:31
flydeer: 好文推 11/12 20:39
puma8: 後半段描述的超級到位 桃園城市環境爛成這樣 到底憑什麼 11/12 23:13
puma8: 房價比高雄四維路還高 高中畢業就北漂 快20年還看不到盡頭 11/12 23:14
Complain: Ceca是我偶像 什麼都懂 11/13 04:21
Complain: 韓說興達港只有一個船 要關掉興達港 11/13 04:22
Complain: 只去過高雄一次 11/13 04:22
Complain: 不了解 11/13 04:23
edward13: 有人一直提區塊鏈…詞別亂用好嗎 11/13 09:10
edward13: 高雄這十年內真的要看橋科了 11/13 09:15
pk007: 區塊鏈改成產業聚落這個詞可以了吧!你有夠無聊! 11/13 10:29
遠洋漁港早就該清一清了. 這麼久還掛在那邊也很神奇. 阿國際法都判他死刑了. 擺爛丟在那邊沒人管20年...=.= 不過觀光開發,沒陸客就全面停擺. 你看旗津和蓮池潭觀光招商,整個掛點兩年... 這就更不用說興達港的觀光招商... 邱志偉還每天念念不忘興達港觀光這一側的開發. 但問題是沒有陸客,沒有觀光,所有觀光業都被嚇死,沒看到陸客回流的一天,它們全不投資. 當然,這件事情不是市長可以主導的就是了. 這是總統的問題. 至於興達港的風力發電產業聚落. 我唸機械的,我對綠能都是當笑話在看...XD 但站在實際立場上. 反正無論這個產業會不會有經濟效應. 有人丟錢在你家旁邊,沒啥反對的理由阿. 就算他以後會失敗,中間他砸那麼多錢,多少都可以造就好多年的發展效應..XD ※ 編輯: ceca (118.171.12.236), 11/13/2018 17:35:57
kobelakers: c大中肯文 11/21 02:05